"נכנסתי לזה כי חשבתי שלקנות נכסים דרך חברה ציבורית לאחר המפולת יהיה יותר זול מאשר לקנות באופן ישיר. הטעות שלי הייתה שחשבתי שחברה ציבורית צריכה להתנהג אחרת, אבל זה לא המצב וזאת הטעות שלי", כך אומרת ל"גלובס" ורדה בורשטיין, ישראלית לשעבר החיה היום בגרמניה, לאחר שנכנסה להשקעה כושלת במיוחד בחברת הנדל"ן אינטרקולוני (לשעבר
אמריקן קולוני).
בורשטיין (גרושה + 2) עזבה את ישראל בשנת 1985, לאחר קריירה קצרה ככתבת בורסה ב"גלובס" ולימודי כלכלה באוניברסיטה העברית בירושלים. מאז לא חזרה לישראל ואף ויתרה על אזרחותה והיא גרה היום בברלין ובלונדון. שם היא עוסקת בתחום הנדל"ן.
השקעתה המדוברת בתחום של בורשטיין היא כאמור אינטרקולוני, שבעבר נסחרה בשווי של 450 מיליון שקל וכיום עומדת בפני הסדר חובות במסגרתו תעבור השליטה בה לידי בעלי האג"ח.
בנובמבר אשתקד העמידה בורשטיין הלוואה בסך 11 מיליון שקל לרועי לוסטרניק, אחד מבעלי השליטה בחברה (השותף האחר הוא משה גבריאל). בתמורה, שיעבד לטובתה לוסטרניק את מלוא אחזקותיו בחברה. בנוסף, ניתנה לבורשטיין אופציה לפיה תוכל לרכוש את מניותיו תמורת 32 מיליון שקל, מחיר ששיקף לחברה שווי שוק של 75 מיליון שקל, בזמן ששווייה בבורסה עמד באותה עת על כ-40 מיליון שקל (כיום נסחרת החברה בשווי של 8 מיליון שקל בלבד).
זמן קצר לאחר ביצוע העסקה התבררה לה הטעות והיא ניסתה לסגת ממנה, אך ללא הצלחה. בהמשך, עם ההידרדרות במצבה של אינטרקולוני, טענה ל"מצגי שווא" מצד בעלי השליטה ואף הפעילה משרד חקירות, אך לאחר תהליך בוררות, חתמה על הסדר פשרה ושילמה ללוסטרניק 1.5 מיליון שקל נוספים תמורת מלוא מניותיו בחברה (42.5%). "הניתוח הצליח, אך החולה מת", אמרה ל"גלובס" עם השלמת העסקה בחודש שעבר.
* איך בכלל הגעת להשקעה בנדל"ן?
"התחלתי מסוכנות תיווך ומשם הפכתי למשקיעה. היו לי הרבה הצלחה ומזל בלונדון ורכשתי נכסים שונים, כולל מלון דירות בלונדון".
* מדוע הרחבת את הפעילות גם לברלין?
"אני במקור ממשפחה ממוצא גרמני ודוברת גרמנית מהבית, אז חזרתי למקור" (צוחקת).
* מה הפעילות שלך בגרמניה?
"עסקאות נדל"ן במסגרת Ima village, שזה פרויקט הדגל שלי היום והוא כולל תערוכות, אירועים והשכרה לאמנים".
* למה חזרת להשקיע בישראל?
"יש איזשהו קטע נפשי של לחזור לישראל אבל כנראה שהקארמה שלי בחו"ל. בעבר ניסיתי לרכוש קרקע בגוש הגדול, אך הפסדתי לאחים חג'ג'".
קארמה או פזיזות? זמן קצר לאחר ביצוע השקעתה של בורשטיין באינטרקולוני התברר עד כמה העסקה גרועה מבחינתה והמצב המשיך להידרדר עד היום. אינטרקולוני סיימה את תשעת החודשים הראשונים של השנה עם ירידה של 26% בהכנסות לכ-73 מיליון שקל. בשורה התחתונה נרשם לחברה הפסד כבד של כ-82 מיליון שקל, בעיקר על רקע הפחתת השקעותיה. רואי החשבון של החברה הצמידו לדוחות הערת "עסק חי" המטילה ספק ביכולתה לשרוד את המשבר.
לחברת הנדל"ן גרעון של 58 מיליון שקל בהון העצמי וגרעון בהון החוזר של 193 מיליון שקל. היקף ההתחייבויות מסתכם ב-333 מיליון שקל והיא אינה עומדת בפירעון התחייבויותיה בזמן. בקופה מזומנים ופיקדונות זמינים בשווי של כ-18 מיליון שקל בלבד, והתשלום האחרון למחזיקי האג"ח הסתכם ב-3.5 מיליון שקל במקום 19.1 מיליון שקל שהיו אמורים לקבל. אג"ח א' של החברה נסחרת בתשואה לפדיון של 97% ואג"ח ב' (ללא ביטחונות) בתשואה של 223%.
מלבד מחזיקי האג"ח והבנקים פועלים ולאומי, המצב של החברה מול הנושים בחו"ל בעייתי גם כן והיא מפגרת בפירעון התחייבויות של כ-5 מיליון אירו לבנק, כולל הלוואה שמועד פירעונה כבר חלף ואין בידיה מקורות מזומנים על מנת לעמוד התחייבויות שמועד פירעונן יחול בחודשים הקרובים.
בנוסף החברה מימשה נכסים בישראל בשנה האחרונה, הקפיאה פרויקטים וצמצמה עלויות כוח אדם ומשרדים, אבל ללא הואיל. החברה נדרשת לשלם ריביות גבוהות יותר לבנקים ומתקשה לקבל מימון או לחדש מימון קיים.
כאמור, בימים אלה מקדמת החברה הסדר חוב שבמסגרתו יוותרו מחזיקי האג"ח על חוב ענק של 132 מיליון שקל בתמורה ל-90% מהחברה. מהלך זה יפגע כמובן בבורשטיין שהשקעתה הולכת ומתמסמסת והיא מנהלת כיום מאבק משפטי נגד בעלי השליטה באמצעות עו"ד יוסי שגב. ביום חמישי הקרוב תיערך הצבעה באסיפה כללית של בעלי המניות של החברה לצורך אישור הסדר החוב.
בורשטיין נמצאת כעת בבעיה כיוון שהמניות של לוסטרניק לא נמצאות בידיה. בחודש שעבר היא הגישה בקשה דחופה לכינוס אסיפות של נושי החברה ולהצהיר שהיא זכאית להשתתף בה. החברה דחתה את פניית בורשטיין על אף שהיא טענה שיש בידיה ייפוי כוח מלוסטרניק להשתתף באסיפה. השופטת דליה קרת-מאיר אישרה את השתתפותה של בורשטיין, המתנגדת כעת להסדר המוצע עם מחזיקי האג"ח, באסיפה. השפעתה על הנעשה בחברה לא ברורה, גם כיוון שנציגה בדירקטוריון, צבי עמית, סיים את תפקידו עם התפטרותו של לוסטרניק מכל תפקיד בחברה בחודש שעבר.
"היו זורקים עליך נעלים"
עו"ד יוסי שגב, שמייצג את בורשטיין, העלה בשבוע שעבר טענות קשות נגד לוסטרניק וגבריאל, כמו גם כלפי הדרך שבה העניקו להם המוסדיים אשראי: "במהלך בדיקת החברה הסתבר לה ששני החבר'ה הצעירים האלה פיארו את היכולות שלהם ויצאו לבורסה, ולאחר מכן גייסו 163 מיליון שקל באג"ח ממוסדיים. זה פשוט לא יאומן. אם היית הולך לבנק ומבקש כזה סכום היו זורקים עליך את הנעלים. נתנו להם אשראי בלי שום ביטחונות ושום ערבויות ובלי שום הוכחה ליכולות שלהם. אי אפשר להאשים רק את מי שלקח את הכסף, אלא גם את מי שנתן את הכסף והפקיר אותו".
* מה אתם מתכוונים לעשות עכשיו?
"ורדה החליטה לבטל את ההסכם כי רימו אותה. במהלך הבוררות היא יוצגה על ידי עו"ד דקל שלדבריה התרשל במלאכתו והיא נאלצה להתפשר, אך מבלי לוותר על זכויותיה שהחברה תתבע את הכספים. היום היא נוקטת בצעדים כדי לוודא שלוסטרניק וגבריאל ישלמו לחברה כל סכום שנלקח ממנה שלא כדין אם נלקח".
בורשטיין, באמצעות עו"ד שגב, מעלה טענות קשות נגד לוסטרניק וגבריאל, בגין פעולות מעילה לכאורה שגרמו לאינטרקולוני ושיצרו נזק של מעל ל-82 מיליון שקל. בין השאר הועלו טענות על מכירת ארבע דירות בנווה צדק במחיר של 250 אלף שקל ומכירת שש דירות בפרויקט לעובדי החברה ולבני משפחה במחירים נמוכים ממחירי השוק. החברה דוחה את ההאשמות על הסף.
רועי לוסטרניק, אמר היום ל"גלובס" כי "טענותיה של בורשטיין לרבות אלה שנכללות בדוחות שונים שהוגשו לטעמה, כבר נדחו בפסק דין של הבורר ד"ר רלי לשם, מדובר במחזור של טענות ישנות מטעמים טקטיים שאינם לטובת החברה. וכך יש גם להתייחס אליהם".
גם לעו"ד רם דקל, שייצג את בורשטיין בהליך הבוררות נגד לוסטרניק, טענות קשות נגדה ובחודש שעבר אף עיקל את מלוא מניותיה בחברה בגין דרישה לשכר טרחה של 2.5 מיליון שקל: "בורשטיין הציעה לי מניות של החברה במקום תשלום מזומן בגין עמלה על פועלי. בזכותי נמחקה תביעה נגדה בסך של 24 מיליון שקל. אני עו"ד 23 שנה ומעולם לא תבעתי לקוח שלי", אמר ל"גלובס".
"הנתבעת מאופיינת בהתנהגות אימפולסיבית ביותר ולא יציבה. התנהגות זו מאפיינת אותה בעצם רצונה לבטל את ההסכמים עליהם חתמה עם לוסטרניק בסמוך לאחר חתימתם כמו גם בעצם העסקה אותה עשתה איתו תוך ימים ספורים ומבלי לבצע בדיקות של ממש לטענתה", נטען בכתב התביעה נגדה.