מיקום מיקום מיקום. הסיסמא הזו תמיד הייתה נכונה בנדל"ן, אולם לרוב היא מלווה במחשבות על מרכזיות, נגישות, שקט, נוף או גני ילדים מסביב, ולא על ארומה או איכות האדמה שמתחת. "הערכות מדברות על יותר מ-20 אלף מתחמי קרקע מזוהמים בישראל", אומרות עו"ד עידית רייטר, שותפה וראש מחלקת איכות סביבה במשרד עו"ד פרופ' יובל לוי ושות', וליאת הרטוב, סמנכ"ל ביטוח מסחרי בחברת הביטוח AIG ישראל, בהתייחס לאחת הסוגיות החשובות ההולכות ומתפתחות בישראל, ושרלבנטיות לכל מי שרוכש או מוכר קרקע - קרקעות מזוהמות.
"בכל מקום"
"נושא הקרקעות רק מתחיל להתרומם בארץ", הן אומרות לקראת השתתפותן בכנס "סביבה 2020" שיתקיים ב-22 במארס בת"א. אגב, זיהומים סביבתיים הם לא רק בקרקעות - והם משפיעים מאוד על ערך הנכס - כשיש שורה ארוכה של סיכונים נוספים: כגון רעש, אוויר, אסבסט, ועוד.
רייטר: "נושא הזיהום רלבנטי בכל קרקע. הקרקעות המועדות לפורענות הן קרקעות שנעשתה עליהן בעבר איזושהי פעילות תעשייתית או צבאית. בזיהום קרקע ניתן לטפל בקלות יחסית, בעוד זיהום מי תהום יותר קשה ויקר. העלות נעה בין עשרות בודדות של אלפי שקלים ועד למאות מיליונים. תלוי בגודל המתחם, בסוג הזיהום, העומק וכו'".
הרטוב: "זה יכול לקרות בכל מקום, כולל באזורים בהם היה נהוג לזרוק זבל בעבר, וכיום זו קרקע שהפכה לאטרקטיבית. לכן, בכל פרויקט קבלני עושים בדיקות, שהדרישה להן הולכת וגוברת. זה רלבנטי לגופים גדולים שרוכשים קרקע בעסקאות גדולות, למשל להקמת מגדל, אבל גם לאנשים פרטיים שרוצים להקים וילה פרטית על קרקע. חשוב לעשות בדיקה מראש ולסגור את הפינה הזו, אחרת אתה יכול למצוא את עצמך במהלך הפרויקט עם שינוי ייעוד ושינוי ביצוע".
"בת"א החלו בזה הלכה למעשה", אומרת רייטר, "הרבה מאוד מפרויקטי הנדל"ן בשנה החולפת היו במרכז ת"א במתחמים שידועים כמזוהמים, ולכן חלק מהתנאים להיתר כוללים מיפוי וטיפול בנושא".
במשרד איכות הסביבה מציינים בהקשר, כי "אם היה בעבר שימוש תעשייתי או צבאי בקרקע אזי קיים חשד שהקרקע מזוהמת. במצב זה יש לדרוש מהקבלן לבצע סקר קרקע בעזרת יועץ מקצועי על מנת להעריך האם אכן קיים זיהום ואם כן, מה היקפו. זיהומי הקרקע גורמים לזיהום מי התהום שנמצאים מתחתם. בנוסף לכך, יתכן פעפוע מזהמים אורגניים נדיפים מהקרקע למרתפים והחניונים של מבנים באזור". כלומר, אם חשבתם שרק סוגיית העובדים מעכבת את הפרטת תע"ש, תוסיפו לכך גם את סוגיית זיהום הקרקעות.
- יש שינוי במודעות מצד חברות?
רייטר: "אם פעם כל הלקוחות היו מתעשיות כבדות, ענפי הכימיה וכו', אזי עם השנים זה התפתח לתעשיות אחרות, כגון חברות מזון. כיום, גם בנקים עושים ניהול סיכונים סביבתיים כחלק מסיכוני אשראי. היום הפרקטיקה שלנו היא תעשייה, מוסדות פיננסים וחברות עם טכנולוגיות קצה סביבתיות".
- איפה המדינה נמצאת?
הרטוב: "למדינה יש תפקיד מאוד חשוב במה שקורה גם בצד המזהם וגם מתקן התקנות. המדינה כנראה אחראית ללא מעט זיהומים שנעשו בעבר, ולכן יש לה תפקיד מאוד חשוב מבחינת טיפול בזיהומי נדל"ן שנעשו לאורך שנים. גם החקיקה בתחום פזורה על פני הרבה מאוד תקנות וחוקים לכל אורך ספר החוקים ואין משהו שמאגד את הכול. כלומר, יש הרבה מאוד חקיקה אבל חסרה בהירות שיספק חוק ייעודי. לכשיהיה חוק כזה, אפשר יהיה להתייחס אליו כאל תמ"א 38 סביבתי שמסביר איך המדינה מתערבת בזה".
רייטר: "המדינה אחראית לרוב הזיהומים שקרו בישראל. זה לא מוגבל רק לנו ומוכר גם מארה"ב, שם הצבא תרם כנראה הכי הרבה לזיהומים. בישראל זה היה נכון אף יותר לפני כל ההפרטות".
- זה מוכר גם לגופים המממנים?
רייטר: "הבנקים בעולם בוחנים את רמת הצייתנות של הפרויקטים שהם מממנים גם לרגולציה סביבתית. בעבר היו בנקים שנכוו מכך, כשגילו שקרקעות שהיו בטחונות איבדו מערכן משום שהאדמה הייתה מזוהמת, ולא רק זאת אלא שהרשויות שמחו שסוף סוף יש בעלים עם כיסים עמוקים והכריחו אותם לשלם עבור טיהור הקרקע. כלומר, לא רק שהבטחונות איבדו מערכם אלא שהם לפתע נהיו שליליים. בעתיד זה יכול להיות במספרים גדולים בהרבה.
"בארה"ב נוצרה בעיה שנקראת brown fields. בעקבות חקיקה הוצאות השיקום הפכו למשמעותיות ובגלל זה החלה תופעה של נטישת קרקעות מזוהמות והזנחתן. בארץ אנו בסביבה שונה - גם משפטית וגם בשל משאבי קרקע מוגבלים. במציאות הקיימת, לא יכולה להתבצע רכישה של נדל"ן - נדל"ן קיים או קרקע לבנייה, ללא בחינה של הסיכונים הסביבתיים".
הרטוב: "זה נכון גם מבחינה משפטית וגם מבחינת המימון והליווי של הבנקים".
- איך נערכים לזה ביטוחית?
הרטוב: "עדיף שהביטוח יכנס לתמונה בשלב הראשון של העסקה, במהלך הדיונים, וזאת משום שמדובר בביטוח חשוב שעלותו ניכרת וחשוב להכניס אותו בחישוב עלות העסקה. הביטוח מספק הגנה על קרקעות למקרים של גילוי זיהום אחרי עסקת רכישה, שבגללו נוצר צורך בניקוי הקרקע או שנרשמת ירידה בערך הקרקע וגם נזק שעלול להיגרם לצד שלישי (כגון מחלות).
"הכיסוי הוא בין מיליוני אירו למאות מיליונים. זה מוצר מורכב שניתן לקנות אותו אפילו עד עשר שנים. בהיבט של מחיר הקרקע - פעם היה מדובר בשיעור של 1% מעלות קרקע. כיום הוא נע בין אחוזים בודדים ועד לשיעור דו ספרתי".
עיסוק באסבסט יגרור קנס של עד 800 אלף שקל
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה בשבוע שעבר לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק למניעת מפגעי אסבסט. החוק אוסר על שימוש חדש באסבסט ומחייב הוצאה הדרגתית של שימוש באסבסט פריך ממבני ציבור, מתקני תעשייה, ציוד וכלי רכב בצה"ל, במטרה למנוע את הסיכונים הבריאותיים מהחשיפה לחומר.
עבירות על עיסוק באסבסט או גרימת מפגע אסבסט יחשפו את המפגע לקנסות של עד 800 אלף שקל.
החוק מעגן למעשה את יישומו של פרויקט ניקוי מפגעי אסבסט בגליל המערבי במימון המדינה ושל חברת איתנית, שמפעל הייצור שלה בנהריה גרם למפגעי אסבסט בשנות ה-60'. חברת איתנית תחויב לשלם מחצית מעלות פרויקט ניקוי הקרקעות, בסכום של כ-150 מיליון שקל.
לדברי השר להגנת הסביבה, גלעד ארדן: "החוק מחזק את עיקרון המזהם משלם, גם אם הזיהום נעשה לפני עשרות שנים. לאף אדם אין זכות לזהם את הסביבה ולפגוע בבריאות הציבור ומי שיעשה זאת ישלם על תיקון הנזק הסביבתי שייגרם".