יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של אאורה השקעות, אומר שאת כל מה שחשוב לדעת במסחר, למד כבר בגיל שמונה, כאשר עבד אחרי בית הספר בחנות הירקות של אבא שלו, בשדרות ירושלים ביפו. "אבא שלי תמיד אמר, את הרווח אתה עושה בקנייה, לא במכירה", משחזר אטרקצ'י. "בניגוד למה שאנשים חושבים, כשאתה קונה טוב, גם אם תמכור בקצת פחות תהיה במצב סביר. בנדל"ן זה בולט במיוחד: מי שקונה ביוקר, בתקופות שהשוק עולה, נמצא בסיכון מאוד גדול. אני מקפיד ליישם מה שלמדתי מאבא, קונה נכון ולא מתפתה. מה שנכון לירקות, נכון גם לנדל"ן ולכל תחום מסחר אחר".
כנראה שאת המוטו הזה לא הפנימו שותפיו בעבר ובעלי השליטה הקודמים באאורה השקעות, בועז משעולי ויוסף צליח, שהסתבכו ברכישות קרקעות באמצע ההייפ בחו"ל, בעיקר ברומניה. השניים לא עמדו בתשלומי האג"ח, הגיעו להקפאת הליכים, ואטרקצ'י - שהיה שותף שלהם בחברה-הבת הנפרדת לחלוטין אאורה ישראל - רכש את השליטה בחברה-האם מידי הנאמנים שמינה לה בית המשפט.
האפיזודה הזו מביאה את אטרקצ'י לדבר הנוסף שלמד על מסחר, הפעם על בשרו שלו: "לא צריך להסתכל על שמות של חברות, אלא על בני האדם העומדים מאחוריהן. במיוחד היום, שלא כל אחד לוקח אחריות על חברות בבעלותו. מי שמגיע לבנקים, לשוק ההון ולציבור ואומר תנו בי אמון כי אני יודע לעשות עסקים, ואחר כך מרשה לעצמו לא להחזיר ומסתתר מאחורי חברה, עושה דבר חמור מאוד מבחינתי".
- אתה מתכוון בוודאי בין היתר לשותפי העבר שלך. איך באמת הם נהגו בהקשר הזה?
"על הפנים. ברחו כמו ארנבים. בדרך כלל אני טוב בלקלוט אנשים, אבל כאן פספסתי".
- ראית מישהו מהם לאחרונה? שאלת לשלומם?
"לא. יש לי בעיה עם עצמי, אני איש של שחור-לבן. אם מישהו עשה לי משהו שלא נראה לי, הוא הופך אצלי לאוויר, לא קיים. אני לא שומר טינה ואני לא עוסק בציד אנשים, אבל אני ממשיך הלאה".
אאורה השקעות של היום תחת ניווטו היא חברה שבונה פרויקטים רבים ברחבי הארץ. אחד מהם, שקיבל אישור בימים אלה, הוא תוכנית פינוי-בינוי מהגדולים והשאפתנים בארץ, של מעל 700 דירות במתחם אילת שבשכונת מורשה ברמת השרון (35 דונמים שכרגע מספקים לצופה נוף של בנייני רכבת מוזנחים). המכרז היה ראשון מסוגו, שבו דיירי המתחם עצמם - לאחר גיבוש תוכנית עם העירייה - הם המפרסמים את המכרז ונציגות מטעמם שותפה לתהליך. במסגרת הפרויקט, מקבלים הדיירים 53 מ"ר יותר משטח דירתם, שדרוג של שלוש קומות, חניה, מחסן והנחה לשלוש שנים בדמי הניהול. בסך הכול מדובר בהשבחת נכס נאה ביותר, מסביבות 900 אלף או מיליון שקלים לדירה, למה שיגיע לפי הערכתו של אטרקצ'י לכ-2.5 מיליון שקלים לדירה.
- איך הצלחת לגבור במכרז על חברות כמו אפריקה ישראל, תדהר וכדומה, הגדולות ממך בהרבה?
"המקסימום שהציע השני אחריי היה 40 מ"ר תוספת. אני הצעתי 53. היום אם תגידי להם, תנו 60 מ"ר וקחו את המכרז, הם ייקחו. יכולתי לתת זאת מכיוון שהעירייה הייתה מוכנה לתת אחוזי בנייה שיצדיקו את זה" (השכונה הסופית אמורה לכלול שבעה מגדלים בני 29-14 קומות, ו-20% מהדירות יהיו, לבקשת העירייה, בנות 3 חדרים, לטובת זוגות צעירים. מתוך 720 היחידות, 180 מיועדות לדיירים המקוריים ו-540 לשיווק).
- לא כל אחד שש להיכנס לפינוי-בינוי. זו משימה קשה של התמודדות עם הרבה דיירים.
"אתה אמור להיות פסיכולוג - אנשים מסוכסכים בינם לבין עצמם ואני עושה סולחות. אבל בעיקר צריך שיהיה להם ברור שאין איפה ואיפה. אין מצב שדייר אחד יקבל שקל או מטר יותר מהדייר השני. את הישראלי קודם כול מעניין מה קיבל השני. מי שחוטא בדבר הזה, לא ייצא מהמריבות עם הדיירים".
- אתה לא נתקל בסרבנות בפרויקטים של פינוי-בינוי?
"אני לא נתקל בסרבנות אמיתית, אני נתקל בבעיות ת"ש. למשל, ניצולת שואה שגרה על הקרקע והיא אומרת 'אני לא יכולה לגור במגדל'. אם יש בעיה אמיתית, של נכות או משהו כזה, נפתור אותה, אבל אם מישהו מנסה לסחוט, נכריע אותו בבית משפט".
- היו מקומות שלא נכנסת לפרויקטים כאלה בגלל סוג האוכלוסייה?
"כן, חד משמעית. במקום שיש אוכלוסיות עברייניות אני לא נכנס. מה אנחנו באים לריב? ויותר מזה, הדיירים האלה גם נשארים אחר כך. תארי לך שאני בונה בניין יוקרתי ויש לקונים שלי עבריינים בבניין. לא בא לי".
ארץ לעולם לא
התקופה הטובה, ערב הפריצה בנדל"ן ב-2005 היטיבה עם אטרקצ'י, והחברה המתמחה בבנייה למגורים, החלה לצמוח. שנה לאחר מכן, ב-2006, נתקל בעסקה טובה בבאר יעקב ונזקק לכסף כדי לבצע אותה, ומישהו הכיר לו את יוסי צליח. השותפות אד-הוק עלתה יפה ובשיטה הזאת - אאורה השקעות מביאה את חלק הארי של הכסף ואטרקצ'י מביא את העסקות ומנהל אותן - בנו גם ביהוד ובמזכרת בתיה.
אטרקצ'י ראה שהיקף עסקיו וההון העצמי שלו גדלים, ורצה לגדול עוד. הוא חשב לרכוש שלד בורסאי ולהכניס את פעילותו פנימה, וסיפר על כך לצליח, שהציע לו להקים שותפות. "הקמנו את אאורה ישראל, 40% אני, 60% הם, אבל פראייר אני לא", אומר אטרקצ'י. "הקפדתי שבדירקטוריון נהיה חצי-חצי, ובאסיפה הכללית ההחלטות יפלו רק פה אחד, וגם בעסקות עתידיות יהיו מנגנונים כמו במב"י (Buy Me Buy You - מנגנון הדדי לרכישת חלקו של השותף, ש' ל'). אני שמתי את ההון שלי, הם את שלהם, והייתה התחייבות שלהם להשקיע עוד".
ההתחלה דווקא הייתה טובה, אבל פחות משנה לאחר מכן החלו הבעיות עם הנכסים ברומניה, ולאאורה השקעות לא היה כסף לעמוד בהתחייבותה לאאורה ישראל. "אבל אני שותף טוב, משכתי", אומר אטרקצ'י.
- היה לך מושג מה קורה איתם ברומניה?
"פעם ראשונה שדרכתי על אדמת רומניה הייתה כשקניתי את אאורה השקעות. עד אז ראיתי דוחות ומצגות לשוק ההון שנראו מאוד יפה. חוץ ממלון במנהטן כל המיקוד היה מזרח אירופה, כל הפרויקטים ברומניה, למעט אחד בהונגריה, בערי שדה, מתוך אסטרטגיה שבבוקרשט ובערים הגדולות המחירים כבר עלו, ופה עוד לא.
"הם קנו וקנו מכל הבא ליד, בכל מיני חורים שלא יצמח בהם כלום גם אם המדינה תתאושש. חלק מהעסקות נראות בדיעבד מוזרות, ואני יודע שבעלי האג"ח של אאורה השקעות מאז מינו חוקר שבודק את העסקות שנעשו (משעולי וצליח לא קיבלו במסגרת הסדר החוב פטור מתביעות, גם מפני שלא נתנו השתתפות בעלים להסדר, ש' ל'). אין לזה כל קשר אלינו, למעט זה שאנחנו מאפשרים לחוקר גישה לארכיון החברה, וגם אם יחליטו לתבוע אותם לא נרוויח מזה".
- ולאחר שדרכת, כבעלים החדש של החברה, על אדמת רומניה, מה מצאת?
"למשל, פרויקט במקום שכוח אל שנקרא פייטרה ניאמץ - עיר שאתה נוסע אליה חמש שעות, בכבישים כמו מימי הביניים, ובדרך עוצר כי את הכביש חוצות פרות. כאשר סוף-סוף הגעתי, הראו לי את הפרויקט - בניינים תקועים באמצע הבנייה. ואז אמרו לי, בוא ללובי של בית המלון בעיר, השותפים רוצים להכיר אותך. אמרתי 'איך נהיו שותפים?'. מתברר שאאורה החזיקה 76% בפרויקט והשאר שותפים מקומיים. ישבתי עם אחד השותפים בלובי, דיברנו אנגלית עילגת. שאלתי אותו, 'מה אתה עושה בחיים?', אמר לי, 'אני סגן אלוף הארץ'. שאלתי, 'במה?', ענה לי, 'בפוקר'".
- ומה שלום הפרויקט היום?
"הכנסתי אותו לפירוק. זה היתרון הגדול בקנייה מבית משפט, שאין לך ריקורס (חובת החזר) על החובות של נכסים. אתה אומר, נכס מכביד, תודה רבה ושבת שלום. זה לא החוב שלי".
בתיק החו"ל של אאורה השקעות יש גם חלק (35%) כאמור במלון שני כוכבים במנהטן. להשקעה הזאת יש היסטוריה סוערת: צליח ומשעולי ואאורה של אז ארגנו קבוצת משקיעים יחד עם נפתלי מנדלוביץ' המנוח, הלוא הוא גורו ההשקעות מנדי ששם קץ לחייו בשל הסתבכות עסקית אחרת. "יש לנו שם מאבקים חבל על הזמן עד היום", מתייחס אטרקצ'י ליחסים עם השותף המקומי (30%). "בסוף אמכור או אקח את המלון לפירוק. אני לא מתיימר לנהל בתי מלון בניו יורק".
"עבורי זה מפעל חיים"
בכל אותה תקופה שבה אאורה השקעות הפליגה בחזונות מעבר לים ולאוקיינוס, אאורה ישראל המשיכה בעסקי הבנייה למגורים בישראל. "מצד אחד, היא עשתה פרויקטים מצוינים", אומר אטרקצ'י, "אבל מצד שני, בהיעדר מימון מספיק, היא לא עשתה את קפיצת הדרך שרציתי שהיא תעשה. וזו הייתה התקופה הטובה ביותר לעשות זאת, חבל".
ביולי 2011 הבינו משעולי וצליח כי יתקשו לפרוע את חובם לבעלי האג"ח של חלק מהסדרות. לאאורה השקעות היו 6 סדרות אג"ח, א'-ד' שיועדו להשקעות בחו"ל, וה'-ו' שכוונו להשקעות בארץ וגם נהנו מביטחונות. בשלב ההוא צליח הציע לאטרקצ'י לקנות את מניות אאורה השקעות באאורה ישראל, והם נכנסו למשא ומתן על שווי החברה. צליח אמר מאה מיליון, אטרקצ'י מוכן היה לרכוש לפי שווי של 50 מיליון שקלים - כלומר תמורת 30 מיליון שקלים על ה-60% שבידיהם. בסופו של דבר, נקבעה פשרה וננקב מספר, שווי שבין 52 מיליון שקלים (לרכישת המחצית הראשונה של המניות) ושווי של 58 מיליון שקל (אופציה לרכישה מאוחרת יותר של החצי השני).
אטרקצ'י היה להוט לסיים את השותפות, על אף שידע שלא יהיה קל לגייס את הכסף. הצדדים לחצו יד, "עברה טיוטה - ואז הם נעלמו", הוא אומר. "לקחו את ההצעה שלי והתחילו לעשות שופינג - להציע את חלקם לאחרים. הודעתי להם שההצעה שלי מוגבלת לעוד שבוע, ואז בטלה. הם חשבו שהם חכמולוגים והגיעו לשוקת שבורה. ההצעה בטלה".
בשלב הזה, דצמבר 2011, הכריז בית המשפט על הקפאת הליכים לאאורה השקעות ומינה לה נאמנים, את עורכי הדין עמית לדרמן וחגי אולמן. הקפאת ההליכים הייתה תקפה אך ורק לחברה האם, אבל השפעתה ניכרה גם על פעילות אאורה ישראל ("לך תסביר שהאחות הזאת - ההסתבכות הכלכלית - היא לא שלך. אבל בכל זאת מכרתי דירות בתקופה הזאת וגם התחלתי פרויקטים חדשים").
אטרקצ'י ניסה לרכוש מהנאמנים רק את מניות אאורה ישראל, אולם כיוון שהדבר היה פוגע בבעלי האג"ח של הסדרות הנסמכות על חו"ל ומותיר אותם ללא שום מקור להחזר, הנאמנים סירבו. לכן נאלץ אטרקצ'י להגיש הצעה לרכישת אאורה השקעות. הוא רכש (באמצעות ס.י.אבן, חברת היזמות שלו) את השליטה (84%) באאורה השקעות, תמורת 3.5 מיליון שקלים, הלוואת בעלים של כ-30 מיליון שקלים והעברת מניותיו באאורה ישראל "למעלה". כך שלמעשה, החברות אוחדו לחברה אחת, והתחייבויות לגבי חלק מהחוב.
סדרות א' עד ד' ספגו כמובן תספורת קשה של 50%-30% ואגרות החוב שלהן הומרו בסדרת אג"ח להמרה (הקרויה אג"ח 1) - אך יש להניח שלולי הפעילות של אאורה ישראל, שבניגוד לערי השדה ברומניה הניבה רווחים, גם את זה לא היו מקבלים. סדרות ה'-ו' כמעט שלא נפגעו. מאז חלק מהחוב נפרע, ובאחרונה - שנה וחצי לאחר הסדר החוב והחלפת הבעלים - הנפיק בהצלחה סדרת אג"ח נוספת, סדרה ז', בהיקף של 50 מיליון שקלים.
"אני לא פיננסייר, עבורי זה מפעל חיים", מתייחס אטרקצ'י לרכישה שהושלמה במאי 2012. "נתתי את ההצעה הכי טובה בסוף, ואם היה צריך לתת עוד, הייתי נותן עוד".
"אני אדם עם שאיפות"
עם הפרויקטים של אאורה תחת ניהולו של אטרקצ'י אפשר למצוא בימים אלה מאות יחידות דיור בתכנון, בשיווק ובביצוע בהיקף של כ-350 מיליון שקלים, מבת ים ועד ליהוד, מרמלה ועד לפרדס חנה ומחולון ועד לאילת; וכן פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת השרון, שתוארו בתחילת הכתבה, כמו גם כאלה המתוכננים בקריית אונו וברמת גן. "המדינה", אומר אטרקצ'י, "משתנה ביחסה לפינוי-בינוי, כי אין ברירה. בכל אזור תל אביב אין מגרשים פנויים. נשארו כמה מקומות כמו שדה דב פה ושם, שיוכלו בעתיד לבנות עליהם, אבל בגדול אין קרקע בגוש דן, ו-90% מהאוכלוסייה רוצה לגור בתל אביב רבתי".
- יש גם תמ"א 38, שמספק עוד היצע של דירות (תמורת חיזוק יסודות הבניין וכדומה).
"אני לא מאמין בתמ"א 38 הרגיל (בשונה ממסלול תמ"א 38 ב' שבמסגרתו הורסים את הבניינים ובונים מחדש והוא למעשה סוג של פינוי-בינוי, ש' ל'). לוקחים בניין רגיל, מוסיפים לו שתי קומות, חניה לא מסוגלים לייצר, אולי מאולצת עם מנופי חניה. עשית לבניין קצת קוסמטיקה, ויש לך גרוטאה עם פודרה. אבל הבעיה הכי גרועה בתמ"א 38, שבאמצעות הפתרון הזה מגדילים את הצפיפות, לא מייצרים שינוי, וגם מבטלים בעתיד את האפשרות לעשות פינוי-בינוי ו'דופקים' את העיר בטווח הרחוק".
- מה דעתך על התוכניות השונות לכיוון דיור ציבורי ודיור לזוגות צעירים?
"המחלה שלנו שאנחנו מדברים ומדברים. בחמש-שש השנים האחרונות התחלפו שלושה שרי שיכון, וכולם מדברים. אני זוכר את אריאל אטיאס, ארבע שנים דיבר על כך שמחירי הדירות ירדו, והם רק עלו".
- למה זה קורה?
"יש הרבה דרכים לפתור את המחסור בקרקע, אבל צריך עבודה מתואמת של כל משרדי הממשלה. ואצלנו זה הפוך, יש לנו פה מדינה בתוך מדינה. במקום עבודה מתואמת, כל אחד מושך לכיוון אחר, והכול פופוליזם. מי יהיה בכותרת באותו יום. קראתי בגלובס ששר השיכון החדש מכריז שב-2014 ירדו מחירי הדירות. זה נפלא, אבל במה הוא תומך את זה בדיוק? פתחתי את האתר של המינהל לראות איפה יש מגרשים לבנייה, הכי קרוב היה בקריית גת. לפני שבועיים ניגשתי למכרז של 450 יחידות דיור באור עקיבא, אזור ביקוש. אני עוד לא יודע אם זכיתי או לא. למה אני לא יודע אם זכיתי? כי הפקידים של המינהל עסוקים, ושבועיים לא היה להם זמן לפתוח את המעטפות.
"המדינה היא ספסר הקרקעות הכי גדול בישראל, מעלה מסים בלי חשבון, מע"מ עלה מ-16% ל-18%, מס רכישה עלה מ-5% ל-6%, כל הרשויות המקומיות הכפילו את עלות היתרי הבנייה, ושר השיכון יוריד את מחיר הדירות ב-2014?
"דוגמה נוספת, שר הפנים גדעון סער, אדם שאני מאוד מעריך, העביר לפני חודש תקנה חדשה ופנטסטית ברוח תקנת שבס. תקנת שבס קובעת שבתקופה שצריך יותר דירות, הוועדה המקומית תוכל, ללא תוספת שטח, להוסיף 20% בכמות הדירות. סער בא ואמר, 30%. פנטסטי, לא? לא, וזה פספוס גמור, כי רוב ראשי הערים בסביבה לא מוכנים להתיר אפילו דירה קטנה אחת. מטיפשות, לדעתי, הם סבורים שבניית דירות קטנות תביא לעיר שלהם אוכלוסייה חלשה - אני לא חושב שזה נכון".
- אז מצב הדיור לא ישתפר. ומה לגבי מצבה של אאורה?
"אני צופה שתוך כמה שנים היא תהיה אחת החברות המשמעותיות בתחום המגורים. כבר עכשיו אנחנו לא חברה קטנה, אלא בין בינונית לגדולה. היום היא בונה בו-בזמן 700-500 יחידות דיור, ואני שואף לאלף, ואין הרבה חברות שבונות כך. אבל אני אדם עם שאיפות".