בין המהלכים המתוכננים של משרד האוצר מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ואת חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, ולקבוע הוראות מיוחדות לעניין עסקאות המבוצעות על-ידי קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן (שפועל בתמורה).
לצורך כך, מוצע לכלול בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ הגדרה חדשה:
"קבוצת רכישה" - קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על המקרקעין באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה לצורך רכישת הזכות במקרקעין ולצורך רכישת שירותי הבנייה על המקרקעין, והכול בעצמו או באמצעות אחר מטעמו; יראו קבוצת רוכשים של 10 או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על המקרקעין כקבוצת רכישה; לעניין זה, "ארגון" - לרבות הכנת התשתית, חוזית או אחרת, במסגרתה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס המבונה על המקרקעין אותם רכשה; "תמורה" - לרבות בשווה כסף.
במקביל לכך מוצע לקבוע, לעניין חוק מיסוי מקרקעין, כי יראו רכישה של זכות במקרקעין, במסגרת של קבוצת רכישה, כאילו נרכשה דירת מגורים (או מבנה אחר, לפי העניין), וכן מוצע לקבוע, לעניין חוק מע"מ, כי מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, ותשלום המס יוטל על המוכר.
באשר למס הרכישה נראה כי אין מדובר בשינוי מרחיק לכת, שכן מס הרכישה המוטל על רכישת קרקע הוא כיום בשיעור קבוע של 5% משווי הרכישה, ואילו מס הרכישה המוטל על רכישת דירת מגורים הינו בשיעור פרוגרסיבי (במיוחד ככל שמדובר ברכישת "דירת מגורים יחידה"), בין 0% לבין 5%.
לעומת זאת, התיקון המתוכנן בחוק מע"מ אמור להשפיע לכאורה באופן משמעותי, שכן רכישת זכות במקרקעין על-ידי יחיד, ממי שאיננו עוסק מורשה (ואף לא אמור להיות כזה), איננה מתחייבת כיום במס ערך מוסף. על כן, בהתאם למצב החוקי הנוכחי, ניתן לחסוך את מרכיב המע"מ על הקרקע באמצעות התארגנות של קבוצת רכישה, ככל שמוכר הזכות במקרקעין איננו "עוסק מורשה" (ולא אמור להיות כזה).
המוכר יהיה פטור בלאו הכי
יש הסבורים כי עצם יצירת ההבחנה בין קבוצת רוכשים של 9 רוכשים לבין קבוצת רוכשים של 10 רוכשים או יותר (שלא לדבר על הקושי בהגדרת "רוכש") - לא תעמוד במבחן בג"ץ.
בלהט גיבוש ההצעה, כפי הנראה, לא הובאה בחשבון סוגיה לא פשוטה, העלולה לשים לאל את כוונתם של קברניטי משרד האוצר:
1. לפי הוראות סעיף 31(4) לחוק מע"מ, מכירת נכס שעל-פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה לנכות את מס התשומות בשל רכישתו, פטורה ממס.
2. לפי דעת מלומדים, יחולו הוראות סעיף 31(4) לחוק מע"מ גם לגבי נכסים שנרכשו לפני חקיקת החוק (בשנת 1976), ככל שמדובר ברוכש שהיה מנוע על-פי דין לנכות את מס התשומות בעת רכישת הנכס (אילו היה מוטל באותו מועד).
לאור הדברים הללו יש להניח כי ברוב המקרים, אם לא בכולם, לא יוטל מס ערך מוסף - הלכה למעשה - על מכירת זכות במקרקעין של מוכר שאיננו עוסק מורשה לקבוצת רוכשים, גם אם יתקבל התיקון המוצע, שהרי המוכר יהיה פטור מהמס, בלאו הכי, משום שהיה מנוע מלנכות את מס התשומות (הממשי או ההיפותטי) במועד רכישת הזכות.
* הכותב הוא ממשרד רוז'נסקי, הליפי מאירי ושות'.