כשיו, כשהנדל"ן למגורים מתחיל לגמגם ולהציג התמתנות בעליית מחירי הדירות, נראה שענף הנדל"ן למשרדים עולה שוב על הגל וגונב את ההצגה מבחינת זינוק המחירים. המחצית הראשונה של 2011 הסתיימה בסימן עלייה בשיעור ממוצע של 7% בדמי השכירות למשרדים בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד, כך עולה מסקירה חצי שנתית שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים, נציגתה הישראלית של חברת הייעוץ הבינלאומית CBRE.
בהשוואה בין תקופות עוקבות נרשמה בסקירת מ.א.ן עלייה של 1.65% בממוצע בדמי השכירות למשרדים בין המחצית השנייה של 2010 למחצית הראשונה של 2011, כשברוב המיקומים נרשמה יציבות. לעומת מגמת הישיבה על הגדר בשוק המגורים, נראה שלפחות הנדל"ן למשרדים ניצב עם הפנים כלפי מעלה.
אין פרויקטים
"אזורי התעסוקה העיקריים של תל אביב המשיכו במגמת הצמיחה שבאה לידי ביטוי בעלייה עקבית בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה לאורך השנה", אומר מנכ"ל מ.א.ן נכסים, ג'קי מוקמל, "במרכז תל אביב, כולל ציר מנחם בגין המאופיין בשוכרים מענפי הפיננסים, השירותים והמקצועות החופשיים, נרשם מחסור בשטחי משרדים ברמה גבוהה. עם השיפור במצב הכלכלה הישראלית במחצית השנייה של 2009, נבלמה מגמת פינוי השטחים על ידי השוכרים, והביקוש החדש בא לידי ביטוי בעליית מחירים ב-2010.
"מגמה זו התחזקה ב-2011 כשמספר השטחים הפנויים צומצם. כיום אין שטחים פנויים בסדר גודל של אלפי מ"ר ולכן גוף גדול, שיושב על אלפי מ"ר בת"א ומעוניין לעבור לבניין אחר בעיר, מצוי בבעיה עקב מיעוט פרויקטים זמינים לאכלוס. יש לציין שמספר מגדלי המשרדים שנמצאים בשלבי בנייה בתל אביב זעום וכולל פרויקטים ברחוב המסגר (אקו טאוור של האחים עזורי), בקרית עתידים (מגדל עתידים) ובשדרות רוטשילד (המגדל של קבוצת אביב). לצדם יש מספר קטן של פרויקטים שמוכנים לאכלוס ונמצאים בתהליך שיווק - בראשם מגדל אלקטרה בדרך יגאל אלון ובית קרדן במנחם בגין".
מגמת עליית המחירים שאפיינה את המחצית הראשונה של 2011 נבעה, לדברי מוקמל, גם ממיזוג ואיחוד חברות. "ברוב המגזרים אנחנו מזהים בעיקר מגמה של משפרי משרדים, אבל מזהים מעט מאוד שטחים שנלקחים כתוצאה מהתפתחות עסקית ענפה", הוא מוסיף, "גוגל ישראל למשל עברה ממגדל לוינשטיין בת"א למגדל אלקטרה, שם שכרה כ-8,000 מ"ר, משום שנזקקה לשטח גדול פי 3 ממה ששכרה.
"אנחנו רואים תופעה מעניינת של התחלות בנייה עתידיות, הן של יזמים פרטיים והן של קבוצות רכישה למשרדים, שההיצע שיופק מהן ייצא לשוק מתחילת עד אמצע 2013. כנראה שבנקודת זמן זו יוצף שוק המשרדים בהיצע גדול. סך התחלות הבנייה היום מוערך ב-500 אלף מ"ר מרחובות ועד נתניה. בין התחלות הבנייה שנראה מהן הזרמת היצע ב-2013 נמצאות התחלות הבנייה כמו מגדלי ב.ס.ר 3 וב.ס.ר 4 בבני ברק, מתחם הארגז של ב.ס.ר, הראל ומגדל בת"א ופרויקטים נוספים. לכן, ההיצע בתחילת 2013 יהיה בכל גוש דן ואם לא תהיה התפתחות עסקית ענפה, הדבר ישפיע בחוזקה על דמי השכירות ואני צופה ירידת מחירים".
הכי זול בראש העין
בחלוקה לאזורי משרדים, שיאנית עליות המחירים היא נתניה עם עלייה של 14% במחצית הראשונה של 2011 עם 57 שקל למ"ר לחודש, לעומת המחצית המקבילה ב-2010, אז המחיר עמד שם על 50 שקל למ"ר לחודש. אחריה ניצבים מגדל אלקטרה בדרך יגאל אלון בת"א וראש העין, עם עלייה של 12.5% בין המחצית הראשונה של 2010 למחצית הראשונה של 2011. דמי השכירות במגדל אלקטרה, שאכלוסו החל בתחילת 2011 ושיווקו החל ב-2009, קפצו מ-80 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2010 ל-90 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2011. בראש העין עלו דמי השכירות מ-40 שקל למ"ר, במחצית הראשונה של 2010 ל-45 שקל למ"ר, במחצית הראשונה של 2011.
הנתונים מדגישים עד כמה התחזקו האזורים המרוחקים יותר מתל אביב, שכן בת"א ישנם אזורים בולטים שמציגים עליות מתונות יותר בין שתי תקופות אלה. הסיטי של ת"א (שדרות רוטשילד) רשם עלייה של 4.55% מ-110 ל-115 שקל למ"ר, בעוד מתחם בתי המשפט הציג עלייה שולית של 1.90% מ-105 ל-107 שקל למ"ר וציר מנחם בגין רשם עלייה של 3.33% מ-90 ל-93 שקל למ"ר.
"פתח תקווה ממצבת עצמה כאופציה זולה לגופים המעוניינים להיות ממוקמים במרכז הארץ" מציין מוקמל, "הסנונית הראשונה היתה חברת הביטוח מגדל. אולם גודלו של אזור התעשייה, היצע הקרקעות העצום, היקף השטחים שטרם אוכלסו וההיקף הנרחב של שטחים המתוכננים להיבנות, יבטיחו לשוכרים יציבות מחירים בטווח הארוך".
המיקום היוקרתי ביותר בסקירה הוא מתחם הסיטי של ת"א (שדרות רוטשילד), עם דמי שכירות בסך 115 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2011, ואילו המיקום הזול ביותר בסקירה הוא ראש העין, עם 45 שקל למ"ר במחצית שזה עתה הסתיימה.
