הודעת המפקח על הבנקים מלפני שבוע לגבי מגבלות נוספות על מתן משכנתאות, נתפסה כגזירה על הציבור. גם שר השיכון חושב שזו גזירה.
זו טעות, המגבלה אינה גזירה אלא צעד לטובה, והוא אפילו לא מספיק. למען האינטרס של כל הציבור, צריך היה לא רק להגביל את המשכנתא כשיעור מההכנסה, אלא גם לייקר את הריבית על המשכנתאות שיינתנו מעתה ואילך.
היחס הסביר המקובל בעולם בין החזר המשכנתא החודשי למשכורת הוא 30%. ג'ון סמית כלשהוא מהעיר טנפליי בניו-ג'רזי, המרוויח 4,500 דולר בחודש כשרברב, יוכל לקבל מהבנק משכנתא שההחזר החודשי שלה אינו עולה על 1,500 דולר בחודש.
ובישראל, המשכנתא של הזוג כהן מחדרה, המשתכרים יחד 12,000 שקלים לחודש, היתה אמורה להסתכם בהחזר חודשי בגובה 4,000 שקלים. ייתכן שזה גובה ההחזר שהזוג כהן משלם עבור דירתם כיום, אבל איש אינו יכול להבטיח כי זה יהיה הסכום שישלמו במשך 25 השנים הבאות שבהן עדיין יצטרך הזוג כהן לשלם לבנק עבור דירתם.
מאז 2008 ירדה ריבית בנק ישראל מ-5% לטווח שבין 1% ל-2%. ירידה זו תרמה לעלייה ריאלית של מחירי הדיור בשיעור 25%. ירידה של 2% בשער הריבית המשכנתא מאפשרת לקנות נכס יקר יותר ב-25% ועדיין לשלם אותו תשלום חודשי. כך נדחף שוק הנדל"ן לרמת מחירים גבוהה יותר.
את המחיר הגבוה עבור הדירה משלמים הקונים כאן ועכשיו והם עומדים בתשלומים בזכות הריבית הנמוכה כרגע, אבל איש לא יכול להבטיח להם שהריבית הזולה תשאר כזו בשלושת העשורים הבאים. כך עשוייים הקונים - וכל אחד מאיתנו - למצוא את עצמם עם נכס שאינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא שלו.
תיקון העיוות בשוק הדיור
העובדה שהמפקח על הבנקים הגביל את הציבור לשעבד לא יותר מ-50% מהכנסתו לטובת תשלום המשכנתא החודשי, מצביעה עד כמה התעוותו מחירי הדירות. אבל כדי לתקן את העיוות, לא צריך עוד הגבלות על הבנקים שיגדירו למי לתת, כמה לתת ובאיזה יחס בין שיעור ההכנסה לערך הנכס, מה שצריך הוא ריבית משכנתאות שלא תסכן את הלווים. ובכדי לצמצם את הסיכון, ריבית המשכנתאות צריכה לעלות.
אפשר להניח שקובעי המדיניות בבנק ישראל מבינים את הנזק העצום של ריבית בשיעורה הנוכחי, וזו כנראה הסיבה שבגללה ניסו להעלות אותה, למשל ב-2011. מאז היא ירדה שוב בגלל התחזקות השקל וחשש מפגיעה בייצוא.
המציאות היא שכל עוד ארה"ב לא תעלה את הריבית על הדולר שלה, אשר כרגע היא שואפת לאפס, המדינות המפותחות ובהן ישראל, ימשיכו להחזיק בריבית נמוכה גם אצלן.
מכיוון ששינוי בארה"ב אינו נראה קרוב, הדרך האפשרית היחידה לצמצום נזק הריבית הנמוכה היא הפרדת הזיקה הישירה בין ריבית בנק ישראל לריבית המשכנתאות. הכוונה אינה להרחיב את המרווח שבה מלווה בנק ישראל כסף לבנקים, כי זה רק יייטיב עם בעלי הבנקים, שמצבם לא רע מדי גם היום.
הדבר שצריך לעשות הוא להקים מנגנון שבו ריבית המשכנתאות תעלה ב-2%, והכסף מתוספת ריבית זו לא יעבור לקופת הבנקים, אלא יתועל לטובת הציבור. הוא יכול, למשל, להיות מתועל לתמיכה בחסכון הפנסיוני.
פסקה ליודעי ח"ן (חכמת הכלכלה הנסתרת)
תנו את הדעת לקשר בין הפנסיה הנשחקת שלכם למשכנתא הנמוכה שנוח לכם עכשיו לשלם: קצבאות הפנסיה מחושבות על בסיס תשואה שנתית ממוצעת של 4%. אין פלא שאחרי חמש שנות ריבית נמוכה, שממנה נגזרות תשואות נמוכות בנכסים שבהם מושקעים כספי הפנסיה, התעורר חשש כי יהיה צורך בהקטנת הקצבאות.
אם נסכם זאת בשורה אחת: מחיר הכסף הזול הם דירות יקרות וקצבאות פנסיה מוקטנות.
ואם נסכם זאת בשורה אחת ופופוליסטית: הדירות שאתם קונים במשכנתאות זולות לכאורה, יעלו לכם הרבה מאוד כסף בפנסיה שלכם בעוד עשרים, שלושים וארבעים שנה.
הכותב הוא ד"ר לכלכלה