"בועה זו מילה נורא מושכת. נוח לאנשים להכריז עליה בחוצות העיר, כך שאם תהיה ירידת מחירים הם יגידו 'הנה, אני אמרתי', אבל אני חושב שהמונח לא מתאים בכלל לשוק הנדל"ן בישראל. הייתה עליית מחירים בשנים האחרונות, שנובעת מפערים בין ביקוש להיצע באופן כללי, אבל ברמה הריאלית, כשמסתכלים 10 שנים אחורה, לא מדובר בעלייה כל-כך גדולה. להיפך, היא די מינורית".
לעו"ד אמיר חן, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד פישר-בכר-חן-וול-אוריון, נמאס מהדיבורים על "בועת הנדל"ן". ממשרדו שבקומה החמישית במגדל "דניאל פיש" בתל-אביב, הנוף והמציאות הנדל"נית נראים קצת אחרת מאשר אלה שמצטיירים בכותרות המפוצצות בעיתונים על "מחירי הדירות הגואים".
"עליית מחירי הדירות הם לא 'כצעקתה'. המחירים עלו בשנים האחרונות, ולהערכתי בינתיים הם התייצבו, אבל בפועל הם כמעט לא עלו ריאלית, ביחס למדד ולעליית רמת המחייה. העלייה לא כל-כך מהותית ודרמטית כפי שלעיתים היא מוצגת".
לרגל מינויו לשותף המנהל החדש של המשרד המוביל, החל מינואר השנה, חורג חן ממנהגו ומעניק ל"גלובס" ראיון בלעדי, בו הוא מדבר על "אשליית הבועה", האשמים במצב הנוכחי, וגם למה לא צריך להספיד את קבוצות הרכישה למרות גזירות המס החדשות שניחתו עליהן.
1.5 מיליון לדירה זה סביר
חן פועל בעולם הנדל"ן יותר מ-20 שנים, שבמהלכן ניצח על מחלקת הנדל"ן המתעצמת במשרד פישר-בכר. בין לקוחותיו הקבועים נמצאים אמות השקעות, ריט1, עוגן, כלל ביטוח, מנורה, שיכון ובינוי נדל"ן, לוינשטיין, צמח המרמן, אקרו, דלק נדל"ן, גינדי החזקות, קבוצת קלמן סופרין, לני גרופ, איילה אגם, קבוצת איציק תשובה ועוד.
עם רשימת לקוחות שכזו, בה מככבים יזמים בולטים וחברות נדל"ן מהמובילות במשק, ברור למה מחירי הדירות לא נראים לחן כמו בעיה אקוטית.
"היום הרבה יותר קל לאנשים לקנות דירה, מאשר כשאני הלכתי לקנות את הדירה הראשונה שלי, בגיל 33", הוא אומר. "היום המשפחות, ההורים, יכולים לעזור הרבה יותר מאשר פעם. הרמה הסוציו-אקונומית של הציבור ורמת החיים עלו. בתקופה שאני התחלתי את דרכי, רוב האנשים קיבלו פחות עזרה ממה שהם יכולים לקבל היום. נכון, היום קשה לקנות דירה בתל-אביב, אבל לא חייבים לגור בתל-אביב".
רק בתל-אביב קשה לקנות דירה? לא בטוח. מנתונים שפרסמה החודש הלמ"ס עולה כי בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור נומינלי של 17.5%, ומאז מחצית 2007 עלו מחירי הדירות בישראל ב-59%. בפתח-תקווה, לשם הדוגמה, עלו מחירי הדירות במרוצת 5 השנים האחרונות ביותר מ-50% (נומינלית).
- נראה שגם בפתח-תקווה יהיה מי שיתקשה לקנות דירות לאור עליות המחירים?
"אפשר לקנות דירה במקומות אחרים. בפריפריות".
- ישנו חוסר באמצעי תחבורה נוחים לצורך הגעה למקומות העבודה במרכז.
"זו הבעיה הכי גדולה, שאין תחבורה ציבורית נאותה. אני לא רוצה שתצא פה כותרת שאני קורא לאנשים לגור בחדרה או בפרדס-חנה, זה נראה לי טיפשי, אבל יש מקומות שהם קצת יותר רחוקים מפתח-תקווה, והמחירים בהם קצת יותר נמוכים.
"חוץ מזה, 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, כששני בני-הזוג עובדים וצריכים להחזיר בערך 5,500 שקל בחודש, זה לא בלתי סביר. אם זה בלתי סביר, אז אל תקנו דירה.
"זה נכון שהמחירים עלו בשנתיים האחרונות, אז אם אין לזוג יכולת לעמוד בסכומים החדשים, הדרכים היחידות שלהם היום הם או לשכור, למרות שגם מחירי השכירות לא זולים, או לצאת החוצה לפריפריה ולאט-לאט להתקרב חזרה למרכז. אין ברירה אחרת".
הביורוקרטיה בלתי נסבלת
חרף העובדה שהוא חושב שיש "אשליית בועה" בלבד, ולא בועה אמיתית בשוק הנדל"ן בישראל, חן יודע להסביר את כל הסיבות שהביאו אותנו למצב הנוכחי.
"צריך לראות את זה בפרספקטיבה של הרבה זמן. אם מסתכלים היום על המצב לפני 15 שנה, רואים שמינהל מקרקעי ישראל, שהוא ספק הקרקעות העיקרי לשוק, שיווק אז כ-50 אלף יחידות דיור בשנה, כשהיו בארץ פחות מ-1.5 מיליון אנשים. בשנים האחרונות הוא סיפק אולי חצי מזה. השנה המינהל יגיע ל-30-32 אלף יחידות דיור. זה מראה שלאורך שנים רבות נוצר פה מחסור, פער בין ביקוש להיצע".
סיבה נוספת, ואחת המשמעותיות ביותר לדבריו, היא ההחלטה בבג"ץ הקשת המזרחית, שביטלה את החלטות המינהל שקבעו את שיעורי הפיצוי שישולמו לחוכרים חקלאיים אשר ייעוד הקרקע שלהם שונה מחקלאות לבנייה.
"בג"ץ הקשת המזרחית קבע שהדבר הזה בלתי סביר, וזו העדפה של קבוצה מסוימת באוכלוסיה. למעשה, מאז שהפסיקו לשלם פיצוי של 27% למושבים וקיבוצים על הקרקעות שלהם, אין להם כדאיות להסכים או לדחוף תוכניות על גבי שטחים שלהם.
"בעבר, מרבית הקרקעות הגדולות ששווקו, האטרקטיביות, היו קרקעות של מושבים וקיבוצים. הצינור הזה נסתם, וזאת אחת הסיבות הכי משמעותיות לחוסר בקרקעות ועליית מחירים. זו הסיבה שבמקום 50 אלף יחידות לשנה, משווקים פה 20-30 אלף.
"עם הגידול באוכלוסייה אנחנו במינוס של די הרבה יחידות. לא צריך להיות כלכלן גאון בשביל להבחין בזה. זה הביא למצוקת נדל"ן אמיתית, שגורמת להיצע נמוך ולעליית מחירים בכל הארץ וביתר שאת במרכז".
וזה עוד לא הכול. "לכל זה מתווספת גם המערכת הביורוקרטית הקשה בהליכי תכנון ובנייה", אומר חן, שלאחרונה הצליח לסיים הליכי תכנון ובנייה במושב גני יהודה, שנמשכו לא פחות מ-14 שנה.
"המערכת הבירוקרטית מאוד איטית ומסורבלת. הבירוקרטיה בלתי נסבלת. יש פה יותר מדי גופים ורשויות שצריך לעבור אצלן כדי לקבל את האישור ולקדם את התב"ע. במקרה של גני יהודה אישור התוכנית להפקדה ארך 12 שנה. חלפו שנתיים מאז שהתוכנית אושרה, אך המחוז עדיין לא פרסם אותה. שנתיים הלכו סתם. אמרו לנו שהרפרנטית בהיריון ובחופשת לידה, ואחר-כך היו עוד סיבות, אבל בפועל גופי התכנון והבנייה לא עובדים בקצב של עולם העסקים של שנת 2010, אפילו לא של 1990".
לדבריו, הליכי תכנון ובנייה לוקחים יותר מדי זמן, מסיבה נוספת: "יש חוסר איזון בין הקלות הבלתי נסבלת שכרוכה בלתקוע תכנית לזכות האמיתית להתנגד להן. אם אזרח רוצה להתנגד לתוכנית, אפילו סתם - קל לו מדי לעשות את זה. הוא יכול לתקוע את המערכת למשך שנים. זה מעודד אנשים לעשות פעולות, על מנת לנסות לקבל כסף בשביל זה, וזה מאוד בעייתי".
הרפורמה לא תשפיע
בשבוע שעבר אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק מיסוי מקרקעין, הקובע מס רכישה מוגדל על רכישת דירות להשקעה, הפחתת מס שבח על מכירת קרקע לצורך בניית יחידות דיור, ופטור ממס שבח על מכירת דירה בתוך פחות מ-4 שנים מיום רכישתה. רבים מיהרו לנבא כי זה יהיה קטליזטור לירידת מחירי הדירות בארץ, אלא שחן שוב מנפץ לכולם את הבועה.
"לדעתי הרפורמה לא תשפיע על השוק באופן מהותי", הוא אומר. "כדי להכניס עוד קרקעות למשחק, קבעו 20% מס למי שבונה על הקרקע שלו בתוך 36 חודשים - אבל אני לא מכיר הרבה אנשים שיש להם קרקעות זמינות לבנייה היום, ולא שיווקו אותן כבר עכשיו, בתקופה של עליית המחירים. מי שיש לו קרקע שיווק אותה.
"זה אולי ימריץ את בעלי הקרקעות קצת יותר, אבל גם ייצור סיבוכים וקשיים במשא-ומתן. הם ירצו לקבל בטוחות על סיום הבנייה בתוך 36 חודש, וזה יעמיס על המערכת.
"עוד מהלך לא מובן הוא העלאת מס הרכישה (5% עד מיליון, 6% עד 3 מיליון וכו'), במטרה לרפות את ידיהם של רוכשי דירות להשקעה. מצד אחד, גזרו גזירה שלפיה ישולם מס רכישה גבוה יותר על דירה להשקעה, אך מצד שני, ניתן צ'ופר למוכרי דירות, כולל כאלה שנקנו להשקעה. מאפשרים להם למכור שתי דירות, עד לתקרה מסוימת, בפטור מלא ממס. באותה נשימה נתנו יותר ממה שלקחו. זה פשוט מצחיק".
חוץ מזה, מוסיף חן, "ברגע שאתה מעמיס מס רכישה יותר גבוה על מחיר של דירה - אתה מייקר את הדירות בישראל. אדם שקנה דירה להשקעה, והיא עולה לו יותר - יעלה לקונה את המחיר. אני לא בטוח שבכל הרפורמה הזו הייתה חשיבה על הפרטים".
- אז מה כן צריך לעשות?
"רפורמה פשוטה במערך התכנון והבנייה, אבל לא עושים את זה. ביבי נתניהו ויובל שטייניץ זורקים כל מיני אספרינים בשטח, שחלק מהם יש ביניהם סתירה בינם לבין עצמם. אין לממשלה מדיניות מסודרת, אלא פעם בחודשיים-שלושה, כשגובר הלחץ הציבורי, הם זורקים משהו עוד פעם לחלל האוויר, בלי שום מחשבה קדימה".
קבוצות הרכישה לא ימותו
אחד הענפים הדומיננטים במחלקת הנדל"ן של חן הוא הטיפול בקבוצות רכישה. 15 קבוצות רכישה מלווה המחלקה, בהן קבוצות בנווה-צדק בתל-אביב; קבוצת רכישה של איציק תשובה, אחיינו של יצחק תשובה, שבנתה בעיר ימים בנתניה; ועוד. גם על מה שהמדינה עושה היום לקבוצות הרכישה יש לחן מה לומר.
"הממשלה רוצה להוזיל את מחירי הדירות - אך במקביל פוגעת בקבוצות הרכישה ומטילה עליהן יותר מסים. איך אפשר להוזיל את מחירי הדירות אם מטילים יותר מסים?
"סיימנו בשנה שחלפה 3 בניינים של קבוצת רכישה בעיר ימים בנתניה. דירת 4-5 חדרים בפרויקט היוקרתי עלתה בסביבות 1.7-1.8 מיליון שקל, כאשר מחיר דירה אצל קבלן-יזם באותה שכונה, שהיא קו ראשון לים, הייתה 400-500 אלף שקל יותר. זה אומר שקבוצות רכישה, כשהן מאורגנות נכון, יכולות לחסוך המון כסף לרוכשים. אז למה להטיל עליהם גזירות מס? זה לא הגיוני".
- ובכל זאת, הקבלנים זעקו חמס ואמרו 'למה להם מגיע הטבות כאלה ולנו לא'?
"את הקבלנים אני מבין, אבל הגזירות שגוזרים בגלל הזעקות הללו לא מאפשרות לישראלי הממוצע להשיג יותר עם הכסף שלו או להוזיל את עלות הרכישה".
- הגזירות הללו מסמנות את מותן של קבוצות הרכישה?
"ממש לא. הגזירה הכי משמעותית היא מס ערך מוסף, אך 90% מהעסקאות שבוצעו עד היום ממילא היו עם מס ערך מוסף. עדיין יש חיסכון גדול מאוד בתקורות וברווח היזמי. קבוצות הרכישה ימשיכו לעבוד כל עוד בוער בלב הישראלי האלמנט היזמי, וזה ככה בגדול".
- על רקע כל מה שאמרת בראיון, מה הצפי שלך לשוק הנדל"ן ב-2011?
"אינני נוהג להתנבא, לכן אומר כי להערכתי מחירי הנדל"ן למגורים יתייצבו, מלבד עלייה קלה במחירים בטבעת השנייה מסביב לתל-אביב. כבר רואים זאת בתוצאות מכרזים שנערכו לאחרונה. הנדל"ן למשרדים נמצא בפריחה, ולכן אני צופה לעליות משמעותיות יותר במחירים בשוק זה".
משרד פישר-בכר-חן לא מפסיק לצמוח
בחודש שעבר מונה עו"ד אמיר חן לשותף המנהל במשרד עורכי-הדין פישר-בכר-חן-וול-אוריון. זו הפעם הראשונה, מאז הוקם המשרד, שמתמנה בו באופן רשמי שותף מנהל. עד כה שימש עו"ד רובי בכר כפונקציה הניהולית, אך ללא הגדרות וטייטלים.
"עם כל הרצון שלנו לשמור על אווירה משפחתית וחברית, ושכל השותפים ינהלו את המשרד יחד, כפי שעשינו עד כה ואף נמשיך לעשות במידה מסוימת, המשרד גדל מאוד בשנים האחרונות, והיה לנו ברור שאנחנו חייבים אדם אחד שירכז את הניהול בידיו", אומר חן, ומוסיף: "אני גאה על ההישגים שהצלחנו להשיג".
ויש לו במה להתגאות. לפני קצת יותר מעשור, שכשחן הצטרף למשרד (אז משרד פישר-בכר), הוא מנה 11 עורכי דין בלבד.
המשרד הוותיק, שייסד ב-1958 יששכר פישר, לא נמנה אז עם רשימת 10 משרדי עורכי הדין הגדולים בארץ, ואפילו לא התקרב לעשירייה השנייה. מאז הוא צמח פי 10 - לא פחות - ובדירוגי גודל המשרדים בשנת 2010 הוא תפס את המקום הרביעי והמכובד.
עם השנים ביסס המשרד גם שדרת שותפים מובילה, בראשות בכר, שבה נכללים עורכי הדין חן (במשרד מ-1999); גיל אוריון, ראש מחלקת ליטיגציה; עו"ד אברמי וול, ראש המחלקה העסקית (שניהם הצטרפו בשנת 2000); וכן עו"ד טל איל-בוגר, שעומדת בראש מחלקת הגבלים עסקיים.
ההישג הדרמטי שלהם, מעבר להיותם מבכירי עורכי הדין בתחום התמחותם, הנה העובדה שמשרדם הוא בעל שיעור הצמיחה הגבוה בישראל מראשית שנות ה-200.
השבוע עתיד להתפרסם דירוג דן אנד ברדסטריט לשנת 2011, וחן מבטיח כי המשרד יוכיח שהוא לא עוצר לרגע במקום. "אנחנו מעסיקים מעל 140 עורכי דין, ומקומנו בדירוג גבוה. והכול מצמיחה פנימית. לא עשינו מיזוגים. הצלחנו להפוך למשרד גדול שמסוגל לתת מענה לכל תחום של המשפט המסחרי".
- אז הגודל היה מטרה מבחינתכם?
"גודל כשלעצמו הוא לא מטרה. הוא פרמטר אחד שיש לו בהחלט משמעות, אך לא היחידי. יש פרמטרים של איכות, שהם לא פחות חשובים. ואת זה יותר קשה לדרג".
- יש מחלוקת בקרב עורכי הדין על חשיבות דירוגי הגדול. חלק טוענים שאין שום משמעות ל"ספירת ראשים", אחרים טוענים שגודל הוא פרמטר להצלחה. מה דעתך בעניין?
"דירוגי הגודל פחות מעסיקים אותנו. אין לנו שאיפה להיות המשרד הכי גדול בארץ. השאיפה שלנו היא להיות מצוינים, להיות מסוגלים לתת שירות מעולה בכל תחום שבו אנחנו עוסקים.
"יש הרבה עורכי דין טובים והרבה משרדים גדולים, אך מה שמייחד אותנו זו העובדה ש-4 המחלקות הבסיסיות במשרד - ליטיגציה, מחלקה עסקית, הגבלים עסקיים ונדל"ן - הן באותה רמה גבוהה. לעומת חלק לא מועט מהמשרדים האחרים שבנויים על מחלקה אחת טובה ואחרות שאינן ברמתה".