יזמים וקבלנים יגידו שאי-הוודאות היא אחד הדברים המאפיינים את ענף הנדל"ן באופן כללי, אולם בכל הקשור למיזמי תמ"א 38 - תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמורת זכויות בנייה נוספות - אי-הוודאות משפיעה לא רק על היזמים, אלא גם כמובן על בעלי דירות שמעוניינים לחזק את הבניין הישן. אחד הפתרונות שניסו למצוקה זו הוא תוכנית כוללת לאזור, שתקבע את סל הזכויות בו. אולם המציאות בשטח מעידה שגם הפתרון הזה מלווה בלא מעט בעיות.
הראשונה שניסתה ליישם פתרון זה היא עיריית תל אביב-יפו. אבל תוכנית הרבעים של העירייה, שתכליתה קביעת הזכויות להתחדשות העירונית במרכז ובצפון הישן, נמצאת עדיין בדיונים ובינתיים לא ניתן להוציא היתרים לפרויקטים.
כזכור, אפילו מהנדס העיר בעצמו התנגד לתוכנית וכך גם אונסק"ו (שהכירה בזמנו בערכה של 'העיר הלבנה' במרכז העיר). עיריית תל אביב-יפו העבירה את תוכניות הרבעים 3 ו-4 לוועדה המחוזית, וזו הפקידה אותן בתחילת השנה להתנגדויות. בפברואר השנה הוגשו התנגדויות, ביניהן גם שורת התנגדויות מטעם איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב והמרכז שהוגשו על ידי עו"ד עופר טויסטר. כדי לדון בתוכנית ובהתנגדויות, מינתה הוועדה המחוזית חוקרת שניהלה בקיץ זה דיונים על שתי התוכניות. המלצות החוקרת טרם נמסרו.
נכון להיום, בגלל הקשיים באישור התוכנית, יזמים הפועלים במרכז העיר מתמודדים עם קיפאון בתחום התמ"א 38. חלקם טוענים כי שינויים מסוימים שאישרה העירייה אינם מאושרים כעת על ידי הוועדה המחוזית.
"לא יודעים מה לתכנן"
"ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב תקועה", אומר טויסטר, "במצב הנוכחי לא ניתן יהיה להגיע להסדרים עם מרבית הבניינים, לאור המגבלות של התוכנית המופקדת. לאחרונה פנה יזם לוועדה המחוזית בהמלצת הוועדה המקומית, על מנת לקבל היתר לחרוג ממגבלות התוכנית המופקדת, וקיבל סירוב. על פי חוק, כדי להוציא היתר בנייה העומד בסתירה לתוכנית המופקדת, נדרש אישור של הוועדה המחוזית אולם זו החליטה שלא לאשר הבקשה, על אף שעיריית תל אביב הסכימה. בשל אי-הוודאות, היזמים אינם יודעים היום מה להציג לדיירים ומה לתכנן".
אילי בר, מנכ"ל חברת אקו סיטי הפועלת להתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב-יפו, מספר גם הוא על המצב הבעייתי. בר, החבר גם באיגוד חברת תמ"א 38 בלשכת המסחר ואחראי על תחום התכנון, מסביר: "המצב בפועל הוא אבסורד. הופקדה תוכנית שכולם כבר יודעים שהיא בלתי אפשרית ליישום, אבל עד שלא תסיים הוועדה המחוזית את כל הדיונים אי אפשר להוציא היתרים והמחוזית בכלל לא מסכימה לדון בבקשות היזמים".
בר מוסיף שלמציאות הנוכחית שנמשכת כבר חודשים ארוכים יש השפעה גדולה גם על בעלי הדירות: "בעלי הדירות אינם מבינים את כל הסאגה התכנונית. הם פשוט רואים שהכול נתקע. זה יוצר חוסר אמון כלפי היזמים ותסכול. הם פשוט מקבלים את המסר שאי אפשר לקדם התחדשות עירונית במרכז העיר".
לא רק תל אביב
הפרדוקס הנוכחי עשוי להשליך גם על ערים נוספות. רק לאחרונה קבעה ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז כי גם ברמת גן השכנה צריכה העירייה לגבש תוכנית רבעים בכל הנוגע לתמ"א 38, בדומה לתל אביב. האם תוכנית שכזו תקל על הפעילות בתחום, או שתכניס גם את העיר רמת גן - אחת החלוצות המובילות את תחום התמ"א במרכז הארץ - לאותו סחרור שאליו נכנסה עיריית תל אביב?
בינתיים, גם ברמת גן נמשכת הסאגה סביב היתרי הבנייה לתמ"א 38 על פי התיקון השני (הריסה ובנייה מחדש). בעוד כולם סברו שעם דחיית ועדת הערר המחוזית את העררים שהוגשו כנגד תוכנית המתירה הגדלת צפיפות בפרויקטים תיפתר הבעיה, חשף "גלובס" בשבוע שעבר כי כעת עברו המתנגדים לפסים משפטיים ועתירה מנהלית הוגשה לבית המשפט. לעתירה גם צורף צו ביניים שביקש למנוע מהוועדה המקומית לדון בעשרות הבקשות להיתר שממתינות כבר חודשים, מה שהיה עלול להוביל לעוד דחייה באישורן. בסופו של דבר דחה בית המשפט חלקית את הבקשה לצו הביניים שהוגש כנגד כניסתה לתוקף של התוכנית, אך קבע כי עד שהדיון בעתירה לא יסתיים לא תוכל הוועדה המקומית להנפיק היתרי בנייה חדשים.
בשורה התחתונה, אף שהוועדה המקומית בעיר תוכל לדון בבקשות הקיימות ובבקשות חדשות, היתרי בנייה בפועל לא יוכלו לצאת ומדובר שוב בעיכוב של חודשים. גם עם המשך הדיונים, עד שלא תתברר העתירה אין כל ודאות בנוגע לעתידה של התוכנית על בסיסה הוגשו ההיתרים מלכתחילה.
תגובות: "מודעים למצב"
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה לדברים כי: "הדיונים בהתנגדויות שהוגשו לתוכניות רובע 3 ורובע 4 בוועדה המחוזית הסתיימו לא מכבר וכעת מגובשות המלצות החוקרת, שמונתה למטרה זו. בגיבוש ההמלצות אמורה החוקרת לתת מענה למספר רב של התנגדויות שהוגשו לתוכניות.
"בתקופה זו, היתרי בנייה לבקשות מכוח תמ"א 38 מאושרים בהתאם למדיניות הוועדה המקומית לתוכנית המופקדת. במקרים שבהם מוגשת בקשה אשר אינה תואמת את התוכנית המופקדת, חוק התכנון והבנייה מאפשר להגיש את הבקשה לאישור הוועדה המחוזית, אולם במקרים לא מעטים מוצאת הוועדה המחוזית כי יש להמתין לסיום הליכי אישור התוכנית על מנת לפעול מתוך המלצות ברורות ומבוססות. ועדות התכנון מודעות למצב הנוכחי, ופועלות לסיים את הטיפול באישורן".
ממשרד הפנים, בשם הוועדה המחוזית, נמסר: "החוקרת שמעה את ההתנגדויות וכעת היא מכינה המלצותיה, אותן תציג בקרוב בפני וועדת המשנה להתנגדויות. לאחר מכן הוועדה תקבל את החלטתה".