בנק ישראל מקרר את שוק הדיור. המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, פרסם היום (ב') טיוטת הנחיות לגבי אשראי משכנתאות, המחמירה מאוד את כדאיות לקיחת משכנתא וצפויה לייקר מאוד את הריבית על משכנתאות. "אין בועה בשוק דיור והצעדים שננקוט יביאו לכך שלא נגיע לבועה" אומרים בבנק ישראל.
בטיוטה, שכותרתה "התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור", מסביר חזקיהו כי "בהינתן סביבה של ריביות נמוכות במשך תקופה משמעותית ולאורך זמן, אנו עדים לעלייה רצופה בביקושים לדיור. הן בהיקף הביצועים בהלוואות לדיור והן בגודל הממוצע של כל הלוואה".
הסיכון גדל
לאור זאת סבור בנק ישראל, כי הסיכון בשוק הדיור גדל ולכן מנחה את הבנקים להחמיר בהלוואות משכנתא החדשות שניתנו מ-1 אפריל. חזקיהו מנחה, כי במידה ששיעור המימון במועד העמדת האשראי (כלומר היחס בין הלוואת המשכנתא לבין שווי הדירה בזמן מתן ההלוואה) גבוה מ-60% - יפריש הבנק לחובות מסופקים 0.75% מההלוואה. הדרישה להפרשה נוספת תחול מהדו"חות הכספיים לרבעון השני.
בממוצע נלקחות משכנתאות בשיעור מימון של 70%, כך שההוראה תחייב את הלקוחות להגדיל את ההון העצמי לרכישת דירה ב-33%. וזאת, מכיוון שיצטרכו כעת להביא מהבית 40% מערך הדירה, במקום 30%.
לחילופין, אם יסכים הבנק לתת משכנתא בשיעור מימון של 70%, תתייקר הריבית על הלוואות משכנתא במימון גבוה, בשיעור של 1%-1.5%. זאת, מאחר שהבנקים צפויים לגלגל את העלות הנוספת על הלקוחות.
גורמים בבנק אמרו עוד, כי בכוונת הפיקוח להמשיך ולעקוב אחר ההתפתחויות והסיכון בענף, ולבחון את הצורך בנקיטת אמצעים נוספים, ככל שיידרש.
בבנק ישראל מסבירים כי "ההנחיות החדשות נקבעו על רקע תהליכים מאקרו-כלכליים וענפיים, אשר גורמים לעליית מחירים בשוק הדיור באזורים רבים בארץ, מעבר לעלייה ברמת החיים ולהכנסות משקי הבית ואשר מתבטאות גם בגידול בכמות ההלוואות, בגודל הממוצע של הלוואה וביחס שבין ההלוואה הניתנת לבין שווי הנכס המשועבד. תהליכים אלה גורמים לכרסום מתמשך באיכות תיקי האשראי לדיור ולגידול בסיכון בכלל התיק".
מבחנים לרמת הסיכון
חזקיהו פרסם בטיוטת החוזר שורה של הנחיות חדשות לבנקים. במסגרת ההנחיות הם נדרשים לבחון מחדש את ניהול הסיכונים באשראי לדיור, לבחון מחדש את הסיכונים בתיק האשראי הקיים וכן את המדיניות בתחום המשכנתאות. זאת, על מנת לוודא שאינה מביאה לנטילת סיכונים מעבר לרצוי.
על הבנקים לשים דגש על ארבעה סוגי הלוואות: הלוואות לא צמודות בריבית משתנה - החשופות לעליית ריבית; הלוואות שניתנו לרכישת דירות להשקעה; הלוואות שניתנו בכושר החזר נמוך (יחס גבוה בין גובה ההלוואה להכנסת הלווה) החשופות לפגיעה בהכנסות הלווה; הלוואות שניתנו ביחס מימון גבוה (שיעור המימון גבוה יחסית לשווי הדירה) החשופות לירידת מחירי הדירות.
בנק ישראל מנחה כי הבחינה צריכה להתייחס למאפיינים שונים של האשראי לדיור ולכלול, בין היתר, ביצוע של תרחישי לחץ ברמות חומרה שונות. תרחישי הלחץ (STRESS TEST) נועדו לבחון הרעה אפשרית באיכות האשראי עקב שינויים, כמו ירידה בשווי הנכס המשועבד, שתגרום לשחיקה ביחס שבין האשראי לשווי הדירה שנרכשה.
מזרחי-טפחות ייפגע
תרחיש אחר יבחן את ההשפעה של שינויים בכושר ההחזר של הלווים ותרחיש שלישי את יכולת הלווים לעמוד בהחזר הלוואה בזמן עליית ריבית. חזקיהו הנחה לבחון בכל מקרה גם תרחישים שרמת הסבירות להתממשותם נמוכה.
על הבנקים להעביר את תוצאות מבחני הלחץ לפיקוח על הבנקים עד 25 ביולי.
לפי ההערכות, המפסיד העיקרי מההנחיות החדשות הוא השחקן הגדול בשוק, מזרחי-טפחות, המחזיק בנתח שוק של כשליש. הקטנת שוק המשכנתאות והחמרת תנאי הלוואות עשויה להקטין את הכנסות הבנק ובעתיד את רווחיו.
"צעירים ייאלצו לפנות למשכנתא בשוק האפור"
במערכת הבנקאית הופתעו מאוד מהצעד לצינון שוק הדיור שנקט המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו. "מדובר בצעד קיצוני מדי, שיעלה לצרכנים ביוקר", אומר בכיר מאוד באחד הבנקים. "אם בבאזל 2 הקצאת ההון למשכנתא היא 35% וההפרשה לחובות מסופקים על אשראי הניתן למשכנתאות היא 0.3%, המשמעות היא ייקור קיצוני של עלות ההון למשכנתאות".
בכיר בבנק גדול העריך כי כמות הלוואות המשכנתא תקטן, וכי הן יתייקרו באופן משמעותי. הבכיר הביע חשש כי זוגות שירצו לרכוש דירה יאלצו לפנות ללקיחת הלוואה בשוק האפור. עוד העריכו במערכת הבנקאית בעקבות החוזר, כי המרוויח העיקרי צפויה להיות חברת ביטוח המשכנתאות EMI שבשליטת קבוצת הראל של משפחת המבורגר.
EMI הינה חברת הביטוח היחידה בישראל העוסקת בתחום ביטוח אשראי דיור, ופועלת מול לקוחות הבנקים הנוטלים משכנתאות. בהלוואת משכנתא רגילה הבנק מעניק כיום מימון עד 70% מערך הדירה (כעת יקטן ל-60%). אם הלווה מעוניין לקחת משכנתא גבוהה מ-70% (בדרך כלל עד 85%), הבנק דורש ממנו כתנאי למימון לבטח עצמו כנגד חדלות פירעון. את הביטוח מספקת EMI.
■ דעה / דורון אביגד: אין לכם דירה? לא נורא, להם יהיו 4