שנה לאחר שגנזה הנפקת אג"ח פרטית למוסדיים, תנסה השבוע חברת הנדל"ן המניב גירון פיתוח לבצע הנפקת חוב לציבור. גירון, שבשליטת אבי רויכמן ורו"ח אריה עובדיה (לשעבר יו"ר הפניקס), מתכננת לגייס כ-80 מיליון שקל באמצעות אג"ח שזכו לדירוג "A מינוס" ממידרוג, למטרת מחזור חוב והרחבת הפעילות.
גירון הפכה לחברה פרטית בסוף 2010, כתוצאה מהצעת רכש שביצעה חברת האם דסטיני אחזקות (ביחד עם חברה פרטית אחרת של אבי רויכמן - לינדלי) למניותיה, אולם היא נסחרת בת"א כ"חברת אג"ח". זאת, משום שהנפיקה בעבר אג"ח סחירה שהיקפה הנוכחי עומד על כ-50 מיליון שקל.
בעיה בבקרה הפנימית
בינואר אשתקד דיווחה גירון כי היא בוחנת גיוס אג"ח בהנפקה פרטית למוסדיים, בהיקף של כ-200 מיליון שקל. כעבור חודשיים היא שבה ודיווחה כי הגיוס לא יצא לפועל, עקב קבלת אשראי בסכום דומה שהועמד לה על ידי בנק. ואולם, ל"גלובס" נודע כי הגיוס לא יצא באותה עת לפועל כיוון שהגופים המוסדיים אליהם פנתה גירון לא הסכימו להלוות לה כספים, בין היתר בשל הבעייתיות שזיהו בממשל התאגידי של החברה. וממילא, הריבית בה ביקשה אז גירון לגייס הייתה נמוכה מדי לטעמם, ביחס לסיכונים שראו בחברה.
כיוון שגירון היא אינה חברה שמניותיה רשומות למסחר, לא חלים עליה כללי ממשל תאגידי כמו על חברות ציבוריות. כך, אין לה מחויבות למנות דח"צים ודירקטורים בלתי תלויים, או לכונן ועדת ביקורת ולמנות מבקר פנים. ואכן, בגירון ישנם שלושה דירקטורים, כאשר שניים מהם הם בעלי השליטה עצמם, רויכמן ועובדיה. החברה בעצמה דיווחה בדוחותיה האחרונים כי אפקטיביות הבקרה הפנימית בה אינה מספקת, אם כי, כאמור, היא אינה מחויבת לכך לפי החוק.
היותה של החברה פרטית גם אפשרה לה לבצע בשנה האחרונה מספר עסקאות בעלי עניין. כך, למשל, בפברואר 2011, שילמה חברה בת של גירון בשם גירון שכירות, 45 מיליון שקל לחברות פרטיות אחרות שבבעלות רויכמן, כנגד הקצאת מניות בחברת דסטיני נכסים (בה מחזיקה בעלת השליטה, דסטיני אחזקות). לפני עסקה זו, החזיקה גירון שכירות 50% ממניות דסטיני נכסים, ואחריה היא מחזיקה 75% מהן.
בעבר החזיקה גירון גם במניות בפולאר השקעות, אולם בעקבות שינוי מבני שביצעה במסגרת עסקת בעלי עניין אחרת, בתחילת 2011, הועברו ההחזקות בפולאר (33% מהמניות) לידי בעלת השליטה דסטיני. פולאר, שבשליטת זיל פלדמן, דיווחה לאחרונה כי לא תעמוד בתשלומים למחזיקי האג"ח שלה, בהיקף 140 מיליון שקל.
"נתוני פעילות טובים"
גירון פיתוח עוסקת בנדל"ן להשקעה בישראל בלבד, ובפורטפוליו שלה ניתן למצוא 13 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-65 אלף מ"ר. הכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של 2011 עמדו על 46 מיליון שקל - עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה, והרווח הנקי הסתכם ב-31 מיליון שקל - ירידה של 31%. הונה העצמי של גירון עמד בסוף ספטמבר 2011 על 326 מיליון שקל, המהווים כ-43% ממאזנה.
בדוח הדירוג מציינים האנליסטים של מידרוג כי "נכסי החברה רושמים שיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן, למעלה מ-95%, ומושכרים בחלקם לשוכרים איתנים בחוזים לטווח ארוך. בשל כך נהנית החברה מנתוני פעילות טובים". עוד הם מציינים כי "כוונת החברה להשתמש בתמורת האג"ח להרחבת תיק הנכסים המניב שלה, היא חיובית בכך שתביא לגידול בתזרים ותשפר משמעותית את רמת הפיזור".