לוחות הנדל"ן באינטרנט הפכו עם השנים לאחד הכלים המשמעותיים ביותר בענף. גם אחרי שרשות המיסים הלכה כברת דרך, והחלה לפרסם נתוני עסקאות אמיתיות, הקונים, המוכרים ובעלי המקצוע, בעיקר מתווכים, עושים עדיין שימוש רב בפלטפורמה המקוונת, כדי לבחון את המחירים המבוקשים והתנועה בשוק.
הבעיה, וכבר נכתב על כך לא פעם, היא שככל שהלוחות מקבלים חשיפה גדולה יותר, ומספקים למשתמשים חופש להזין נתונים שאינם נמצאים תחת פיקוח, הולכת ויורדת אמינותם ביחס לשוק. החופש להעלות מודעות מאפשר למוכרים לנקוב מחירים שאינם ריאליים, ולהעלות בין היתר מודעות פיקטיביות לאתרים.
"על פי בדיקה שערכנו על נתוני הלוחות הגדולים החינמיים שפועלים היום בשוק, פחות מ-30% מהנכסים המפורסמים בהם נאמנים להערכת השווי האמיתית של הנכס", אומר דני דניאל, שותף במיזם אינטרנטי חדש בשם 'נדלנון'. דניאל, יזם ומנכ"ל MNA מחקרי נדל"ן, פועל יחד עם שותפיו להביא בשורה חדשה לענף - לוח אינטרנטי שמתחייב, לטענתו, להציג דירות רק במחיר הריאלי שלהן. דניאל מסביר שאותו 'מחיר ריאלי' יחושב על ידי MNA וישקלל את מחירי הסגירה של נכסים דומים וסמוכים כפי שדווחו באתר רשות המיסים, עם התייחסות לפרמטרים נדל"ניים כגון קומה, נוף, גיל הבניין, מצב הנכס וכו'.
על פי הכללים במיזם החדש, לא ניתן יהיה לפרסם נכס במשך תקופה ארוכה במחיר מופרך. "במידה ואחרי חודש הנכס לא יימכר, בעל הדירה יאלץ להוריד לפחות עשרת אלפים שקל במחיר, או שיצא מהפרסום", אומר דניאל. המודל העסקי של האתר מתייחס לכסף שעתידים לשלם יזמים או מתווכים לפרסום מודעות מטעמם. על פי הנתונים העדכניים עליהם מצהיר דניאל, נוספות ללוח עשרות מודעות מדי יום, "ומאות מבקרים נכנסים לאתר מידי שבוע".
"מערכת חלופית"
במקביל, גם המתווכים - שנדרשים לשלם כסף על פרסום בלוחות - מגבשים מהלכים ויוזמות אלטרנטיביים. יוזמה כזו מגיעה מבית היוצר של לשכת המתווכים הירושלמית, המתכוונת להקים אתר ייעודי ש"יכיל מאגר גדול ובלעדי של נכסי נדל"ן, שייתן חשיפה למתווכים ולא יכלול פרסומים פיקטיביים", כך לדברי אנשי הלשכה.
אנשי הלשכה ניהלו לאחרונה מגעים עם נציגי לוחות כמו יד 2 ו-WINWIN לשיפור תנאי הפרסום. "לפני הלוחות האינטרנטיים הפרסום היה בעיתונים ושם לקוח פרטי ומתווך היו מקבלים חשיפה דומה", מסביר יוסי בן חיים, סגן יו"ר לשכת המתווכים הירושלמית, "היום יש הפרדה ברורה בלוחות. הפרטיים נמצאים למעלה, מקבלים בולטות, ואנחנו המתווכים למטה. הדבר גרם לכך שאנחנו ברירת מחדל של לקוחות מיואשים. אנחנו משלמים כסף על המודעות ומממנים את המודעות הפרטיות באתרים. זו לא חלוקה הוגנת".
"אנחנו מתכננים לייצר מערכת חלופית. שתהיה הוגנת למתווכים מבחינת החשיפה וגם הוגנת ללקוח מבחינת אמינות המודעות", אומר בן חיים, "צריך להבין שהיום חלק גדול מהמודעות באתרים הן מודעות פיקטיביות, ומחירים פיקטיביים. אני לא אגיד שאין מתווכים שנוקטים בשיטה הזו, אבל מדובר במיעוט. הרעיון שלנו הוא לייצר מערכת שתוכל לייצר גם פיקוח על המחירים והמודעות ולשלול את האפשרות הזו לחלוטין".
התארגנות המתווכים, ולא פחות מכך האיום בהתארגנות (בניסיון להפעיל לחץ על הלוחות הקיימים), מצביעים על מצוקת ענף התיווך בעידן הלוחות האינטרנטיים, ודאי בתקופת משבר כמו שעובר כעת שוק המגורים והצניחה בעסקאות.
לדברי בן חיים, "כולנו מנסים לעכל מה קורה בשוק וכולנו יודעים שיש בעיה בתחום התיווך. זה לא סוד שקשה יותר למכור, וכשמשעמם במשרד מתחילים להיות עסוקים בדברים אחרים. הבעיה היא שאנחנו גם לא מאורגנים, וזה חלק מהשינוי שאנחנו רוצים להביא. לשכת המתווכים הירושלמית מונה כ-250 מתווכים, מספר קטן לעומת אלפי מתווכים שפועלים בכל הארץ. אנחנו פועלים עכשיו גם מול אזורים אחרים, כדי לנסות ולהתאגד".
"מי שמפרסם מחיר לא ריאלי לא מקבל טלפונים"
עד כמה המחירים בלוחות מופרכים? "אני לא מכיר את האמירה הזו", אומר רועי שגב, סמנכ"ל קבוצת יד 2, "מבדיקות שעשינו זה פשוט לא נכון. מי ששם מחיר לא ריאלי לא מקבל טלפונים, ובסופו של דבר זה כוח השוק. אנשים מחפשים מתחת לרצפה את הסיבה למחירי הדירות הגבוהים. הסיבה היחידה לזה היא העובדה שיש ביקוש ואין היצע. זה הכל".
מנגד, פז דרור, בעל אתר הומלס - השונה מלוחות האינטרנט האחרים בכך שהוא גובה כסף גם מלקוחות פרטיים - מסכים שהמודעות באינטרנט הובילו לסחרור מחירים בענף. "החינמיות גורמת לזילות של מידע", אומר דרור, "אדם שמשקיע כסף במודעה לא הולך ומפרסם עוד 5 מודעות, עם סכומים גבוהים יותר במקביל. המחיר אותו אנו דורשים הוא סימלי ונמוך, הנועד לשמור על איכות. אולי יש אצלנו כמות נמוכה יותר של מודעות, אבל הן משקפות את המציאות".
יובל אטד, מנכ"ל אתר WINWIN, מוכן להודות שהתופעה קיימת, אולם לדבריו היא אינה משמעותית. "יש מוכרים שאני מכנה אותם מוכרי 'תן מחיר', הם מפרסמים דירה במחיר גבוה ולא לחוצים למכור אלא אם כן יקבלו מחיר גבוה. זה קיים בכל העולם. צריך להבין שכל אחד בטוח שהדירה שלו שווה יותר, אבל אם אדם יפרסם דירה למכירה בשני מיליון שקל ומסביבו נמכרות דירות דומות במיליון שקל הוא לא יקבל טלפונים. בכל מקרה, אנחנו מפעילים באתר צוות שמסמן מודעות החשודות כפיקטיביות והן נבדקות. בנוסף, יש מהאתר גישה נוחה ופשוטה לאתר רשות המיסים, שם כל אחד יכול לבדוק את הנתונים של העסקאות שנעשו בסביבתו".
