"שזוגות צעירים לא ייקחו משכנתא, אם הם לא יכולים לשלם אותה. חזקיהו רוצה להוציא את האוויר מדירות להשקעה וגם ממינופים גבוהים. הוא גם לא רוצה שישחקו בחלומות. לכן לא נפלתי מהכסא מהחוזר שלו" - כך אומר בראיון למוסף הנדל"ן של "גלובס" יעקב רויטר, סגן מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות ומי שחולש על תחום המשכנתאות בבנק.
רויטר, כפי שניתן להבין, לא הופתע מההוראה שהנחית לפני כשבוע המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, על הבנקים למשכנתאות. במילותיו שלו, היא "לא גרמה לו להזיע" - גם אם הוא מופקד על תחום המשכנתאות בבנק עם נתח השוק הגדול ביותר (32.9% בסוף 2009), מה שהופך את הבנק באופן טבעי לפגיע ביותר מההוראה של בנק ישראל.
אותה הוראה "קונסת" לכאורה בנקים למשכנתאות על משכנתאות גדולות מידי ביחס לשווי הבית הנרכש; מימון בנקאי הגבוה מ-60% מערך הבית יחייב את הבנק להפריש מיידית 0.75% לחובות מסופקים, בצעד שנועד לצנן את בועת הנדל"ן הרותחת בצילו של מימון נדיב וזול. בממוצע, שיעור המימון הרווח כיום הוא 70%, כך שהלקוחות יצטרכו להגדיל את ההון העצמי שהם מביאים מהבית בשליש, כדי להמשיך ליהנות מרמות הריבית הנמוכות.
"זה יתגלגל על הלקוח", אומר רויטר (62) בראיון ל"גלובס". "זו הוצאה שמפרישים מיידית. מישהו יצטרך לשלם. גם הנגיד לא חושב שהבנקים צריכים לשלם את זה".
ההוראה בתוקף כבר מאפריל.
רויטר: "זו לא דרמה. לא נעניש לווים שכבר לקחו מאיתנו כסף".
על-פי ההערכות, יבקשו הבנקים מהמפקח חזקיהו לא להחיל את החוזר שלו בדיעבד מאפריל, אלא לדחות את יישומו ליולי. ב-25 ביולי צריכים להעביר את תוצאות מבחני הלחץ (Stress Tests), אלו הקובעים כיצד ישפיעו שינויים לכאן או לכאן בריבית או במחיר הדירה על תיק המשכנתאות של הבנקים.
"אין לנו טינה, לא כלפי הנגיד ולא כלפי המפקח בבנק ישראל. הייתה לזה סיבה הגיונית", אומר רויטר.
תעודדו פנייה מאסיבית יותר לחברת ביטוח המשכנתאות EMI?
"ממש לא. ההוראה הזו תוציא מהשוק את אלו שאין להם הון עצמי".
ותסכים עם טענה שהושמעה במערכת הבנקאית, לפיה זוגות שירצו לרכוש דירה יאלצו לפנות לשוק האפור?
"מה פתאום. זוגות צעירים יקבלו מימון, ולא יקרה שום דבר. אבל הריבית תעלה ב-2010, עם ובלי קשר לנגיד. אני במשחק הזה כבר הרבה זמן, אתה צריך להסתכל גם על התקופות הטובות וגם על התקופות הרעות. בבנק ישראל רוצים שיהיה תמחור נכון בשוק, להפסיק את ההתפרעות".
"יהיו פחות סבסודים"
עדיין, מהמעט שרויטר הספיק לחוות השבוע הוא מודה שהבלבול בקרב הציבור קיים ("אנשים שואלים אם ישלמו ריביות יותר גבוהות"), ומעריך שבסופו של דבר ההנחיה תאפשר שיעור מימון גבוה יותר ללא הפרשה של 0.75% "עד 75% מהדירה - אבל אני לא נביא".
בנק ישראל טוען שסכום ההלוואה הממוצעת לדיור גדל.
"הוא אכן גדל. אני מאמין שהריביות תעלינה, נפח האשראי יקטן והעסק יצטנן".
הצעד הזה יצליח להביא לירידת מחירי הדיור או לריסון הביקושים?
"אני טוען דבר אחד: בלי שום קשר לכל זה, אני לא רואה כרגע עוד עליות מחירים. למרות שאין הומוגניות, לא ניתן להגיד תשובה אחת שתתפוס לגבי כל הארץ. המפקח לא עשה את זה לצורך הורדת מחירים, אלא כדי שלא ייקחו דירות שלא ניתן לעמוד בהתחייבות עליהן.
"המחירים לא יכולים לעלות עד אינסוף. דירת 4 חדרים לא תעלה בסוף 4 מיליון דולר. פרק הזמן שאדם מחכה לקנות דירה לא דומה למה שהיה לפני 8 חודשים. אז, אם לא קנית את הדירה תוך יום, שילמת למחרת יותר".
והיום?
"אני טוען שאין בועה, אבל צריך להיות הרבה יותר זהיר, לבדוק היטב אם המחיר שבו תקנה דירה הוא באמת מחירה הריאלי. מצד שני, אם אתה באמת אוהב את הדירה שאתה רואה, אם זו הדירה הקנויה הראשונה שלך, אל תחכה לנפילת מחירים. זה כמו חבר שלא התחתן כי הוא תמיד חיפש כלה טובה יותר".
יש לכם יכולת לתרום או לרסן עליות מחירים באמצעות ריבית המשכנתא?
"מה שיכול להסביר את המחירים זה ביקוש והיצע. הריבית יכולה להשפיע, אבל צריך לזכור שבאמת אין בנייה, ואני לא רואה שאנשים מפסיקים לקנות דירות כי הם צריכים לגור איפה שהוא. כמות האנשים שיקנו דירה תהיה קטנה יותר".
ריבית פריים, ליבור, צמודה למדד או לדולר - איך אתם לוקחים את המשכנתא שלכם, ואיך ממליץ לכם מזרחי טפחות לקחת אותה?
