לאחר הצהרת הממשלה כי בכוונתה למסות את משקיעי הנדל"ן במטרה לסלקם מן השוק, ביקשו היום (ג') נציגי בנק ישראל ומשרד האוצר לנמק את הצעד.
"הקריאה של בנק ישראל למסות את תחום הנדלן מוצדקת", כך אמר היום ראובן קוגן, סגן ממונה על התקציבים בתחום הנדל"ן במשרד האוצר ובעידת הנדל"ן השנתית של גלובס, שהתקיימה במלון דיויד אינטר קונטיננטל בתל אביב.
"אין הצדקה שמשקיעים יעדיפו את ענף הנדל"ן בכל הנוגע להטבות מס ושלא יספרו שמשקיעים קונים דירות כדי לעזור לזוגות צעירים, הם קונים דירות כי הבורסה בתחתית. והם לא עוזרים לזוגות צעירים כי משקיעים לא קונים דירות יוקרה". קוגן הוסיף כי משרד האוצר שוקד בימים אלה על תוכנית כוללת בשיתוף מינהל מקרקעי ישראל, מינהל התכנון, משרד השיכון, ובנק ישראל, שתגדיר את כמויות יחידות הדיור לשיווק ב-4-5 השנים הקרובות ותבטיח מענה של 40 אלף יחידות דיור כל שנה.
"ענף הבנייה נמצא כיום במציאות פיננסית של אי ודאות" הסביר קוגן. "בגלל שהיום מהרגע שקבלן קונה קרקע ועד שהוא בונה עליה לוקח 10-13 שנים ויש מקרים גרועים מזה, חשוב הגביר את הוודאות. תוכנית כזאת תוריד את רמת אי הוודאות בשוק ותרגיע אותו. הבנקים יידעו מה מחכה להם, הקבלנים יידעו איך לתמחר את הקרקע לפני שהם ניגשים למכרזים".
"לטפל בביקוש להשקעה כדי לא לפגוע בזוגות צעירים"
גם פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר של בנק ישראל, נימק את הצעדים לבלימת המשקיעים בשוק הנדל"ן והסביר כי העליה בביקושים לדירות מוסברת בעיקר על ידי משקיעים, בעוד הביקוש של זוגות צעירים נשאר תמיד יציב. "בתקופה המחאה החברתית השוק קפא, אך לאחר מכן השוק חזר לעצמו, המחירים המשיכו לעלות וההיצע המשיך לרדת. מה שקורה בשוק אינו פשוט. ואם רוצים לטפל בנושא המחירים הגבוהים ולחזור לתקופה של 2003-2008 צריך לעשות משהו. בגלל הגידול בביקושים על ידי המשקיעים שמונעים משיקולים שקשורים בעיקר לתשואה, אם רוצים לרסן את הביקושים, צריך לטפל בביקוש להשקעה כדי לא לפגוע בזוגות צעירים ולכן צריך לפגוע בתמריץ להשקעה ולא לתת תמריצים עודפים".
מנגד, הסביר מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן כי המספרים עליהם מדברים במשרדי הממשלה אינם תמיד מדויקים. "לא חשוב כמה דירות משווקים, חשוב כמה דירות מוסרים. שיווקו לקבלנים לפני שנתיים מגרשים בראש העין, וזה נהדר למספרים של משרד שיכון אבל עברו שנתיים ועדיין אנחנו לא יכולים להתחיל לבנות כי משרד השיכון רב עם העירייה ועם משרד התחבורה מי יעשה תשתיות".
לגבי הסיכוי של דיור להשכרה להצליח הביע דגן ספק רב: "התשואה צריכה להגיע למספרים סבירים. בתל אביב אם הקרקע ניתנת במחיר אפס בתל אביב, קבלן עוד יכול לחיות עם זה. מחוץ לתל אביב, מחיר של למעלה מאפס קרקע לא יכול להוציא אל הפועל פרויקט בגלל עלויות הבנייה שעלו ריאלית בשנה וחצי האחרונות ב-10%".
דגן הוסיף כי "בשנתיים האחרונות טיפלו רק בבלימת הביקושים. ביקוש ניתן לעצור לשבועיים, לא ליותר. לפני שנה היו הצהרות שהמחירים יירדו, אבל בפועל, אנשים חוזרים לקנות דירות כי הביקוש הוא אמיתי".
דגן התייחס לכוונת הממשלה למשיך ולסלק את המשקיעים משוק הנדל"ן: "המטרה להקטין את הרצון של המשקיעים לקנות דירות היא שגויה. אם לא היו 100 אלף דירות שמשקיעים מחזיקים ומתגוררים בהם זוגות צעירים, אותם 100 אלף זוגות צעירים היו רצים לקנות דירות וזה היה מעלה את המחירים. אין דירות ריקות בחדרה או הרצליה שנרכשו להשקעה, אנשים גרים בהן. ולכן משקיעים הם חלק בלתי נפרד מהשוק. משרד האוצר מנסה לקדם דיור להשכרה אבל עד שזה יצליח, משקיעים הם הדיור להשכרה בישראל".
"מייצרים דירות בסטנדרט של 2013 והביקושים להן גדולים"
גם אורן הוד מנכ"ל חברת אפריקה ישראל מגורים, הסביר כי גם שנתיים לאחר המחאה החברתית, מחירי הדירות לא ירדו אלא עלו וקצב המכירות כל הזמן מתגבר. "אף אחד מאיתנו לא יחזור לגור מרצונו החופשי בדירה שתוכננה בשנת 1970 וגם לא ב-1980. אנחנו מייצרים דירות בסטנדרט של 2013 והביקושים להן גדולים. אין שום מצוקת אשראי מה שצריך זה לתת היתרי בנייה בזמן".
הוד התייחס גם לתחומים של דיור להשכרה והתחדשות עירונית וציין כי הם עדיין רוויים בעיות ואי ודאות: "אנחנו רוצים לבנות דיור להשכרה, אבל אין לנו וודאות. אם זה חשוב לממשלה ברמה הלאומית אז תתכבד המדינה ותיתן מערכת ביטחון כמו שנתנה בכביש 6 ותטפל בנושא המיסוי, כי אי אפשר להמר בזה. אנחנו גם בעד התחדשות עירונית אבל זה לא הנדבך המרכזי בפעילות שלנו בגלל לוחות הזמנים הבעייתיים. בניגוד לתמ"א 38 שלוח הזמנים בה מקוצר, בפינוי בינוי מדובר בעשרות שנים ומספר הפרויקטים שמומשו בודד".
דודו זבידה, המנכ"ל הטרי של חברת כלכלית ירושלים, אמר כי "האמירות של ירידת מחירי דיור לפני שנה היו פופליסטיות. אי אפשר להוריד מחירים לא ב-20% ולא ב-15%. הדירות שבונים היום בקרית גת לא דומות בסטנדרט לדירות של לפני 20 שנה. הממשלה יכולה לשלוט בנושא מחיר הקרקעות ונושא התכנון. לעליות המחירים, לא גרמו היזמים. עוד לא ראיתי אף מתחם גדול ולא מתוכנן של מינהל ממקרקעי ישראל שנצבעו בו חלקים להשכרה. ואם כן יש קרקע כזאת המחיר שלה צריך להיות זול".
זבידה התייחס גם לנושא הצפיפות כמקור נוסף לבלימת היצע הדירות. "לא ייתכן שהצפיפות בגוש דן היא אפסית, ורוב הבניינים כוללים זכויות ל-3-4 קומות בלבד. באשקלון, לא בונים בניין פחות מ-15 קומות וככל שמתקרבי למרכז זה לא קיים בכלל".
יעקב רויטר, סגן מנהל חטיבה קמעונאית לנושא משכנתאות בבנק מזרחי טפחות, הסביר כי יש פיספוס גדול במערכת. "בחודש פברואר נרשם סכום של 4.1 מיליארד שקל בגין נטילת משכנאות בכל המערכת הבנקאית וגם במארס המספרים צפויים לדעתי להיות דומים. זה מוכיח שאין אלטרנטיבה לקנית דירה ראשונה. יחד עם זאת יש עיוות בכך שהמגבלה של 75% מימון חלה על רוכש דירה של מיליון שקל בחיפה בדיוק כמו על רוכש דירת יוקרה של של 4 מיליון שקל בתל אביב. זה לא נכון ולא מוצדק. לא יכול להיות שבמקומות כמו צפת, באר שבע, אי אפשר לקבל מימון של יותר מ-75%".