הגזירות שהטילו הממשלה ובנק ישראל במטרה לצנן את שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות, הביאו את יעקב רויטר, מנהל פעילות המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות בתחילת 2012, למסקנה אחת: הרבה עבודה לא תהיה. אך המציאות, הוא אומר, הוכיחה אחרת. "בתחילת 2012 חשבנו שניסיונות הממשלה והמפקח על הבנקים לצנן את שוק הנדל"ן ישפיעו על היקף נטילת המשכנתאות ושלא נראה שוב את המספרים של 2010", אומר רויטר, השחקן הגדול ביותר בתחום המשכנתאות, בראיון ל"גלובס".
"בשנת 2010 היקף נטילת המשכנתאות עמד על 47 מיליארד שקל, וב-2011 על 45 מיליארד שקל. היינו בטוחים שהמספר הזה יצנח ב-2012 אבל לאט לאט ראינו שהמספרים שוב מגיעים לשיא, ועכשיו כשהשנה נגמרת המספרים מראים שהגענו בעצם להיקפים של 2010 כשהשוק היה בשיא".
רויטר סבור שלמרות המגבלות, המציאות גברה על הרגולציה. "בפועל יש לציבור שתי אופציות - לקנות דירה או לשכור דירה. האופציה לשכור דירה היא בעייתית", סבור רויטר, "הדירות במצב רעוע, שכר הדירה גבוה ואין ודאות לטווח ארוך. לגור עם ההורים זה גם אלטרנטיבה גרועה כשיש לך משפחה משל עצמך, ולכן הריבית הנמוכה מביאה אנשים לקנות דירה. המציאות הוכיחה גם שכל מי שהמתין וישב על הגדר בתקווה שמחירי הדירות יירדו, התאכזב - כי לא קרה דבר. ב-2012 לא הייתה ירידת מחירים אבל כן היה שינוי. ב-2012 משך הזמן שדירה עמדה בשוק היה ארוך יותר. זה לא השוק של 2010. גם בירידי דירות כבר אין את החגיגות שהיו ב-2011, הם כבר לא מפוצצים במבקרים ומגיעים רק אנשים שבאמת צריכים לקנות דירה".
רויטר סבור שגם מי שבטוח שתהיה ירידת מחירים של אחוזים בודדים לא צריך להמתין. "כשקונים דירה למגורים זה לא משנה מה יקרה בעוד שנה או שנתיים, וזאת בניגוד למשקיעים", הוא אומר.
- מדוע?
"מי שקונה דירה למגורים צריך לחשוב 15 שנה קדימה ולכן אין משמעות לירידת מחירים. כשמשפחה רוצה לקנות דירה ב-1.5 מיליון שקל, האם זה משנה אם הדירה תרד עוד תקופה מסוימת ב-100 אלף שקל? אם מצאו דירה שמוצאת חן ומתאימה כדי לגור בה, לירידת מחיר אין משמעות. זה רק מביא לשיחות מיותרות בין בני הזוג בשיחות סלון. אני מציע לזוגות כאלה לדבר על דברים אחרים. מי שמצא דירה שהוא אוהב כדי לגדל בה את ילדיו, שלא יעשה חשבונות".
- מה להערכתך יקרה למחירי הדירות בשנה הבאה?
"מחירי הדירות יירדו עד לרמה של 5%-10%, לא יותר מכך", הוא אומר, "בסוף הצורך לקנות דירה גובר על כל שאר הדברים. הייתה כאן מלחמה של ממש לא מזמן במבצע עמוד ענן עם טילים ונפגעים, ויומיים אחרי שהסתיימה, שוב זרמו הבקשות למשכנתא כאילו לא קרה כלום. זאת הגדולה אצל הישראלים".
לדברי רויטר, ב-2012 נרשם שינוי בהיקפי המשכנתאות שניטלו בערים מסוימות, כאשר בחלקן חלה עלייה וחלקן אף רשמו ירידה. "בבאר שבע ובראשון לציון הביקושים נשמרו ברמתם הקיימת. בבית שמש, לעומת זאת, נרשמה עלייה של 10% בהיקף המשכנתאות שניטלו ב-2012 לעומת 2011. עלייה דומה רשמה חיפה בעיקר מצד משקיעים, שרכשו ב-2012 דירות להשקעה ליד האוניברסיטה והטכניון. עיר נוספת שממש קפצה כיתה היא חדרה, שהיקף המשכנתאות שסיפקנו בה ב-2012 היה גבוה ב-13% מזה שניתן ב-2011.
"יש בחדרה בנייה מאסיבית וגם הרבה תחרות. אחת מחברות הנדל"ן שערכה כנס מכירות ביום שישי השנה, סיפרה שקבלן מתחרה הזיז את השלטים המכוונים למשרד המכירות של החברה, למשרדים של החברה שלו. אבל העיר שרשמה את הגידול הכי משמעותי בהיקף נטילת המשכנתאות היא אילת, שב-2012 רשמה גידול של 20% בהיקף נטילת משכנתאות לעומת 2011. עוד נתח שוק שהביקושים אליו גדלו ב-2012 היה תחום ההרחבות בקיבוצים בכל הארץ. בתל אביב אנחנו מרגישים ירידה בביקוש לדירות יוקרה, ובדירות רגילות כמעט ולא היה שינוי".
- האם לאור ההאטה במשק, אתם לא חוששים מעלייה בהיקף הפיגורים?
"הצורך לשלם משכנתא גדול מכל דבר אחר והישראלים יימנעו מהוצאות אחרות, העיקר לעמוד בתשלומי המשכנתא. אם אנחנו מזהים שאנשים מתקשים לשלם משכנתא, אנחנו ממליצים להם למכור את הדירה כדי שלא נגיע למצב שניאלץ להוציא אותם מהדירה. לכן אנחנו גם בוחנים תסריטים עתידיים, ולא נמהר לתת משכנתא למי שקונה דירה בדימונה בקומה רביעית בלי מעלית. כי בזמן אמת יהיה לו קשה למכור אותה, בניגוד לדירה בתל אביב. תמיד אנחנו שואלים את עצמנו מה יקרה כשהלווה יגיע לכשל".
אחד השווקים שניסו הממשלה ובנק ישראל לצנן הוא שוק המשקיעים, שסומנו בתור האחראים לעליות מחירי הדירות הגדולות. בנק ישראל הטיל כמה גזירות שעיקרן הכבדת המיסוי על משקיעים מסוף 2010. "ההנחיות הקודמות לא הפחידו את המשקיעים", אומר רויטר, "מס הרכישה המוגדל לא מזיז להם. ההנחיה המשמעותית הייתה רק לאחרונה, כשבנק ישראל קבע שמשקיעים יוכלו לקבל משכנתא רק בהיקף של 50% משווי הנכס".
אלא שבניגוד לתגובות שנשמעו לאחר הוראות המפקח שנכנסו לתוקפן מ-1 בנובמבר, שלפיהן שוק המשקיעים הוא היחידי שנפגע, רויטר סבור אחרת. "ההשפעה על המשקיעים עדיין תהיה מינורית", הוא אומר, "דווקא בהוראה כלפי הזוגות הצעירים שקובעת שיוכלו לקבל עד 75% מימון מרכישת דירה ראשונה, יש פספוס גדול".
- מדוע?
"אם זוג צעיר רוצה לקנות דירה ב-2 מיליון שקל בתל אביב, אז זה טוב מאוד שלא ניתן מימון של מעבר ל-75% מערך הדירה. אבל אם זוג סטודנטים לרפואה בצפת, שרוצים לקנות דירה ב-900 אלף שקל, הם כבר בשנה השישית ללימודים ועוד מעט יעברו להתמחות כל אחד בתחומו, ויש להם פוטנציאל השתכרות גבוה, אבל חסר להם 10% הון עצמי - לזוג כזה לאחר ההנחיה אין לי יכולת לעזור. ויש עוד הרבה דוגמאות כאלה גם בדרום, שאנשי צבא רוצים לקנות דירות סמוך לעיר הבה"דים וכושר ההשתכרות שלהם מצוין. אם הם צריכים 80% מימון ולא 75% אני לא יכול לעזור להם. מי שניסח את ההנחיה היה צריך לתת התייחסות ללווים עם פוטנציאל לכושר החזר נמוך, לעומת לווים על פוטנציאל גבוה יותר. היה כאן פספוס".
- האם בעקבות מגבלות בנק ישראל על היקף המימון ברכישת דירות להשקעה, נראה פחות משקיעים בשנה הבאה?
"ב-2013 עדיין נראה משקיעים בשוק. נכון שאלה שכבר לא יכולים למנף נכסים, אולי יפחיתו את הפעילות, אבל מתוך היכרות עם המשקיעים, לרובם יש כספים נוספים והם יידעו לגשר על מגבלת המימון ל-50% בלבד. לפי ההערכות שלנו, הם יהיו פשוט משקיעים מבוססים יותר".
בהתאחדות הקבלנים תולים את הסיבה המרכזית בירידה בהתחלות הבנייה במצוקת האשראי. רוב הבנקים קרובים היום למגבלה של מתן אשראי לסקטור הנדל"ן, ובנוסף על הבנקים לשפר את יחס הלימות ההון שלהם (היחס בין ההון העצמי לתיק האשראי), מה שמקטין עוד יותר את יכולתם לתת אשראי.
העובדה כי מספר מצומצם יותר של קבלנים מסוגלים לעמוד בתנאי המימון הנוקשים יחסית שמעמידים כיום הבנקים ולרכוש קרקעות לבנייה, תביא בשורה התחתונה לנתוני גמר בנייה נמוכים ולמחירי דירות גבוהים. כך סבורים בהתאחדות הקבלנים, ואכן משרדי השיכון והאוצר גיבשו תוכנית להוצאת מרכיב המע"מ מערבות חוק המכר, במטרה לשחרר לבנקים סכום של 6 מיליארד שקל מתקרת האשראי ההולכת וקרבה.
"אנחנו רחוקים מהמגבלה", מנפץ רויטר את ההנחה הרווחת, "המגבלה לא באה מהבנקים אלא דווקא מהקבלנים, שחוששים לקנות מגרש אם הם לא בטוחים שיוכלו למכור דירות במחירים שמתאימים להם. ואם הם קנו קרקע הם באים להתייעץ איך לשווק ולשאול כמה מימון ייתן הבנק למשקיעים שיקנו דירה בפרויקט.
"היום קבלנים לא מתחילים בפרויקט בלי לבדוק קודם בציציות. איזה קבלן נכשל? מי שמתאהב במגרש או בבניין ובטוח במחירי הדירות שקבע לעצמו. גם אם קבלן יבוא אליי ויגיד לי שהוא בונה פרויקט במרחק של מטר מהאוניברסיטה אבל כל הרוכשים יזדקקו למימון של 85% כי הם משקיעים, אני לא אאשר מימון של פרויקט כזה". לדבריו, אגב, הבשורה של הממשלה על אודות המכרז הראשון שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לרכישת קרקע המיועדת לפרויקט לדיור להשכרה ארוכת טווח ברעננה, לא הניב התעניינות לליווי בבנק, אפילו לא מצד יזם אחד.