לאחר שמשרד האוצר ורשות המסים ניצלו את התיקונים הרבים בחוק ההסדרים - שיועדו בעיקר לסגירת הגרעון בתקציב המדינה - גם לביצוע רפורמה מקיפה במיסוי הנדל"ן במדינת ישראל, פונים כעת ברשות לסדרה של מהלכים שינסו למגר את העלמות והלבנות המס האדירות בענף הנדל"ן.
על-פי הערכות, מדובר על עשרות מיליארדי שקלים שמתגלגלים במערכת בכל שנה ואינם מדווחים לרשות המסים, ומונעים מקופת המדינה ליהנות מכספים אדירים שיכלו כמובן להקל על מצוקת המס של כלל האזרחים.
איתור משכירי הדירות
בשנת 2014 מתכוונת רשות המסים "למפות את הדיור להשכרה במדינה", במטרה להגדיל את נתח ההכנסות מהשכרות דירה. משה אשר, מנהל רשות המסים, אף מגדיר את 2014 כשנת המבחן לאכיפת המיסוי בדיור להשכרה.
ל"גלובס" נודע כי ברשות מקימים כעת "יחידת אנליסטים" - כ-10 אנשי מחשבים (IT) נוסף לכמה אנשי המקצוע מתוך הרשות עצמה - שתפקידה יהיה לאתר אזרחים שמחזיקים בארץ כמה דירות מגורים, מתוך הנחה שרבים אינם מצהירים על הכנסותיהם כנדרש לרשויות המס.
נזכיר כי בחודשים האחרונים פשטו אנשי רשות המסים בצעדים מתוקשרים על כמה מגדלי מגורים ועל יישובים יוקרתיים (רשפון ועוד), כדי לאתר משכירי דירות שאינם מדווחים כנדרש. משכירים אחדים כבר זומנו לחקירות, והם עדיין נמצאים בהליכים כאלה ואחרים מול הרשות.
תקרת הפטור מתשלום מס על השכרה דירה עומדת על קרוב ל-5,000 שקל לחודש. בשנת 2012 דיווחו כ-18,400 ישראלים על הכנסה משכר דירה (ושילמו 10% מס על כל סכום ההשכרה, המסלול העיקרי מבין שלושה במיסוי דירת מגורים) והכניסו לקופת המדינה 259 מיליון שקל - 14 אלף שקל בממוצע לאדם.
על-פי הערכות ברשות, מתוך כחצי מיליון דירות מושכרות, רובן ככולן על-ידי פרטיים, ישנם עוד עשרות אלפי ישראלים המשכירים דירה מעל תקרת הפטור ואינם משלמים מס כנדרש.
יחידת האנליסטים אמורה בשלב ראשון להצליב נתוני מחשב ברשות ובמקורות מידע נוספים, כדי לאתר בעלי דירות שנכללים כמעט בוודאות בחבות המס.
ההנחה היא כי מי שברשותו 3 דירות לפחות (באחת הוא מתגורר, והשתיים האחרות כנראה מושכרות), או בעלי שתי דירות באזורים יקרים יחסית (בעיקר תל-אביב וירושלים), אמור לשלם מס.
בכירים ברשות המסים ששוחחנו עמם ציינו כי בעלים של כמה דירות נמצאים כעת על הכוונת, "וכדאי להם לרוץ ולשלם את המס, לפני שאנחנו נהיה אצלם ונבדוק את כל חבות המס שלהם לאחור".
חשוב לומר כי באוצר וברשות המסים מכירים בכך שמסלול הפטור למשכירי דירות מגורים מקל מאוד על מעלימי מס ויוצר יתרון מובהק להשקעה בדירה בהשוואה לכל מסלול השקעה אחר (פטור על הדיבידנד).
בד-בבד, הם שוללים את ההנחה שביטול הפטור יגולגל ישירות על השוכרים, שממילא משלמים לבעל הבית את המקסימום שהוא יכול להוציא מהם.
ועם זאת, גם בחוק ההסדרים האחרון ההנחה באוצר הייתה שהשעה עדיין לא בשלה - פוליטית וציבורית - להשית מס על כל משכירי הדירות. חשוב לציין כי ברשות המסים מדגישים כי בהנחה שיום אחר אכן תבוטל תקרת הפטור (אולי בתמורה להקלה במיסוי במקום אחר), מי שהוא גם שוכר וגם משכיר יוכל לקזז את תשלום השכירות ולא יחויב במס מהשקל הראשון שנזקף לו מפירות ההשכרה, המיועדים לשכירות שלו עצמו.
הדירה בחו"ל, המס בישראל
המאבק השני שאליו מתכוננת רשות המסים יתמקד בישראלים המחזיקים דירות בבעלותם בחו"ל. בשנים האחרונות קשה להתעלם מנהירה של ישראלים רבים להשקעה בדירות ובנכסים מעבר לים, בין השאר בפרויקטים שהקימו ישראלים אחרים (המשווקים לא פעם בעיקר לקהל הישראלי).
שלא במפתיע, מרבית הרכישות הללו אינן מדווחות בישראל. ברשות המסים מגדירים את התופעה הפופולרית של רכישת דירות בחו"ל "הון שחור כפול": גם מקורות הכסף לא ברורים - מאיפה השיג הרוכש את ההון הנדרש לעסקה, וגם ההכנסות אינן מדווחות - לא פירות ההשכרה ולא הרווח בעת המימוש.
ברשות המסים מודים כי היקף התופעה הוא נעלם עצום, מאחר שרבות מהרכישות הללו נעשות באמצעות חברות זרות.
ל"גלובס" נודע כי רשות המסים מנהלת כעת משא-ומתן מול משרד המשפטים, על מנת לקבל הרשאה לחתום על "אמנות מס מולטילטרליות" המאגדות כבר היום כ-50 מדינות בכל העולם. ההסכמים מאפשרים להחליף מידע בתוך אותה קבוצת מדינות בנוגע לאחזקות הנדל"ן של אזרחים זרים.
ברשות המסים מדגישים כי "מי שמחזיק למשל דירה במדינה מפותחת באירופה - סביר להניח שנגיע אליו, בעקבות המידע על הנכס ועל בעליו שתעביר לנו אותה מדינה".
ברשות הדגישו כי גם בטרם נחתמו האמנות, "האווירה הכללית היום בעולם הרבה יותר שיתופית, וישנם הרבה יותר מסלולי החלפה של מידע בין המדינות השונות".
חשוב להדגיש כי לאמנת מס מולטילטרלית כזו יש כמובן שני צדדים - אותם ישראלים שמחזיקים דירות בגרמניה, בצרפת וכו' ידווחו על אחזקותיהם לרשויות פה בארץ; ומנגד, ישראל תדווח על אחזקותיהם של בעלי דירות זרים פה בארץ, יהודים בדרך-כלל, ועלולה לסבך את אותם רוכשים זרים בארצות המקור.
האם לא מדובר בפגיעה ביהדות העולם, משקיעים שהכניסו בשנים האחרונות הון זר עצום למדינת ישראל ברכישות נדל"ן? לדברי גורם בכיר ברשות המסים, "ישראל אינה צריכה להחביא הון זר בישראל, ללא שום קשר לתועלת כזו או אחרת. מעבר לכך, מאחר שאין בישראל בעיית היצע של דירות העומדות ריקות, ההון הזה רק העלה את מחירי הדירות בישראל".
השיפוצניק והחשמלאי יעבדו עם קבלות
"נותני השירותים בתחום הבנייה והנדל"ן, ולו בגלל שהם עובדים מול השוק הפרטי ולא מול חברות ומוסדות מסודרים, נחשבים מועדים לעבודה בשחור", מגדיר זאת בכיר ברשות המסים. קרוב לוודאי שכל מי שקיבל אי-פעם עבודה פרטית משיפוצניק, צבע, חשמלאי ואינסטלטור ועד למתווך או שמאי, מכיר את העבודה בשחור, ללא חשבונית וללא מע"מ. מדובר, על-פי הערכות, במיליארדי שקלים שנגרעים מקופת המדינה מדי שנה בשנה.
ברשות המסים מאמינים כי המהלך הראשון לצמצום התופעה כבר בוצע, כנגזרת עקיפה למס השבח שנקבע בחוק ההסדרים האחרון. כזכור, הכנסת אישרה החלת מס שבח משנת 2014 על כל עסקה למכירת דירה שאיננה דירת מגורים יחידה (לינארית: כל השבח שנצבר מאז הרכישה יחושב באופן יחסי לתקופת ההחזקה בדירה החל משנת 2014).
כיוון שהשבח עומד על 25% מהרווח שנוצר בין קנייה ומכירה, מעריכים ברשות המסים כי לבעלי דירות יהיה תמריץ משמעותי לעבוד עם חשבוניות - כדי לקזז בבוא היום, בעת המכירה, את עלות עבודות השיפוץ מהשבח שנוצר. "אם אתה יכול להתקזז על 25% מהעבודה, ונותן השירות מנסה לחסוך 18% מע"מ, כדאי לך לדרוש חשבונית", אומרים ברשות.
נוסף לכך, ברשות מתכוונים לאתר מוקדי עבודות משמעותיים של נותני שירותים לגופים פרטיים ברחבי הארץ, במטרה לגלות בשטח אי-דיווח של העברות כספים (ולייצר הרתעה כמובן). יחידת האנליסטים שמוקמת ברשות אמורה בין היתר למפות אזורי "בנה ביתך" והרחבות במושבים ובקיבוצים, כדי שפקחי הרשות יוכלו להגיע לשם ו"לדרוש חשבוניות" מהקבלנים הרבים בשטח.
מעבר לכך, כפי שפורסם לאחרונה, צוות בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר, בהשתתפות מנהל רשות המסים משה אשר, מפכ"ל המשטרה יוחנן דנינו וגורמים נוספים מגבש כעת המלצות להגבלת השימוש בכסף מזומן בכלל המשק.
הכוונה היא לצמצם מתן וקבלה של תשלום במזומן וכן קביעת חובת דיווח על תשלום כזה, תוך ניסיון אף לייצר מהלך הדרגתי שיפחית דרמטית את השימוש בכסף מזומן - צעד שיקשה כמובן בהרבה על נותני השירותים לעבוד ללא דיווח למדינה.