המרכז הישראלי לניהול מקיים היום את הכנס השנתי שלו בתחום הנדל"ן תחת הכותרת "בועת הנדל"ן - תתפוצץ או לא תתפוצץ?".
במרכז הכנס, נאומו של שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס שאמר בראשית דבריו: "נושא הנדל"ן הוא נושא מרכזי בסדר היום החברתי והכלכלי בישראל. הפעילות האינטנסיבית של שוק הנדל"ן קצת אחרי שהבנתו שהמשבר בנדל"ן בארה"ב מדלג עלינו ואז התחילו עליות המחירים. ריבית נמוכה היסטורית בישראל היתה כמו דלק על המחירים, הכניסה הרבה משקיעים לשוק הנדל"ן - וזה גרם לתהליך מתמשך שבו אנו מנסים להשפיע על מחירי הדירות".
לטענת אטיאס, "כל מה שנמצא בראש מעייניה של הממשלה הם הזוגות הצעירים, כאשר הממשלה צריכה גם לעזור ליזמים, לשוק העבודה בבנייה, ועוד הרבה תהליכים". אטיאס טען עוד כי "גולת הכותרת היא הגדלת היצע הקרקעות. מבחינתי יח"ד שאי אפשר לשווק אותה או תוכנית שאי אפשר להוציא לה היתר בנייה, זה לא אפקטיבי עדיין. כדי להגדיל את היצע הדירות, שלפנו את כל התוכניות מהמגירה, וזה דבר קשה מאוד ומורכב".
אטיאס התגאה בכך ששנת 2010 הסתיימה עם 34 אלף עסקאות מאושרות בתחום הנדל"ן, וטען כי גם בשנת 2011 צפויים צעדים מטעם הממשלה לקירור הענף. לדבריו, כבר התקיימו מספר ישיבות ודיונים בנושא מאז תחילת השנה האזרחית - במטרה להגדיל את היצע הקרקעות.
עוד הצהיר אטיאס: "אני כיו"ר מינהל מקרקעי ישראל, אין לי עניין שישלמו יותר מדי עבור הקרקע - זה מפריע לי. קוראים למינהל - 'מינהל מספסרי ישראל' אני שומע את הסיסמאות האלה גם בכנסת, אבל מי שאומר אותן לא מבין כלום בנדל"ן".
אטיאס טען כי במשרד הבינוי והשיכון "פועלים לאישור תוכניות בנייה נוספות, ולייצר תקרה של מחירים". בין התכניות שפירט, ניתן למנות הוצאה של 10,000 יחידות דיור למשתכן במחיר נמוך יותר עם תקרת שכר למשתכן.
הוא סיכם ואמר: "כל הדברים שאנחנו עושים - הגדלת ההיצע, הריבית, סיוע לפריפריה ועוד - כל זאת זה מחויביות של הממשלה ואנחנו בסיעת ש"ס לא ניתן לממשלה לוותר על זה - לטובת הזוגות הצעירים וענף הנדל"ן בישראל".
מנכ"ל בנק אגוד: "שחיקה בכוח הקנייה של צרכני הדירות"
"אנחנו בבנק מדברים על סיכונים בענף הנדל"ן דרך מבט מאקרו של המערכת הבנקאית. ענף הנדל"ן למגורים בישראל עובד שונה מאשר בעולם. היום אנחנו רואים המשך עליית מחירי הדירות, אבל היא שונה בין השנים האחרונות", אמר בהמשך הכנס מנכ"ל בנק אגוד חיים פרייליכמן. הוא דיבר על חלוקת ניהול הסיכונים בין המגזר הפרטי לציבורי מפרספקטיבה של המערכת הבנקאית.
"המחירים בישראל הם גבוהים, אך אנחנו בסביבה כזו בעולם שבה המחירים הם אפילו יותר גבוהים. לפי הנתונים, מלאי הדירות עדיין לא גדל והמחירים של הדירות צפויים לעלות יותר. קצב מכירות הדירות מביא לכך שיש לנו מלאי דירות נמוך וסביר שעוד יעלו המחירים", לדבריו.
"אנחנו גם רואים שחיקה בכוח הקנייה של הצרכנים השכירים לרכוש דירה - וזה לא מעודד. גם הריבית של בנק ישראל היא נתון מרכזי שהניע את הגלגל של מחירי הדירות. כשיש ריבית נמוכה זה דוחף להשקעה בדירה וזה מביא לעלייה במחירים. גם קבוצות הרכישה דחפו את השוק - הם יכלו להגיע לבנקים, להביא הון עצמי במקביל לבנקים וזה גם דחף את המחירים".
"התלות הגדולה ביותר שלנו היא במצב התעסוקה - זה משפיע רבות על יכולת ההחזר של רוכשי הדירות. בסך הכל מצב המשק הוא טוב לאין ערוך ואנחנו צופים שהוא ימשיך להיות טוב מבחינת התעסוקה. שינוייים רגולטוריים משפיעים גם על המערכת הבנקאית. לפעמים אנחנו מקבלים הנחתות רטרואקטיביות כדי להגן מבחינת הרגולציה על המערכת הבנקאית. זה יוצר לנו בעיה לפעמים ואנחנו מתמודדים איתה כל יום", הוסיף פרייליכמן שטען גם כי ההלוואות לדיור בבנק גדלו ב-50% מ-2006 - "גם בגלל יותר מכירות וגם בגלל היקף המשכנתאות שנלקחו".
"אין מנהל פרוייקט לענף הנדל"ן"
קודם לכן, בפתח הכנס אמר דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים כי "ענף הנדל"ן בישראל צריך מנהל פרויקט - ואין היום! אני לא רואה את ראש הממשלה או מישהו מהממשלה מתגייס לנושא הזה ואני יכול להצטער שלזוגות צעירים אין אפשרות היום לקנות דירה. חוץ מהכרזות סקטוריאליות לא קורה בנדל"ן הישראלי משהו טוב".
ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה הציגה את המחקר שביצעה בעניין הביקושים של הנדל"ן בישראל לאור פעולות הצינון של הממשלה. דגני אמרה בתחילה כי "חשוב להדגיש כי שוק הנדל"ן בישראל הוא לא כזה גדול כפי שעושים אותו, רק 67 אלף יחידות דיור נמצאות היום בבנייה פעילה וזוהי הכמות הגדולה ביותר שהיתה ב-8 השנים האחרונות בוא-זמנית. השוק שלנו צריך תוספת כללית של 40 אלף דירות בשנה כדי לעמוד בביקושים".
דגני מציינת, כי למרות המאמצים של הממשלה, הביקוש עדיין גבוה והמחירים עדיין עולים. "מאמצי הממשלה מעוררים בהלה בשוק וחשש מעליות מחירים. השוק לא מתנהג באופן טבעי והוא לא חזר לנורמליות. בשוק יש תחושה שכולם עשירים ולכולם יש דירות גדולות ויקרות, וזה מבלבל את כולם".
"אומרים שכולם רוצים לגור בת"א - בכל רגע נתון 12% אכן רוצים לעשות כן, כלומר מדובר בשוק של 10,000 דירות בשנה - ת"א תהפוך בסופו של דבר למנהטן, וחלק מהנזק יהיה לפריפריה כמו למשל בבאר-שבע. לא מספיק דירות חדשות נבנות שם וגם חלק מהציבור שכבר גר שם מתכוון למכור את הדירה, אבל לאן הם יילכו?", תהתה דגני.
"ללא מדיניות של שחרור קרקעות ע"י הממשלה, לזוגות צעירים תמשיך להיות בעיה. אני חושבת שהם פשוט צריכים לעבור לפריפריה, יש פתרונות אחרים מאלה של המרכז ות"א", אמרה דגני. "רעננה, חיפה, חדרה ונתניה יכולות להיות מענה הולם - אז מה אם רוצים לגור בת"א", הוסיפה. דגני סיכמה ואמרה כי "מה שצריך לעשות הוא להפעיל לחץ על הממשלה ולאתר פתרונות לפיזור האוכלוסיה לכיוון הפריפריה - לשפר את הנגישות ואת הכדאיות לעבור לאזורים אלה, אך במקום זה - רק מדברים ומדברים ומדברים במקום למצוא פתרונות".
נשיא התאחדות הקבלנים: אני סקפטי
"אני מעריך את המאמצים של שר השיכון אטיאס, אבל אני ספקטי אם הכל יעבור", כך אמר ניסים בובליל נשיא התאחדות הקבלנים והבונים. "בעשור האחרון מבנו פחות דירות ויש מחסור עצום. במקום זאת ממציאים כל מיני קונצים ופטנטים במקום לבנות עוד דירות. מעלים את המיסים, ועוד שלל דברים לא אפקטיביים - פשוט צריך לבנות יותר".
"רוב אזרחי ישראל רוצים לגור באזורי המרכז. הם לא רוצים לגור באזורים אחרים ואם רוצים לבנות באזור הזה חייבים לצמצם את הביורוקרטיה. הממשלה הכריזה גם עם פינוי בינוי כפרויקט לאומי - ניתן לבצע את זה וזה טוב לדיירים, ליזם ולמדינת ישראל", הוסיף.
לדברי בובליל, "מחירי הדירות זה לא מכה משמיים - הממשלה יכולה להוריד אותם במכה - לתת להוציא ולשחרר קרקעות ליזמים כדי לבנות עליהן. כולם מדברים היום על רעידות אדמה כאסון הבא, אני מקווה שלא - אבל היא עלולה להתרחש בישראל בעוצמה גבוהה. יש פרויקטי תמ"א 38 לחיזוק מבנים מרעידות אדמה אבל הפרויקטים לא מתבצעים כי אין את התנאים לבצע אותם".
בובליל הוסיף, כי "כולם רוצים שנבנה ואנחנו הקבלנים פנינו לממשלה כדי לקבל עובדים. גם אם בסוף כן ייתנו לנו לבנות - אין מספיק כוח אדם כדי לעשות זאת, ואני שואל את עצמי מי ייבנה את הבתים. חייבים להמשיך ולעשות מאמץ לגייס עוד עובדים. הממשלה אישרה כמה עובדים פלסטינים, אבל עובד פלסטיני מסיים את העבודה בשעות הצהרים. אני מבקש מהממשלה להרשות לנו לגייס עובדים זרים שייסייעו לבנייה ולייצוב מחירי הדירות".
"הסחבת הביורוקרטית אשמה"
חנן מור,יו"ר קבוצת הנדל"ן חנן מור, אמר בכנס: "אין ספק שמחירי הנדל"ן גבוהים מאוד ונוצרת בועה חברתית קשה מאוד. לגבי בועת נדל"ן אני לא יודע. אתם יודעים שמי שאחראי על הבינוי בישראל הוא בכלל שר הפנים? בפועל המון תוכניות תקועות בגלל סחבת ביורוקרטיה".
לדברי מור, קיים עיוות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. "אתה לא מבין מה קורה במכרזים האלה - בגלל הסרבול, היזמים לא לוקחים את המכרזים האלה כי שלבי התכנון והוועדות תוקעות את הכל - אז איך רוצים שיירדו מחירי הדירות?".
"שיטות המכרז הנהוגות היום לא מגשימות את היעדים שאנחנו רוצים וזה מכניס אותנו למעל קסמים קשה מאוד במחירי הדירות. מציפים אותנו בביורוקרטיה ובעלויות וכך אי אפשר להוריד את המחירים - הם עלו ריאלית בצורה קשה מאוד וכן מחירי השכירות - ומחירי השכירות יעלו אף יותר בקרוב", אמר.
מור טען עוד כי יש בלבול רב וחוסר אחידות בשוק בשל המידע הסותר בין נתוני האוצר ונתוני הלמ"ס: "אף אחד באמת יודע מה קורה שם ומה באמת הנתונים האמיתיים וזו בעיה רצינית". לדבריו, הפיתרון נעוץ ב"שחרור מלאי קרקעות זמינות לבנייה בפריפריה, נוהל חירום לטיפול בתחום התכנון במדינה, עידוד הקמת פרויקטים להשכרת דירות, זירוז הרפורמה בתחום הרישוי וביצוע התחדשות עירונית ולהעיף את זה מידי שר הפנים ומהר".