בתקופה האחרונה מזהיר ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר ומבעלי משרד השמאות "זאב כהן-ארז כהן", מפני משבר חריף בשוק המשכנתאות בישראל. הוא אפילו הגדיל לעשות וטען כי המשבר בישראל יהיה דומה למשבר הסאב-פריים בארה"ב. היום (ד') טוען כהן כי "אלפי משקי בית" שנטלו משכנתאות של 700-800 אלף שקל או אפילו מיליון שקל ומעלה כדי לרכוש דירה - ייקלעו לחדלות פירעון כבר בשנה הבאה".
"ב-2014 קיימת סכנה ממשית לאי-עמידה של משקי בית רבים בהחזר המשכנתא, תרחיש שתהיה לו השפעה קשה ביותר הן כלכלית והן חברתית", מזהיר כהן. מבדיקת משרדו עולה כי "אם ב-2004 עמד מחיר דירה ממוצעת בישראל על כ-700 אלף שקל בלבד, הרי שכיום נושק המחיר ל-1.4 מיליון שקל ובהתאמה גם לקיחת המשכנתא הוכפלה מכ-350-400 אלף שקל בממוצע ב-2004 לכ-800 אלף שקל בממוצע היום, כאשר כרבע מתוכם לקחו משכנתא בגובה מיליון שקל ויותר".
נתוני המשכנתאות השוטפים של בנק ישראל מצביעים על כך שגובה המשכנתא הממוצע עומד על כ-570 אלף שקל בקירוב. עם זאת, יש לציין כי נתוני בנק ישראל כוללים את כל הארץ מבלי להבחין בין גוש דן לפריפריה, וכידוע הבדלי המחירים ניכרים ולפיכך גם פערי המשכנתאות.
"הנתונים שלי מתבססים על גוש דן שזה אזור הביקוש במדינה, לא על נתונים כלל-ארציים", אומר כהן בשיחה עם "גלובס".
"תיבת הפנדורה תתפוצץ בשנה הקרובה"
כהן ממשיך: "החזר משכנתא חודשי ממוצע היום הינו 5,000-6,000 שקל בקירוב, שווה ערך במקרים רבים למשכורת חודשית של אחד מבני הזוג. זוהי נקודה שברירית מאוד. מספיקה עלייה קלה של ריבית בנק ישראל ברבע או חצי אחוז; מספיקה עלייה קלה באבטלה במשק, כשאחד מבני הזוג לא יעבוד; מספיקה עלייה קלה בהוצאות המחייה של בני הזוג, לדוגמא על חינוך ילדים, נסיעות, ארנונה וכו' - על מנת לגרום לאותה נקודה שברירית להתפרק".
כהן טוען כי לפני 5 שנים בלבד עמד ההחזר החודשי הממוצע על כ-3,500 שקל, כך ש"היה 'מרווח בטחון' משמעותי. מרווח בטחון זה לא קיים היום".
לכן, מזהיר כהן כי "קיים סיכון גבוה שתיבת הפנדורה הזו תתפוצץ כבר בשנה הקרובה. על מנת למנוע תרחיש אפוקליפטי זה, ייתכן ולא תהיה ברירה לממשלה ולבנק ישראל אלא לנסות ולקבע במידת האפשר את משכנתאות הענק שכבר נלקחו. נכון, זוהי פעולה חריגה ולא מקובלת, אולם עדיפה על פני כל הנזק המשתמע ממשבר משכנתאות קולוסלי מקיף במשק".
- למה אתה מתכוון בקיבוע משכנתא?
"היום כולם מסתכלים על אחוז המשכנתא מערך הדירה. הבנק מסתכל פחות על מרכיב ההשתכרות של נוטל ההלוואה כי הוא חושב שיש גמישות מסוימת ברמת ההכנסה והיא משתנה, אז מסתכלים בעיקר על מרכיב שיעור המשכנתא מערך הדירה. הקיבוע יכול להיות רף מקסימלי של משכנתא שמעבר לו לא עולים; אני חושב שזוג צעיר שזו דירתו הראשונה, צריך לקבוע לו רף מקסימלי של 750 אלף שקל, שזה רף שעוד איכשהו אפשר לעמוד בהחזרים ולא להתאבד כלכלית, כי מעבר לזה הצעירים מסתכנים.
"כאשר קבלנים יידעו שיש רף מקסימלי במשכנתאות אז הם גם יבנו דירות יותר קטנות ויסתגלו למצב. השוק יתאים את עצמו למצב החדש. אני לא אומר שאלה המשכנתאות שצריך לתת לכל אדם, אבל לדעתי עבור זוג צעיר עם הכנסה דו-ספרתית זה מה שמתאים".
"כולם לא רוצים להאמין שזה יקרה"
- כמה בעלי משכנתאות לדעתך בסכנה?
"יש אלפי משקי בית שנטלו משכנתאות כבדות ב-4-5 השנים האחרונות והם כבר היום בבעיה".
- הבנקים, הקבלנים, בנק ישראל, הממשלה - כולם טוענים שאין סיכון ושהמשכנתאות בבנקים בטוחות. אז מה, כולם משקרים?
"כולם לא רוצים להאמין שזה יקרה, המשבר הזה. זה לא אינטרס של אף אחד לומר את האמת. הנגיד הקודם, סטנלי פישר, אמר בפירוש שאסור שתהיה ירידה של 30% במחירי הדירות כי זה יכניס את המערכת הפיננסית לבעיה. יש תקווה שזה לא יקרה, אבל אין ביטוח שזה לא יקרה. אני חושב שהמצב מסוכן".
- אתה משווה אותנו לארה"ב. שם, לפני משבר הסאב-פריים, נתנו משכנתאות של 100% ויותר מערך הדירה. זה לא קורה כאן...
"זה נכון, אבל מצד שני אם נגיע למצב שנוטלי המשכנתאות לוקחים הלוואות שהם לא יוכלו להחזיר, אז נכון שלא נהיה במצב שבו מחיר ההלוואה גבוה ממחיר הדירה, אבל מצד שני כן יהיו הרבה אנשים שלא יעמדו בהתחייבויות".
- בארה"ב, בסופו של דבר, נתנו למשקי הבית ליפול והממשלה הצילה את הבנקים, לא את בעלי המשכנתאות. מה לדעתך יקרה כאן?
"נתנו למשקי הבית בארה"ב ליפול כי ערך הבית ירד מתחת לגובה ההלוואה. פה מה שיכול לקרות זה שכושר ההחזר של האנשים ייפגע ויותר אנשים ייקלעו לחוסר יכולת להחזיר את המשכנתא. אנחנו עלולים להגיע למצב של ירידות מחירי הדירות וחוסר יכולת לשווק דירות במצב כזה. הסכנה כרגע היא יותר כושר ההחזר ולא ירידת מחירי הדירות".
- איזה בנק לדעתך עלול להיפגע הכי הרבה מהמשבר שאתה מתאר?
"אני מתקשה לומר מי הבנק הכי מסוכן כי אני לא מכיר את המערכת על בוריה. אני לא יודע מי הבנק בעל החשיפה המקסימלית למשכנתאות הממונפות".
- אז מה יש לך להגיד לזוג צעיר שלוקח היום משכנתא? תשכרו דירה?
"כן. במפורש. הייתי אומר להם להמתין".
- אבל אומרים לאותם צעירים להמתין כבר שנים והמחירים רק עולים...
"נכון, אבל אין מה לעשות. שוק הנדל"ן עובד לאט, לוקח שנים עד שדברים זזים. גם הצעדים ושיווקי הקרקעות היום של הממשלה ישפיעו בטווח של 3-4 שנים מהיום ואפילו יותר. הייתי אומר לצעירים שאם הם צריכים להקדיש יותר מ-50% מההכנסה למשכנתא - תשכרו דירה. ואני שמעתי על הרבה זוגות שלקחו משכנתא עם החזר של יותר מ-50% מההכנסה. כשהם זוג זה נראה להם סביר והם לא נבהלים, אבל כשבאים ילדים והצרכים משתנים, הסיכון גדל".
- בשורה התחתונה, אתה באמת רואה מצב שבו אלפי משפחות לא יוכלו להחזיר את המשכנתא, אולי אפילו יפונו מבתיהם ואנשים יצטרכו לעבוד כל חייהם כדי להחזיר חובות לבנקים ויישארו בסוף בלי דירה?
"כל עוד מחירי הדירות כה גבוהים ואם היקף המשכנתאות ימשיך לעלות - זה יוצר מצב בעייתי ומסוכן שחייבים לטפל בו".