גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סמנכ"ל במינהל: "לא צריך להגיע למחירים כמו בדרום הקריה; למה שקורה בת"א יש השפעות בראשון ובנתניה"

גלובס tv רונן כהן שור בראיון ל"גלובס" נדל"ן: "לא צריך להגיע למחירים כמו בדרום הקריה; למה שקורה בת"א יש השפעות בראשון ובנתניה" ■ "במרכז הארץ אנחנו יכולים אפילו להכפיל את כמות הדירות" ■ "צריך לצאת במהלך שכל מי שיש לו דונם יוכל לבנות עד 3 יחידות דיור במקום אחת או שתיים היום"

אחרי שחבטנו והשמצנו בשנים האחרונות כל כך הרבה, בדרך כלל בצדק, אי אפשר להתעלם מהכותרות החיוביות והפרודוקטיביות שהצליח לייצר מינהל מקרקעי ישראל בשבועות האחרונים. לצד הדיבורים על הרפורמה המתגבשת, הוציא המינהל בבת אחת קרקעות ל-9,300 דירות בכל הארץ (4,000 מהן צפויות לצאת בימים הקרובים) ומכרזי המינהל - במיוחד אלה שבתל אביב - זכו לביקושים בפער של מאות אחוזים מעל הערכות השמאים.

"המצב בכי רע"

מדובר באסטרטגיה החדשה והמתוקשרת של שר השיכון, אריאל אטיאס, שהורה למינהל להזרים לשוק קרקעות במנות גדולות, מתוך הבטחה שמדובר במהלך שיוזיל את מחירי הדירות. האם אכן נמצאה הנוסחה שתקרב כל זוג במדינת ישראל לדירה משלו?

בראיון בלעדי ל"גלובס", מבטיח רונן כהן שור, סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל מקרקעי ישראל, שהשינוי אכן קרוב: "השיווק בכמויות, בשילוב הרפורמה שמוציאה הרבה עובדים מתפקידם כדי שיתחילו לעסוק בקידום השיווק, בהחלט מבטיחים שבטווח של חצי שנה - שנה נראה השפעה על מחירי הקרקעות ועל מחירי הדירות. יותר שיווק זה 13.5 אלף יח"ד במודיעין וביבנה ובנתניה. בגדרה מדובר על 2,000 יח"ד. אם אנחנו לוקחים את כל יחידות הדיור, ונותנים לנו יעד שאנחנו במרכז הארץ יכולים אפילו להכפיל את כמות הדירות, אפשר בהחלט להשפיע על המחירים".

ההשפעה תחלחל לתוך מעגלים יותר מבוקשים - כמו תל אביב לדוגמא?

"לא צריך להגיע לרמת המחירים כמו זו שהיתה בדרום הקריה בתל אביב. אין ספק שמה שקורה בתל אביב יש לזה השפעות אחרי זה בראשון לציון, ברמת גן או בנתניה. זה מעגל. זורקים אבן והגלים שלו משפיעים במעגלים. אנחנו צריכים לתת פתרונות דיור לאנשים, זו פונקציית המטרה של המינהל, וצריך היום לבוא עם תוכניות יצירתיות, כמו מהלך של תוכנית מתאר ארצית, שאומרת שכל מי שיש לו דונם יוכל לבנות עד 3 יחידות דיור במקום אחת או שתיים היום. מהלך כזה יציף את השוק בהרבה יחידות ויעשה שימוש יותר פעיל בקרקע. זה עוד 10-15 אלף יח"ד במרכז הארץ. גם הירוקים ישמחו, כי אתה לא מפתח פה שטחים חדשים אלא מעבה שכונות. כלומר, כולם ירוויחו ומחירי הדירות ירדו מן הסתם כי יהיה לך היצע של עוד יחידות".

יש סיכוי שמהלך כזה יתממש?

"בהחלט. הרפורמה במינהל ובחוקי התכנון והבנייה מצביעה על כך שכולם רואים שיש צורך אמיתי בשינוי. אני חושב שהמצב בכי רע כרגע. מפה אפשר רק לפרוץ קדימה, ואפשר לעשות את זה לא בצורה קשה".

"צמצמנו פעילויות"

ובכל זאת, השאלה הגדולה היא מה נשתנה. מדוע היינו צריכים לחכות עד שמחירי הדירות כבר יהיו לא רלוונטיים למרבית הזוגות החיים כאן, כדי שהגוף השולט על 93% מקרקעות המדינה יתחיל סוף סוף לשחרר את החבל.

עוד לפני שבכלל שאלנו, דואג כהן שור להציג את "הקרקעות האמיתיות" הנמצאות בידי המינהל. "כשמנכים מ-19 מיליון הדונם שבידי המינהל את שמורות הטבע, היערות, המחצבות, שטחי האש, התשתיות הלאומיות, הקרקעות החקלאיות ועוד", הוא מציין, "נשארים עם יתרה של 1.5 מיליון דונם בלבד - 8% מקרקעות המדינה. מתוכם, 1.1 מיליון דונם נמצאים בתכנון".

אבל איפה היו עד היום אותן 9,000 דירות, שיוצאות כעת בבת אחת?

כהן שור: "צמצמנו פעילויות אחרות בשביל לעמוד ביעדים. לא ישבו יחידות דיור וחיכו על מדף, אלא עשינו פיק במגורים והקפאנו חלק מהדברים האחרים. לדוגמא, בתעשייה צמצמנו כרגע את המגרשים שיצאו לשיווק.

"מינהל מקרקעי ישראל לא מקפיא יחידות דיור. אין לו עוברים. כל מה שזכה לתב"ע (תוכנית בניין עיר) ואפשר לממש משווקים. אם מישהו היום בא וקיבל החלטת ממשלה ל-35 אלף יחידות דיור, את אותן מטרות הוא צריך להטיל על הוועדות המחוזיות שבמשרד הפנים. מישהו צריך לבוא ולומר להן שמינהל מקרקעי ישראל צועק והשוק צועק, ולכן הן כוועדות מחוזיות צריכות להתחייב לאשר תב"עות שאפשר לממש במרכז הארץ, כדי שאנחנו נעמוד ביעד של 35 אלף. מדברים על הקצה של העוגה, אבל אתה צריך לדבר עם החבר'ה שעושים את הבסיס. הבסיס זה הוועדות המחוזיות שצריכות לשחרר ולאשר לנו תב"עות".

אבל למה בבת אחת? יזמים, ודאי היום, לא יכולים לרכוש הרבה קרקעות.

"המגרשים יצאו רק החודש ועוד לא קיבלנו תגובות מהשוק, אבל אנחנו נראה את זה בתוצאות המכרז. נכון שקבלנים אוהבים טפטוף מבוקר, אבל מצד שני, מכיוון שזה פריסה ארצית, לכל יזם יש את ההתמחות בעיר שלו, אז אני לא מאמין שיהיו פה הרבה התנגשויות".

ומה יהיה כשהכמות הזו תיגמר? הרי הרזרבות שלכם נגמרות.

"במינהל מקרקעי ישראל יעבדו יותר כדי לחפש את החסר. יש לדוגמה במרכז הארץ אלפי יח"ד שמעוכבות לשיווק, כי צריך לפדות את הזכויות של הקרקע מאגודות. זה קרקעות שעברו שינוי יעוד למגורים וצריך להתמודד מול האגודות השיתופיות שמחזיקות בהן. מדובר בטווח הקרוב על מעל ל-5,000 יח"ד במרכז הארץ - בגדרה יש 1,700 יח"ד, ליד שוהם, באזור נתניה ועוד. אפשר להתחיל לדחוף את המהלך הזה כדי שלקראת סוף 2010 היחידות הללו ישתחררו לשוק".

האם בשנים הקרובות נקבל תוכנית שיווק מסודרת, שתאפשר לקבלנים וליזמים לתכנן קדימה?

"אני יכול להגיד לך שחודש אחרי סוכות תהיה לנו כבר התוכנית ל-2010, שתוצג לקבלנים ולציבור".

לצמוח מלמטה

מינהל מקרקעי ישראל אמור בשנה הקרובה להפוך לרשות עצמאית, שאינה כפופה ישירות למשרד השיכון. אחת החטיבות החשובות ביותר ברשות החדשה תהיה החטיבה העסקית, שתאחד את כל נושאי השיווק והתכנון.

התפקיד הזה שמור לך?

"הכול פתוח".

האם לא נכון יותר להביא מישהו מקצועי מבחוץ, שירענן את המינהל?

"עם כל נושא נתמודד כשנצטרך. אני רואה היום את אחד ממנהלי המינהל היותר מוכשרים (ירון ביבי - ד.מ), שעשה רפורמה, וזה אחד שצמח מתוך המינהל, כלומר מישהו שהכיר את השפה, הכיר את ההחלטות ולכן הצליח. לא פעם הגיעו מנהלים מבחוץ שלא בדיוק התאימו".

אחרי 15 שנה במינהל, אין לך כבר מחשבות על השוק הפרטי?

"ברגע שאני אחשוב שמיציתי לתרום, אני מניח שאני אסתדר בשוק הפרטי".

"קבוצות רכישה? יתרון גדול"

קבוצות הרכישה משתלטות בהדרגה על שוק המגורים של ישראל. רק לאחרונה פרסם משרד האוצר נתונים, ולפיהם כשליש מהדירות המוקמות בתל אביב נמצאות בידי חברי קבוצות רכישה. במינהל, מסתבר, חיים ממש בנוח עם המגמה הזו.

כהן שור: "היתרון הכי משמעותי של הקבוצות מבחינתנו הוא המימוש המיידי של הקרקע. הרבה פעמים טוענים נגדנו שאנחנו משווקים מתחמים ויזמים עושים בהם ספקולציות ומחזיקים או סוחרים בהם. ברגע שזה קבוצות רכישה, המימוש לבנייה מיידי ויש בזה יתרון גדול למינהל.

הקבוצות מעלות בנתיים עוד ועוד את מחירי המגרשים.

"אין ספק. זה הכלכלה. הם מרוויחים את החיסכון ברווח היזמי, את עלות המימון של הפרויקט, עלות הפרסום ועלות השיווק. עם זאת, יכול להיות שבעתיד המחיר הגבוה לקרקע יפגע להם ברמת הבנייה".

על רקע סחרור המחירים בשוק, אתה לא רואה קונים שמגזימים בהצעות המחיר לקרקעות?

"קבוצות הרכישה עובדות עם שמאי והן בודקות את עצמן. בעבר ראיתי יותר מקרים כאלה. ראיתי את זה בתחנת המשטרה ביפו, של אחים נקש, שנתנו סכום בלתי סביר. ראינו מגרשים באילת שהיתה תופעה שהשוק השתולל. היום אתה לא מזהה איזה התפרעות אין סופית של יזמים. הם עושים את החישובים שלהם ואת היכולות שלהם לעשות שינוי תב"ע".

הקבלנים מצידם טוענים לקרב לא הוגן, בשל הטבות המס שמהן נהנות הקבוצות. הם לא מנסים להשפיע עליכם לצמצם את השיווק או להגביל אותו לקבלנים רשומים?

"הקבלנים מן הסתם ינסו לעשות את זה בצורה יותר חכמה. הם מבקשים למשל להקטין את המתחמים במכרזים. הם טוענים שזה עבור הקבלנים שלהם, אבל אני מניח שזה גם כדי לבלום את קבוצות הרכישה. על מגרש של 12-24 יח"ד, אני לא יודע כמה בשר יש להרוויח מזה בקבוצת רכישה. צריכה להיות מסה ראשונית בשביל ליהנות מגיבוש קבוצה. ככל שהיא יותר קטנה, הסיכון יותר גבוה במקרה ותהיה סטייה קטנה בעלויות".

קרקעות המדינה

עוד כתבות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הירידות בבורסה בת"א התמתנו בסיום; אורמת קפצה ב-5.7%

מחזור המסחר הסתכם בכ-2.85 מיליארד שקל ● ירידות חדות נרשמו במניות אלקטריאון, קומפיוג'ן, גזית גלוב, אפריקה מגורים ואבוג'ן ● בסיכום שבועי רשם מדד ת"א 35 ירידה של כ-3.7%, ומתחילת השנה ירד ב-24.2%

אבי פרידמן / צילום: יח"צ

מנכ"ל יונייטד בישראל אבי פרידמן פורש אחרי 21 שנה

ב-1 באוקטובר יועברו מושכות ניהול השלוחה הישראלית של החברה ליעל ברזילי, מנהלת המכירות האיזורית ● פרידמן יוסיף לשמש כיועץ לחברה

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

שליח של וולט / צילום: כדיה לוי, גלובס

אחרי הביקורת: וולט חותכת את העמלה למסעדות לתקופת הסגר בסבסוד בנק הפועלים

אפליקציית משלוחי האוכל תצמצם את גובה העמלה שהיא לוקחת על הזמנות מ-27% בממוצע ל-22%, החל ממחר ועד ה-11 באוקטובר ● צמצום גובה העמלה יסובסד על ידי בנק הפועלים בכפוף להיקף המשלוחים שיבוצעו במהלך התקופה ● לא מדובר בשינוי שיפיע על המחיר לצרכן

מקררי חלב בסופרמרקט / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

לקראת החמרת הסגר: נמשך המחסור בחלב ברשתות המזון

גורמים בענף החלב מסבירים כי המחלבות מתקשות לספק סחורה על רקע גל החום של השבוע שעבר, הביקושים המוגברים לקראת החג והידוק הסגר ● המחסור הוא בעיקר בחלב של שטראוס וטרה

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

הסכמות היסטוריות: הנפקת התעשייה האווירית יוצאת לדרך

ועדת השרים להפרטה צפויה לאשר להנפיק עד 35% מהתעשייה האווירית, לאחר שהושגו הסכמות עם הממונה על השכר ועם גורמי ביטחון • העובדים לא יידרשו להחזיר כסף בשל חריגות שכר, והאינטרסים החיוניים של המדינה יוגנו בכנסת

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

אלשטיין איבד את אידיבי: ביהמ"ש מינה נאמן לחברה

ביהמ"ש הוציא הבוקר צו לפתיחת הליכים כנגד חברת אי.די.בי וכן צו לפירוקה, ובמקביל מינה את עו"ד אופיר נאור כנאמן לחברה ● בכך יורדת לטמיון השקעת עתק של 3 מיליארד שקל שהשקיע אלשטיין בחברה

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

הסגר לא יעבור בכנסת: נתניהו מנסה להעביר תקנות שעת חירום

ועדת החוקה דנה במהלך הלילה בתיקונים לחוק הקורונה הגדול אך לא הצליחה להגיע להסכמות ובמקום זה החלו צעקות בין חברי הקואליציה לאופוזיציה ● לכן, נתניהו מנסה לכנס את הממשלה (טלפונית) כדי להעביר תקנות שעת חירום אך נתקל בהתנגדות מחברי כחול לבן

בדיקת קורונה בירושלים. "בסוף יצטרכו חמ"ל שינהל את כל החמ"לים" / צילום: Ammar Awad, רויטרס

תעשיית הזיופים פורחת בקורונה: בדיקות פיקטיביות וכרטיסי טיסה

היחידה הארצית למאבק בפשיעה החמורה והבינלאומית פתחה בחקירה בחשודים שזייפו והעבירו אישורי ביצוע בדיקות קורונה ● סוכנת נסיעות שנחקרה חשודה בהפקת כרטיסי טיסה מזויפים שהועברו כדי שהמחזיקים בהם יוכלו לנוע בחופשיות ברחבי הארץ מבלי להיקנס

הרכבת הקלה בירושלים / צילום: Eliricon, שאטרסטוק

החל מיום שלישי: התחבורה הציבורית תצומצם

בעקבות צמצום נפח הפעילות של התחבורה הציבורית, השירות העירוני ימשיך לפעול בתדירות נמוכה וברשת קווים בסיסית בלבד ● במהלך ימות השבוע יופעל השירות עד לשעה 20:00 בערב ויתחדש בכל בוקר עם תחילת השירות

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

עשרות ישראלים מתים מדי יום, וממשלת "האחדות הלאומית" מתעסקת במגזריות

ההתמקדות של רה"מ בנימין נתניהו בהפגנות הייתה מלאכת הסטת דיון אחרי ישיבות הקבינט וישיבות הממשלה ● כעת כולם מאשימים אותו בכך שבניגוד לעמדת הפרויקטור, משרד האוצר ונגיד בנק ישראל הוא גרר את המשק הישראלי לסגר כולל, רק כדי לדכא את המחאה

הפגנה בעזה נגד השלום בין ישראל לאמירויות / צילום: Mohammed Salem, רויטרס

הדילמה הפלסטינית: התנגדות לשלום בין האמירויות לישראל או הצלת הכלכלה

המנהיגים הפלסטיניים מתקשים להתרגל ליחסים החמים בין ישראל לאבו דאבי ודובאי, אבל יש כבר קולות שקוראים להם לרכך את עמדתם ● דוח חדש של ארגון זכויות האדם "גישה" מלמד כי הקורונה והשלכותיה הביאו את העזתים למצב קריטי, ולשיאי אבטלה ועוני

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עליות קלות בסיום המסחר בוול סטריט; זום צנחה ב-7.1%

בורסות אירופה ננעלו בירידות ● עליות נרשמו במניות אפל, טסלה ואמזון ● מכירות של בתים חדשים בארה"ב גדלו ב-4.8% באוגוסט לקצב שנתי של כ-1.01 מיליון בתים

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון, לע"מ

נתניהו: "אחרי הסגר הזה נקווה לעבור לסגר מקל יותר. אבל זה תלוי בתוצאות ורמת התחלואה"

לקראת הסגר שייכנס מחר לתוקף ושיימשך עד לשמחת תורה, ב-11 באוקטובר, נאמו הערב ראש הממשלה נתניהו, יו"ר כחול לבן גנץ ויו"ר האופוזיציה לפיד ● במקביל לנאומים נמשך בכנסת הליך תיקון חוק הקורונה הגדול והתקנות החדשות שצפויות לתת את המסגרת לסגר

המלחמה בקורונה / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

אף אחד לא יילחם בשבילנו את המלחמה הזאת

יש דבר אחד שאנחנו יכולים לעשות כפרטים, כקבוצות, כקהילות: לקחת אחריות על עצמנו. לקחת אחריות על מי שמסביבנו ועל גורלנו ● עברנו מלחמות ועברנו משברים, התגברנו על אינפלציה ואינתיפאדה, עשינו שלום, הבראנו את הכלכלה ואנחנו מסוגלים להתמודד גם עם מגפה

זאב אבלס / צילום: איל יצהר

היו"ר הוותיק יוחלף: מה צפוי בבנק אגוד לאחר השלמת המיזוג עם מזרחי טפחות

לאחר שבעלי המניות באגוד נענו להצעת הרכש, צפוי שינוי בזהות חברי הדירקטוריון באגוד, בהם גם היו"ר זאב אבלס ● אחרי שיושגו הבנות על מספר עובדי אגוד שיפרשו, והלקוחות ייקלטו במזרחי טפחות, יחל השלב שיבסס את הבנק הממוזג כשלישי בגודלו בענף

עו”ד אמיר עסלי / צילום: איל יצהר

מגמת "ההצעה הלא אחידה" בהנפקות - פה כדי להישאר

ההצעה הלא אחידה מספקת וודאות גבוהה יותר, הן לחברה ביחס להצלחת ההנפקה והן למשקיעים המוסדיים ● הנפקות ראשוניות בהצעה לא אחידה יכולות לתרום לשוק משוכלל יותר, פעיל יותר ובריא יותר

ניסוי הטילים  / צילום: צילום מסך

צה"ל הודיע על ניסוי מוצלח במערכת טילי ים-ים

הניסויים הכשירו את המערכת לשימוש מבצעי בזרוע הים, כאשר הטילים ישולבו בספינות הטילים "סער 5" ו"סער 6" העתידות להיקלט בחיל הים בחודשים הקרובים ● מדובר בטיל שפותח על ידי התעשייה האווירית

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם ימיו של אלשטיין כבעל השליטה באי.די.בי יסתיימו היום?

בית המשפט דן בבקשת נאמן אגרות החוב מסדרה ט' של אי.די.בי להוציא צו פתיחת הליכים לחברה ולמנות לה נאמן ● הדיון הסתיים ללא הסכמות, בהמתנה להחלטת השופט

יוסי דגן, ראש המועצה האזורית שומרון / צילום:מתוך אתר המועצה

טענות נגד יישוב יצהר: מנעו מדוגם קורונה להיכנס ליישוב רק בשל מוצאו

לפי פרטי המקרה שפורסם בחדשות 12, הסטאז'ר לרפואה הגיע לבצע בדיקות קורונה לאחד מהתושבים, אך לא הורשה להיכנס לאחר שהתברר כי הוא ערבי ● ח"כ משה ארבל (ש"ס) פנה ליו"ר מועצה אזורית שומרון יוסי דגן בבקשה לברר את המקרה ואמר: "מדובר בחרפה שעלינו להסיר מקרבנו"