גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי שחבטנו והשמצנו בשנים האחרונות כל כך הרבה, בדרך כלל בצדק, אי אפשר להתעלם מהכותרות החיוביות והפרודוקטיביות שהצליח לייצר מינהל מקרקעי ישראל בשבועות האחרונים. לצד הדיבורים על הרפורמה המתגבשת, הוציא המינהל בבת אחת קרקעות ל-9,300 דירות בכל הארץ (4,000 מהן צפויות לצאת בימים הקרובים) ומכרזי המינהל - במיוחד אלה שבתל אביב - זכו לביקושים בפער של מאות אחוזים מעל הערכות השמאים.

"המצב בכי רע"

מדובר באסטרטגיה החדשה והמתוקשרת של שר השיכון, אריאל אטיאס, שהורה למינהל להזרים לשוק קרקעות במנות גדולות, מתוך הבטחה שמדובר במהלך שיוזיל את מחירי הדירות. האם אכן נמצאה הנוסחה שתקרב כל זוג במדינת ישראל לדירה משלו?

בראיון בלעדי ל"גלובס", מבטיח רונן כהן שור, סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל מקרקעי ישראל, שהשינוי אכן קרוב: "השיווק בכמויות, בשילוב הרפורמה שמוציאה הרבה עובדים מתפקידם כדי שיתחילו לעסוק בקידום השיווק, בהחלט מבטיחים שבטווח של חצי שנה - שנה נראה השפעה על מחירי הקרקעות ועל מחירי הדירות. יותר שיווק זה 13.5 אלף יח"ד במודיעין וביבנה ובנתניה. בגדרה מדובר על 2,000 יח"ד. אם אנחנו לוקחים את כל יחידות הדיור, ונותנים לנו יעד שאנחנו במרכז הארץ יכולים אפילו להכפיל את כמות הדירות, אפשר בהחלט להשפיע על המחירים".

ההשפעה תחלחל לתוך מעגלים יותר מבוקשים - כמו תל אביב לדוגמא?

"לא צריך להגיע לרמת המחירים כמו זו שהיתה בדרום הקריה בתל אביב. אין ספק שמה שקורה בתל אביב יש לזה השפעות אחרי זה בראשון לציון, ברמת גן או בנתניה. זה מעגל. זורקים אבן והגלים שלו משפיעים במעגלים. אנחנו צריכים לתת פתרונות דיור לאנשים, זו פונקציית המטרה של המינהל, וצריך היום לבוא עם תוכניות יצירתיות, כמו מהלך של תוכנית מתאר ארצית, שאומרת שכל מי שיש לו דונם יוכל לבנות עד 3 יחידות דיור במקום אחת או שתיים היום. מהלך כזה יציף את השוק בהרבה יחידות ויעשה שימוש יותר פעיל בקרקע. זה עוד 10-15 אלף יח"ד במרכז הארץ. גם הירוקים ישמחו, כי אתה לא מפתח פה שטחים חדשים אלא מעבה שכונות. כלומר, כולם ירוויחו ומחירי הדירות ירדו מן הסתם כי יהיה לך היצע של עוד יחידות".

יש סיכוי שמהלך כזה יתממש?

"בהחלט. הרפורמה במינהל ובחוקי התכנון והבנייה מצביעה על כך שכולם רואים שיש צורך אמיתי בשינוי. אני חושב שהמצב בכי רע כרגע. מפה אפשר רק לפרוץ קדימה, ואפשר לעשות את זה לא בצורה קשה".

"צמצמנו פעילויות"

ובכל זאת, השאלה הגדולה היא מה נשתנה. מדוע היינו צריכים לחכות עד שמחירי הדירות כבר יהיו לא רלוונטיים למרבית הזוגות החיים כאן, כדי שהגוף השולט על 93% מקרקעות המדינה יתחיל סוף סוף לשחרר את החבל.

עוד לפני שבכלל שאלנו, דואג כהן שור להציג את "הקרקעות האמיתיות" הנמצאות בידי המינהל. "כשמנכים מ-19 מיליון הדונם שבידי המינהל את שמורות הטבע, היערות, המחצבות, שטחי האש, התשתיות הלאומיות, הקרקעות החקלאיות ועוד", הוא מציין, "נשארים עם יתרה של 1.5 מיליון דונם בלבד - 8% מקרקעות המדינה. מתוכם, 1.1 מיליון דונם נמצאים בתכנון".

אבל איפה היו עד היום אותן 9,000 דירות, שיוצאות כעת בבת אחת?

כהן שור: "צמצמנו פעילויות אחרות בשביל לעמוד ביעדים. לא ישבו יחידות דיור וחיכו על מדף, אלא עשינו פיק במגורים והקפאנו חלק מהדברים האחרים. לדוגמא, בתעשייה צמצמנו כרגע את המגרשים שיצאו לשיווק.

"מינהל מקרקעי ישראל לא מקפיא יחידות דיור. אין לו עוברים. כל מה שזכה לתב"ע (תוכנית בניין עיר) ואפשר לממש משווקים. אם מישהו היום בא וקיבל החלטת ממשלה ל-35 אלף יחידות דיור, את אותן מטרות הוא צריך להטיל על הוועדות המחוזיות שבמשרד הפנים. מישהו צריך לבוא ולומר להן שמינהל מקרקעי ישראל צועק והשוק צועק, ולכן הן כוועדות מחוזיות צריכות להתחייב לאשר תב"עות שאפשר לממש במרכז הארץ, כדי שאנחנו נעמוד ביעד של 35 אלף. מדברים על הקצה של העוגה, אבל אתה צריך לדבר עם החבר'ה שעושים את הבסיס. הבסיס זה הוועדות המחוזיות שצריכות לשחרר ולאשר לנו תב"עות".

אבל למה בבת אחת? יזמים, ודאי היום, לא יכולים לרכוש הרבה קרקעות.

"המגרשים יצאו רק החודש ועוד לא קיבלנו תגובות מהשוק, אבל אנחנו נראה את זה בתוצאות המכרז. נכון שקבלנים אוהבים טפטוף מבוקר, אבל מצד שני, מכיוון שזה פריסה ארצית, לכל יזם יש את ההתמחות בעיר שלו, אז אני לא מאמין שיהיו פה הרבה התנגשויות".

ומה יהיה כשהכמות הזו תיגמר? הרי הרזרבות שלכם נגמרות.

"במינהל מקרקעי ישראל יעבדו יותר כדי לחפש את החסר. יש לדוגמה במרכז הארץ אלפי יח"ד שמעוכבות לשיווק, כי צריך לפדות את הזכויות של הקרקע מאגודות. זה קרקעות שעברו שינוי יעוד למגורים וצריך להתמודד מול האגודות השיתופיות שמחזיקות בהן. מדובר בטווח הקרוב על מעל ל-5,000 יח"ד במרכז הארץ - בגדרה יש 1,700 יח"ד, ליד שוהם, באזור נתניה ועוד. אפשר להתחיל לדחוף את המהלך הזה כדי שלקראת סוף 2010 היחידות הללו ישתחררו לשוק".

האם בשנים הקרובות נקבל תוכנית שיווק מסודרת, שתאפשר לקבלנים וליזמים לתכנן קדימה?

"אני יכול להגיד לך שחודש אחרי סוכות תהיה לנו כבר התוכנית ל-2010, שתוצג לקבלנים ולציבור".

לצמוח מלמטה

מינהל מקרקעי ישראל אמור בשנה הקרובה להפוך לרשות עצמאית, שאינה כפופה ישירות למשרד השיכון. אחת החטיבות החשובות ביותר ברשות החדשה תהיה החטיבה העסקית, שתאחד את כל נושאי השיווק והתכנון.

התפקיד הזה שמור לך?

"הכול פתוח".

האם לא נכון יותר להביא מישהו מקצועי מבחוץ, שירענן את המינהל?

"עם כל נושא נתמודד כשנצטרך. אני רואה היום את אחד ממנהלי המינהל היותר מוכשרים (ירון ביבי - ד.מ), שעשה רפורמה, וזה אחד שצמח מתוך המינהל, כלומר מישהו שהכיר את השפה, הכיר את ההחלטות ולכן הצליח. לא פעם הגיעו מנהלים מבחוץ שלא בדיוק התאימו".

אחרי 15 שנה במינהל, אין לך כבר מחשבות על השוק הפרטי?

"ברגע שאני אחשוב שמיציתי לתרום, אני מניח שאני אסתדר בשוק הפרטי".

"קבוצות רכישה? יתרון גדול"

קבוצות הרכישה משתלטות בהדרגה על שוק המגורים של ישראל. רק לאחרונה פרסם משרד האוצר נתונים, ולפיהם כשליש מהדירות המוקמות בתל אביב נמצאות בידי חברי קבוצות רכישה. במינהל, מסתבר, חיים ממש בנוח עם המגמה הזו.

כהן שור: "היתרון הכי משמעותי של הקבוצות מבחינתנו הוא המימוש המיידי של הקרקע. הרבה פעמים טוענים נגדנו שאנחנו משווקים מתחמים ויזמים עושים בהם ספקולציות ומחזיקים או סוחרים בהם. ברגע שזה קבוצות רכישה, המימוש לבנייה מיידי ויש בזה יתרון גדול למינהל.

הקבוצות מעלות בנתיים עוד ועוד את מחירי המגרשים.

"אין ספק. זה הכלכלה. הם מרוויחים את החיסכון ברווח היזמי, את עלות המימון של הפרויקט, עלות הפרסום ועלות השיווק. עם זאת, יכול להיות שבעתיד המחיר הגבוה לקרקע יפגע להם ברמת הבנייה".

על רקע סחרור המחירים בשוק, אתה לא רואה קונים שמגזימים בהצעות המחיר לקרקעות?

"קבוצות הרכישה עובדות עם שמאי והן בודקות את עצמן. בעבר ראיתי יותר מקרים כאלה. ראיתי את זה בתחנת המשטרה ביפו, של אחים נקש, שנתנו סכום בלתי סביר. ראינו מגרשים באילת שהיתה תופעה שהשוק השתולל. היום אתה לא מזהה איזה התפרעות אין סופית של יזמים. הם עושים את החישובים שלהם ואת היכולות שלהם לעשות שינוי תב"ע".

הקבלנים מצידם טוענים לקרב לא הוגן, בשל הטבות המס שמהן נהנות הקבוצות. הם לא מנסים להשפיע עליכם לצמצם את השיווק או להגביל אותו לקבלנים רשומים?

"הקבלנים מן הסתם ינסו לעשות את זה בצורה יותר חכמה. הם מבקשים למשל להקטין את המתחמים במכרזים. הם טוענים שזה עבור הקבלנים שלהם, אבל אני מניח שזה גם כדי לבלום את קבוצות הרכישה. על מגרש של 12-24 יח"ד, אני לא יודע כמה בשר יש להרוויח מזה בקבוצת רכישה. צריכה להיות מסה ראשונית בשביל ליהנות מגיבוש קבוצה. ככל שהיא יותר קטנה, הסיכון יותר גבוה במקרה ותהיה סטייה קטנה בעלויות".