כלכלני בנק הפועלים פרסמו היום סקירה מעניינת על שוק הנדל"ן המקומי, עם השוואה לשוק האמריקני. מדד משכן של בנק הפועלים אשר מודד את מצב רוכשי הדירות בישראל, השלים בחודש פברואר ירידה של 21% מהשיא שאליו הגיע ביולי 2008.
על פי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות בישראל עלו נומינלית ב-12 החודשים האחרונים בשיעור חד של 22% וריאלית ב-18%. מאז נקודת השפל במחצית שנת 2007 עלו המחירים ב-41% נומינלית ו-27% ריאלית.
כלכלני בנה"פ מציינים, כי ארגון מתווכי הנדל"ן בארה"ב מפרסם מדי רבעון את מדד ה- House Affordability Index, הבודק האם משפחה בעלת הכנסה ממוצעת בארה"ב שמבקשת לרכוש דירה ממוצעת יכולה לעמוד בהחזרי הלוואה לדיור ל- 30 שנה בריבית השוק.
המדד מניח כי בידי המשפחה הון עצמי בשיעור של 20% משווי הדירה וכן כי 25% מהכנסתה פנויה לצורך תשלומי ההלוואה. מדד של 100 משמעותו שבידי המשפחה בדיוק ההכנסה הנדרשת כדי לעמוד בהחזרים, ומדד של 120 משמעותו שבידי המשפחה 120% מההכנסה הנדרשת.
בפועלים מציינים כי ניתן לראות שבמשך שנים רבות המדד בארה"ב נע בתחום שבין 120 ל-140, המשקף ככלל מצב שבו הדיור בארה"ב היה בר-השגה. אולם, מ-2003 החל המדד לצנוח עד שהגיע לשפל ברמה הקרובה ל-100 ברבעון השני של 2006, תקופה שהתבררה בדיעבד כשיא הבועה. מאז החלה תקופה של שלוש שנים שבה מחירי הדירות ירדו בכ-30% במצטבר. ברבעון האחרון של 2009 עמד המדד על 167.2 לעומת רמה של 102.7 באמצע 2006. "בראייה לאחור, ניתן לומר כי הירידה החדה במדד יכולת ההחזר בארה"ב היוותה אינדיקציה להיווצרות הבועה", כותבים כלכלני בנה"פ.
הכלכלנים בנו מדד המותאם לישראל, על פי ההנחות הבאות:
■ משק בית שבו שני בני הזוג עובדים ומרוויחים כל אחד שכר ממוצע במשק על פי נתוני הלמ"ס.
■ מחיר דירה (ממוצע ארצי).
■ הנחת יכולת של משק הבית לגייס הון עצמי בשיעור 30% מעלות הדירה המבוקשת.
■ מימון באמצעות הלוואה ל-70% מעלות הדירה. ההלוואה היא ל-20 שנה צמודה למדד בריבית המתפרסמת בבנק ישראל להלוואות ל-20-17 שנה.
■ משק בית מפנה 20% מהמשכורת ברוטו לצורך תשלומי הלוואת המשכנתא החודשיים.
"חשוב לציין", כותבים כלכלני בנה"פ, "כי הנחות אלו ליברליות וסביר שמצבו של משק הבית המתואר לעיל טוב יותר מזה של משק הבית השכיח הן מבחינת ההכנסה הכוללת והן מבחינת יכולת גיוס הון עצמי. עם זאת, ניתן לבחון באמצעות מדד זה את המגמה על פני זמן".
מכאן עוברים כלכלני בנה"פ למילוי מרכיבי המדד שבנו בנתונים המתאימים לשוק הנדל"ן הישראלי:
■ מחיר דירה ממוצעת כיום בישראל עומד על 930 אלף שקל
■ הון עצמי נדרש למשפחה: 240 אלף שקל.
■ הלוואה נדרשת: 650 אלף שקל.
■ הריבית על הלוואה ל-20 שנה: 3.7%.
■ החזר חודשי נדרש: 3,834 שקל.
■ השכר הממוצע במשק: 8,170 שקלים, כך שההכנסה למשק בית מייצג היא 16,340 שקלים.
■ הקצאה משפחתית להחזר המשכנתא: 3,268 שקלים (20%).
לפי נתונים אלו, מדד ה-affordability הישראלי עומד על 85, כלומר למשפחה המייצגת חסרים כ-15% או קרוב ל 500 שקל בכל חודש להחזר ההלוואה. מבדיקת הנתונים ניתן לראות כי בדומה לתקופת היווצרות שיא הבועה בארה"ב גם בישראל נרשמה מגמת ירידה מתמשכת במדד, בעיקר כתוצאה מעליית מחירי הדירות.
עם זאת, בשונה מהמצב בארה"ב, בכל תקופת המדידה לא היה רבעון אחד שבו המדד עבר את מחסום ה-100, והרמה הנוכחית היא הרמה הממוצעת לתקופת המדידה, כך שהמשפחות בישראל אינן מסתמכות על הכנסותיהן בלבד לרכישת דירה, ויש להניח שהן מקבלות סיוע ממקורות נוספים.
נתון נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא הריבוי בשימוש בהלוואות לא צמודות בריבית משתנה (פריים), שבמצב הנוכחי מוזילות את ההחזרים החודשיים בכמה מאות שקלים לעומת הנחות המודל של הפועלים.
בניגוד למצב בישראל, בארה"ב נמצא מדד יכולת ההחזר מעל רמת 100 הנקודות במשך כל תקופת המדידה, ובתקופה האחרונה, לאחר צניחת מחירי הדירות בארה"ב, נמצא המדד בשיאו, ורוכשי הדירות בארה"ב (בהנחה שאינם מובטלים) נמצאים באחת התקופות הטובות ביותר.
בפועלים לוקחים את ההשוואה צעד אחד נוסף: "היחס בין מחירי הבתים למחירי שכר הדירה, כלומר התשואה השוטפת על הנכס, מהווה גם היא אינדיקציה למחיר היחסי של הבתים. עד לשנת 2000 היה בארה"ב מתאם חזק בין העלייה במחירי השכירות לבין העלייה בשווי הבתים. אולם, במהלך העשור הקודם החל תהליך של גידול מואץ במחירי הבתים ביחס למחירי השכירות, שהגיע לשיאו במחצית השנייה של 2006.
"גם בישראל במהלך השנים האחרונות היה מתאם גבוה בין מחירי השכירות למחירי הדיור, אולם מאז מחצית 2009 נפער פער, כאשר מחירי השכירות החלו להתייצב ואף לרדת, ולעומתם מחירי הדירות המשיכו לזנק כלפי מעלה. התפתחות זו יכולה להיות מוסברת בכך שחלה בתקופה זו ירידה במחיר ההון. המשך מגמה זו בעתיד עשוי לאותת על היווצרות בועה".
בשורה התחתונה, אומרים כלכלני הפועלים, כאשר משווים את שני המדדים שנבדקו בארץ להתנהגותם בארה"ב ניתן לראות שמתחילות מגמות הדומות לאלו שהיו בארה"ב בתקופת העלייה החדה במחירים. מתחיל להיפער פער בין העלייה במחירי הדירות ובין העלייה במחירי השכירות, וחלה ירידה מהותית במדד יכולת החזר הלוואות המשכנתא של המשפחה הישראלית.
עם זאת, "בארה"ב בשיא הבועה עלו מחירי הבתים בשיעור הגבוה ב-50% מזה של מחירי השכירות, ובארץ פער זה עומד על כ-15%. מעניין לראות שעליית המחירים בארץ בשנת 2009 הייתה מהירה במיוחד והגיעה לכ-21%, בעוד שבארה"ב לא עלה שיעור הגידול השנתי על 16% במשך תקופת הבדיקה, החל מ-1987.
והשורה התחתונה? "אנו מעריכים כי מצב שוק הנדל"ן שונה מזה שהיה בארה"ב בשיא הבועה. על מנת שנגיע לממדי הבועה בארה"ב צריכות המגמות שנרשמו במדדים להימשך עוד תקופה ממושכת. כושר הקנייה של הציבור, שפחת באופן משמעותי, ותשואת השכירות הנמוכה, אמורים לפעול למיתון עליות המחירים".