"השבוע התפרסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי, המגבירים את ההערכה כי קיים פוטנציאל ממשי לכדי התקררות בענף, בעיקר בכל מה שקשור למחירי הדירות" - כך מעריך רון אייכל, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, בסקירה שהוציא היום (א') ללקוחותיו. אייכל מתייחס לנתוני התחלות וגמר בנייה ברבעון הראשון של השנה, שפורסמו בשבוע שעבר, כמו גם על הביקושים וחודשי ההיצע, וצופה הצפה של שוק הנדל"ן בדירות בתוך כשנתיים, כמו גם איזון במחירי הדירות ואף הוזלה אפשרית.
במיטב מסבירים את הצפי לעליית היצע הדירות בשוק בתוך כשנתיים, בהתבסס על נתוני על התחלות וגמר בנייה ברבעון הראשון של 2011, שפורסמו ביום שלישי בשבוע שעבר. "מנתוני התחלות הבנייה ביוזמה פרטית עולה כי ישנה גאות מרשימה", נכתב בסקירה. "מספר התחלות הבנייה חצה ברבע הראשון את רף ה-10,000 יחידות, כלומר - קצב הגבוה מ-40 אלף יחידות לשנה". בהתחשב בבנייה הציבורית, קצב התחלות הבנייה הארצי עומד על כ-44 אלף דירות בשנה.
במיטב מעריכים כי בהתאם לקצב התחלות וגמר הבנייה הנוכחי, שוק הדיור צפוי להיות מוצף בדירות בשנתיים הקרובות, בהיקף שדומה לרמות אשר נראו לאחרונה בשנת 1999-2000: "משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים. לפיכך, היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות".
ירידה בביקושים לדירות
עוד מתייחסים במיטב לביקושים לדירות בחודש אפריל, המעידים לטענתם על ירידה בביקושים, שעשויה בסופו של דבר לעודד את ייצוב המחירים בשוק: "אזור המרכז (ללא תל-אביב) ממשיך לרכז סביבו עניין כאשר הוא מהווה כשליש מסך הביקושים. באופן כללי, הנתונים מצביעים על כך שבחודשים האחרונים ישנה ירידה בכמות המבוקשת של דירות", נכתב בסקירה.
"נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחודשים האחרונים, של 6% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק, עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות".
"אינדיקטור נוסף המצביע על רגיעה מסוימת בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה", כותבים כלכלני מיטב. "על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אפריל על 7.1. זהו הנתון הגבוה ביותר בשבעת החודשים האחרונים. כלומר, הנתון האחרון מצביע על שיעור המכירה הנמוך ביותר של דירות באופן יחסי להיצע הקיים בשוק, מאז אוגוסט 2010".
במיטב מסכמים כי סביר שלא "נראה באופן מיידי התייצבות במחירי הדיור. עם זאת, הסביבה הכלכלית ומעל הכל מהלכי בנק ישראל והממשלה, תומכים בהתייצבות המחירים בטווח הארוך, ואולי אף הוזלה".