"תל אביב לא תהפוך לעיר מזדקנת. להיפך, העיר הזו, לא רק שהופכת יותר ויותר לעיר של צעירים ושל משפחות, היום אנחנו נמצאים ערב בניית עוד הרבה מאוד גנים כדי להדביק את הביקושים העולים וגואים מכיוונן של משפחות שבאות לגור פה. אנשים מבינים שלחיים בתל אביב-יפו יש יתרונות חשובים, ואני לרגע לא מקל ראש בבעיית מחירי הדיור הגבוהים", כך משיב מנכ"ל עיריית תל אביב, מנחם לייבה, לשאלה האם מחירי הדירות המאמירים לא יבריחו את הצעירים ובכך יביאו ל"הזדקנותה" של העיר.
"תופעה חיובית"
לייבה מנהל עירייה שבשנה האחרונה מימשה שני מתחמים גדולים - שלב א' של מתחם השוק הסיטונאי (יחד עם תנובה ושרגא בירן), תמורת 1.5 מיליארד שקל, ומתחם רמז, תמורת 305 מיליון שקל. העירייה שהוא מנהל ניסתה לקדם בשנה האחרונה דיור בר השגה, אבל כמו כל העיריות בישראל, נתקלה במחסום שהציבה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, כשהורתה לוועדות המחוזיות שלא לדון בתוכניות כאלה בשל היעדר חקיקה ראשית בנושא. זוהי עירייה שנמצאת כרגע במאבק משפטי מול מאות בעלי עסקים החוכרים קרקעות עירוניות בציר יגאל אלון וסמוך לו, שהתארגנו לפני כשנה נגד תנאי התשלום שהציבה העירייה לתקופת החכירה הנוספת בשיעור ששווה ל-91% משווי הקרקע.
בנוסף, קשה להתעלם מאמביציית הגובה של שטף היזמים שמגישים לעירייה מספר גדול של תוכניות למגדלי משרדים בפרט ומגדלים בכלל, בעוד שהעירייה בעצמה מקדמת את מתחם המגדלים הידוע כציר המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הצפוני, שיכלול 500 אלף מ"ר.
לייבה: "התופעה שיזמים חשים שזו תקופה נכונה מבחינתם לבנות בתל אביב מגדלים למשרדים בפרט ומגדלים בכלל היא תופעה חיובית ביותר מבחינתנו. לא רק שהיא חיובית, אנחנו מנסים ככל שאנחנו מסוגלים לקדם את הנושא הזה. אחד המתחמים היותר חשובים, והוא יחסית מיידי, הוא מתחם המע"ר הצפוני שיקום צפונית למגדלי עזריאלי, עם הרבה מאוד בנייני משרדים והיקף עצום של שטח בנוי, עם נגישות מהטובות שיש - גם נתיבי איילון, גם הרכבת הכבדה וגם הרכבת הקלה. במע"ר הצפוני יהיו 500 אלף מ"ר לתעסוקה ומגורים, מתוכם 130 אלף מ"ר למגורים".
- שחרור לא מבוקר של היצע הוא גם בעייתי. לא זכור בשנתיים האחרונות ביקוש היסטרי למשרדים.
"אפשר ללמוד על הביקוש מההתנהגות היזמים. אלמלא הם חשבו שניתן לשווק במחיר שהוא כלכלי עבורם, במקום אטרקטיבי עבורם, הם לא היו עושים את זה. כשיש קבוצת רכישה מכורה מראש במתחם הארגז וכך גם במתחם הארבעה, זה ביטוי של משהו שאנחנו מברכים עליו ואנחנו עכשיו מטפלים באתגר הבא, שהוא המשך המע"ר דרומה - מתחם חסן עראפה, שם אנחנו גם מנסים לדחוף את היזמים להתחלת בנייה, וזה ישלים רצף חשוב ומשמעותי עם יתרונות מאוד בולטים, גם מבחינת מיקום ותחבורה. זה ביטוי לאטרקטיביות כעיר מושכת מאוד לתעסוקה, שבה מתרכזים המוסדות החשובים ושנכון לעשות בה עסקים".
אבל לא הכול תמיד נראה ורוד. לאחרונה מתברר שעוד גופים פיננסיים עוזבים או שוקלים לעזוב את תל אביב, כמו מנורה מבטחים שכנראה תעבור לר"ג, והנהלת בנק הפועלים, שמתכננת להעביר את משרדיה מחוץ לעיר ולהעבירם ללוד, חולון או ראשל"צ.
לדברי לייבה, "המוסדות הפיננסיים לא עוזבים את תל אביב. בנק הפועלים, למיטב ידיעתי, מדבר על יחידת המחשב שלו ואין סיבה שיחידה זו באמת תהיה בתוך המרכז הפיננסי, כך שנכון ואף ראוי להעבירה ללוד. מנקודת מבטי, אני חושב שהאינטרס של הגופים הפיננסיים הוא להישאר בתל אביב. אני לא רואה שום יתרון במעבר למקום אחר, ואני לא רואה אפשרות כזו. תל אביב היא מרכז פיננסי ברמה ישראלית, ובטיפול משרד האוצר ועיריית תל אביב היא תהפוך מהר יותר ממה שחושבים גם למרכז פיננסי בינלאומי. אנחנו פועלים כדי שליותר ויותר גופים פיננסיים בינלאומיים תהיה נוכחות כאן, ואנחנו ערוכים לזה וחושבים שזה נכון. אני חושב שגם המדינה מכוונת לזה".
- יש תמריצים לגופים פיננסיים לבוא או להישאר?
"במסגרת מינהלת עיר עולם, שהעירייה השיקה בשנת המאה ב-2009, אנו פועלים למצב העיר כעיר גלובלית מרכזית בתחומי הכלכלה, התרבות והחברה, כעוגן לאומי עם חשיבות בינלאומית. אנחנו רואים התעניינות גדולה מאוד מהעולם. זה לא יקרה מעצמו. יש כאן הרבה מאוד מוצרים משלימים בתחום ההיי-טק, למשל, ואני חושב שזו מערכת שלמה. אנחנו בהחלט סבורים שקיים פוטנציאל לייצר תהליך של הכרה בתל אביב כמרכז פיננסי אפילו מעבר לרמה המקומית. באשר לשאלת הארנונה, הרי שהעניין הוא לא בפרטים כאלה ואחרים. ודאי, בעבודת המטה שאנו שוקדים עליה, נבדוק ונראה יחד עם הגופים הרלוונטיים וגופי הממשלה, איך למשוך את אותם מוסדות פיננסיים בינלאומיים לתל אביב-יפו. זה עדיין בתחילתה של עבודה".
- מה לגבי חידוש חוזי החכירה בציר יגאל אלון?
"המטרות שלנו בכל היציאה לתקשורת היו לשים את הדברים כהווייתם, להעמיד את הדברים על דיוקם, ובאמת שיובן שבסופו של דבר מדובר בדמי חכירה שהציבור זכאי להם, שכן כל חלופה אחרת היא חלופה שבעצם מיטיבה עם בעלי ההון על חשבון תושבי העיר. אנחנו ערוכים בצורה טובה להגן על רכושו של הציבור ולקבל את מה שמגיע לעירייה".
- כיצד ימצב מתחם השוק הסיטונאי את ת"א?
"הפרויקט נמצא היום בתהליכי היתר. יש כוונה של העירייה ותנובה להמשיך בשיווק המתחם, כך שייצא מכרז גם לשלב ב' של השוק הסיטונאי תוך מספר חודשים (המכרז שיפורסם תוך כמה שבועות מתייחס למגדל אחד מתוך הארבעה, עם זכויות לכ-326 דירות). בשלב א' יש עד 800 דירות, ש-56 מתוכן הן בהשכרה מוזלת. אני שמח שבסופו של דבר, לפי מיטב הבנתי, המחירים שבהם שווקו הדירות של קבוצת גינדי היו יחסית סבירים בהתחשב במיקומו וביוקרתו של הפרויקט. אין ספק שהתורה הכלכלית תעבוד גם בתל אביב. כלומר, ככל שיהיה כאן היצע גדול יותר זה ישפיע גם על המחירים. צריכים לזכור שבשוק הסיטונאי שווקה מאסה מאוד משמעותית של יחידות דיור, וכך גם בשלושת מגדלי דרום הקריה, ולאחרונה החל האכלוס של מגדלי ההיי-טקיסטים בשכונת ביצרון. במקביל, בימים הקרובים נשווק במכרז שטח של כ-8 דונם בצומת הקאנטרי בצפון העיר, שם ניתן להקים 20 אלף מ"ר בנוי למשרדים ולמסחר".
- יש פוטנציאל לשיווק דירות?
"אני מקווה שבקרוב אפשר יהיה לשווק בפרויקט דרום בבלי שנמצא צפונית למחלף ההלכה, מול מגדלי אקירוב ומגדלי Yoo. שם יש תב"ע ל-1,150 יחידות דיור. זה בבעלות העירייה, חברת אלעד ישראל מגורים של יצחק תשובה, ועוד בעלים. כרגע יש שם כל מיני פולשים היסטוריים שיש לפנות, כשזהו אחד התנאים להוצאת היתר. אני חושב שהשינוי הגדול יכול לבוא בדרום העיר, שם יש כמה תב"עות מאוד חשובות, גדולות ומשמעותיות, שנמצאות בבשלות כזו או אחרת - יש תב"ע שטרם אושרה במתחם מכבי יפו בדרום העיר ל-12 אלף יחידות דיור; מינהל ההנדסה מקדם תכנון מחודש למתחם נס לגויים, גם הוא בדרום העיר, שיכלול 1,000 יחידות דיור ו-7,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר. במתחם הגדנ"ע ביפו מקודמת תב"ע להגדלת מספר יחידות הדיור, כולל כ-451 יחידות דיור ו-11 אלף מ"ר לתעסוקה. בשכונת נוה עופר ישנה תוכנית שכוללת הרחבת 2,200 יחידות דיור קיימות ב-90 יחידות נוספות ו-40 יחידות דיור מוגן. במתחם אייזנברג, סמוך למכללת תל אביב, יש לעירייה 30% בקרקע כשהמינהל מחזיק ביתר, ובימים אלה מקודמת תוכנית לתעסוקה ומגורים - 1,200 יח"ד נוספות לעיר תל אביב".
"העיר נדחפת דרומה יותר ויותר"
לייבה מציין שהעירייה משתתפת ביוזמה לתמיכה בדיור בר השגה לסטודנטים והבאתם לאזורים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית: "ראש העירייה, רון חולדאי, אישר את המתווה שבו אנחנו הולכים לתוכנית עם אוניברסיטת ת"א והמכללה האקדמית תל אביב-יפו לתמיכה לסטודנטים במסגרת דיור בר השגה בהיקף של 4 מיליון שקל, בשיתוף עם אגודת הסטודנטים, כשהכוונה היא להביא מאות סטודנטים - 650-390, שיקבלו תמיכה (800 שקל בחודש) ויתגוררו בנווה שאנן, בשכונת התקווה וביפו, כשלגבי הסטודנטים של אוניברסיטת ת"א יהיה מתחם רלוונטי עבורם. זוהי הפעימה הראשונה ואנחנו מתכוונים להמשיך בתמיכת הדיור עבור אוכלוסייה של משפחות, בדגש על משפחות צעירות, כשזה מכוון בעיקר לעשירון השישי והשביעי, כדי לנסות ולהביא להתחדשות ולהכנסת אוכלוסיות חדשות לאזורים שאנחנו חושבים שיש מקום לייצר בהם התחדשות, כמו שכונת שפירא וקריית שלום בדרום העיר, בנוסף לנווה שאנן ושכונת התקווה.
"עיקר הכוונה היא בעיקר לתהליך האורבאני הטבעי שבו העיר נדחפת דרומה יותר ויותר. אין ספק שהתופעה שראינו בפלורנטין תקרה גם בנווה שאנן. מדובר במיקום טוב. נכון שיש שם אוכלוסייה גדולה של זרים, אבל אוכלוסייה צעירה וסטודנטים שיבואו למקום בהחלט יכולים להשתלב שם וליצור תהליכים אורבאניים חשובים של התחדשות עירונית, כשבעקבותיהם ייפתחו עסקים ומקומות בילוי ובסך הכל זוהי תופעה של משיכת העיר דרומה, שהיא תופעה חשובה וחיובית של חיזוק דרום העיר. המשפחות הצעירות מהוות עוגנים מאוד חזקים בעיר, שמשליכים על כל העולם הנדל"ני. יש באמת היקף עצום של צעירים שנמצא בתל אביב".
- אבל הם לא יכולים לרכוש דירות בעיר הזאת.
"לרכוש דירות הם לא יכולים, אבל לגור כאן הם יכולים והם גרים כאן בגדול. במרכז העיר אחד מכל שניים הוא צעיר ואי אפשר להתווכח עם העובדות שמצביעות על כך שהצעירים נמצאים כאן. ההצלחה של העיר היא בהיותה עיר שמושכת צעירים להתגורר בה, כי היא מספקת את הדינאמיות והחיות שלה, עם חוף הים והשדרות, מוסדות התרבות ואווירת הרחוב - כל אלה בסופו של דבר מייצרים את הביקוש העצום שיש כאן. אנחנו מתערבים עד כמה שאפשר בניסיון לייצב מחירים ומנסים לסייע, אבל בסופו של דבר העיר היא אטרקטיבית ויש לה מה להציע, וצריך לזכור שאחד הדברים היפים בעיר הזו היא שהכל קרוב, מרכז העיר הוא יחסית קטן, כל מקום הוא בהישג יד עם היכולת לנוע בעיר ברגל ובאופניים.
"אנחנו סבורים שככל שמדובר בקרקעות עירוניות יש לנו היכולת לייצר פרויקטים שיהיו בהישג יד, מפני שמדובר כאן בשיווק שהעיקרון המנחה שלו יהיה הניסיון ליצור שליטה על המחיר. זה אומר שאנחנו כעירייה בעלת קרקע יכולים לבוא ולהגיד שאנחנו נמכור את השטח בתנאים כאלה ואחרים, ובתנאי שהמחיר הסופי לדייר השוכר או הרוכש יהיה כזה או אחר. זה דבר שאני חושב שלפי הבנתנו, גם משפטית, הדבר בהחלט ניתן וזה מה שנעשה. נוציא למכרזים את פרויקט גני שפירא בדרום, בו מתוכננות כ-70 יחידות דיור, מתוכן כ-40 דירות הן דיור בר השגה, וכן את פרויקט שוק העלייה, בו מתוכננות 147 יחידות דיור, מתוכן 30% יהיו בדיור בר השגה. נשווק גם את מתחם לוחמי גליפולי ביד אליהו, המיועד ל-38 יחידות דיור בנות השגה בשני בניינים. אני חושב שזה יעד של המדינה לייצר את הסטטוטוריקה המתאימה כדי שאפשר יהיה לייצר תוכניות של דיור בר השגה ברמת התב"עות, במסגרתן מגדילים זכויות ליזמים ומטילים עליהם חובה למכור או להשכיר לאוכלוסיות שייקבעו על ידי העירייה כזכאיות ליהנות מדיור בר השגה".
"חוויה של רחוב"
כדי לתמוך בעמדתו שהצעירים לא בורחים מהעיר מציין לייבה ש"במפקד האוכלוסין האחרון חלה עלייה בשיעור הצעירים בעיר. אני לא נכנס לכיסו של אדם, אבל אני יודע מהי התוצאה הסופית. אם עיריית תל אביב בנתה תוך זמן קצר מאה גני ילדים זה עונה על השאלה בכל הקשור ליכולת של הצעירים לקנות או לשכור דירה בתל אביב. צריך לזכור, שבין כל הדברים שיש לעיר להציע, תל אביב מציעה אווירת רחוב שכמעט לא קיימת במקומות אחרים. זוהי לא עיר של קניונים, אלא היא מספקת בגדול את החוויה הבסיסית-שורשית של רחוב אורבאני ומסחרי שוקק חיים, עם חיבור בין המגורים למסחר, בתי קפה ובתי אוכל, ואנשים חיים את הרחוב ואת השדרות, בהן הם יושבים ונפגשים. זה הקסם והמשמעות של תל אביב ואת זה אנחנו רוצים לשמר".
