חיים כצמן ודורי סגל נחשבים בעיני רבים בשוק ההון כצמד בעלי שליטה תובעניים ודעתניים, המעורבים מאוד בעסקי קבוצת גזית גלוב שבשליטתם, ומתקשים לעבוד עם מנהלים דומיננטיים. הדוגמה האחרונה לכך הייתה ב-2009, אז הודיעה גזית גלוב על סיום תפקידו של המנכ"ל מיכאל בר חיים, שנה וחצי בלבד לאחר שהחליט לעזוב תפקיד בכיר כראש החטיבה המסחרית בבנק לאומי, כדי להצטרף לענקית הנדל"ן המניב.
המנכ"ל הנוכחי של גזית גלוב, רוני סופר, רואה את הדברים אחרת. לזכותו עומדת העובדה כי הוא מעורב בעסקיה של גזית גלוב זה 17 שנה, מאז החל לעבוד בה כאנליסט עם סיום לימודיו. לדבריו, גם אין בכוונתו לעזוב אותה בזמן הקרוב. "מי שנחשף לעבודה עם כצמן וסגל בשגרה, יכול לראות שיש להם ערך מוסף מאוד גבוה, בזכות הניסיון הרב שלהם ומשום שזה העסק שלהם", הוא מדגיש.
"בגדול, אם אתה עושה את העבודה שלך, הם מניחים לך. מי שלא יכול לחיות תחת פיקוח וביקורת, כנראה שלא מתאים לעסק הזה, ומי שחושב שכוונתם לא טובה - טועה. ההזדמנות שאני ומנהלים נוספים בקבוצה מקבלים פה, היא בזכות העוצמה שלהם".
סופר, המסכם ארבע שנים בתפקיד המנכ"ל, אומר כי "בשנים הקרובות אמשיך לעשות את מה שאני עושה היום בקבוצה וגורם לי כיף לקום בבוקר. כשאני בתוך משהו, אני בתוכו עד הסוף. יש פה אתגרים ואני יכול לתת ערך מוסף".
"עסק אמיתי נמדד בטווחים ארוכים"
לתפקיד המנכ"ל נכנס בתזמון מאתגר - סוף 2009, כשהשווקים בעולם, ובייחוד שוק הנדל"ן בו פועלת קבוצת הענק, היו שרויים במשבר עמוק.
"מהסתכלות על העבר, עולה שיותר מפעם אחת קרה שעשינו יותר טוב בזמנים פחות טובים. זו הייתה נקודה דרמטית, כזו אשר בה ההחלטות הן קריטיות. בסופו של דבר, למרות חוסר הוודאות והפחד שאפיינו את אותה תקופה, המשכנו להסתכל על הלקוחות של המרכזים המסחריים שלנו, שממשיכים להיכנס לסופרמרקט ולאכול במקדונלד'ס - בכך הייתה האמונה שלנו", מספר סופר.
לדבריו, "אני מאמין בכך שאם מישהו מתמקד בפעילות מסוימת, הוא יודע לראות את הסיכונים בצורה שונה ממי שמשקיע בצורה רוחבית. ראינו שהעסק ממשיך לעבוד, לכן הרגשתי מאוד טוב עם מה שהקבוצה עשתה. למרות שלא ידענו איך ייגמר המשבר, הגדלנו את חלקנו בחברות הבנות".
סופר מספר כי "תוך ארבע שנים הגדלנו את הנזילות שלנו ליותר מ-9 מיליארד שקל, ואנחנו מאמינים שחוסנה של הקבוצה יעניק לנו את הגמישות הפיננסית הנדרשת להזדמנויות הבאות, או כדי להתמודד עם חוסר הוודאות, אם יגיע".
בשנה החולפת ביצעה גזית גלוב צעדים משמעותיים להגדלת מקורותיה. החברה הייתה אחת מהפעילות ביותר בשוק הגיוסים, עם הנפקות אג"ח ומניות בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל. למרות תנופת הפיתוח, ביצועי המניה בשנה החולפת מצביעים על תשואת חסר; בעוד שמדד המעו"ף סיכם את 2013 עם עלייה של 13%, מניית גזית גלוב נותרה קפואה בסיכום שנתי.
סופר אומר כי "גם ב-2012, כשהמניה קפצה ב-40%, לא הייתי עם חיוך על הפנים. למדתי שבקבוצה הזו צריך להסתכל על התשואה לאורך זמן, בטווח של 5-10 שנים. עסק אמיתי נמדד בטווחים ארוכים. למרות שפעלנו בשמרנות והתמקדנו בנכסים מעוגני סופרמרקטים בכלכלות הכי יציבות בעולם, הצלחנו לרשום מאז שנת 2000 תשואה שנתית ממוצעת של 17.5%. בסופו של דבר, יש קורלציה בין ביצועי המניה לביצועי החברה. התשואה של מנית גזית גלוב מתחילת 2010 מגיעה לכ-45%, לעומת 25% במדד הנדל"ן 15 וכ-15% במעו"ף".
שיאני השכר במחסום הרגולציה
במקביל לפיתוח הפעילות, פועלת גזית גלוב בשנים האחרונות לגיוון הרכב המשקיעים במניותיה, ולהגברת העניין של גופים זרים בה. לפני חודשים ספורים רשמה החברה את מניותיה בבורסת טורונטו, אחרי שבסוף 2011 נרשמו המניות למסחר בבורסה של ניו יורק (NYSE). סופר מסביר כי "זה חלק מהאסטרטגיה לעניין משקיעים בינלאומיים נוספים בקבוצה, מה שיעזור לנו בגמישות הפיננסית".
יחד עם זאת, הוא מדגיש כי "אנחנו רואים את שוק ההון הישראלי כשותף שנתן לנו את ההזדמנות. קנדה וניו-יורק הן לא במקום השוק המקומי. העוצמה של גזית גלוב היא כחברה ישראלית שיש לה שותפים ישראלים - לא רק המוסדיים, אלא גם מערכת הבנקאות. אלה הוכיחו את עצמם במשבר, ואנחנו לא מחליפים שותפים טובים, אלא רק רוצים שותפים נוספים".
מילים פחות חמות יש לו על הרגולציה המקומית: "לפעמים צריך לחשוב קצת יותר על המידתיות ברגולציה, ועל כך שמעמיסים מכל מיני כיוונים על שוק ההון. מישהו צריך לווסת את כל ההחלטות הרגולטוריות, שחלקן חיוביות, אבל מגיעות במינונים כבדים".
גל הרגולציה גם פגע אישית בצמד בעלי השליטה בגזית גלוב, כצמן וסגל. אחרי שבשנים קודמות נהנו השניים מעלות שכר יוצאת דופן, שהצטברה בשנים 2001-2011 לסכום עתק של 272 מיליון שקל, כעת הם מנועים מלקבל שכר מגזית גלוב זה כשנתיים (אך ממשיכים ליהנות מתקבולים שהגיעו אשתקד לכ-9 מיליון שקל כל אחד, מהחברות הבנות שאינן רשומות בישראל).
התנגדות בעלי המניות לתנאי העסקתם המופלגים של כצמן וסגל (בעקבות תיקון 16 לחוק החברות, המחייב תמיכת רוב מקרב בעלי מניות המיעוט), מונעת מהחברה שבשליטתם לתגמל אותם עבור תפקידם כיו"ר וסגן יו"ר הקבוצה, בהתאמה.
לדברי סופר, "כצמן וסגל מאוד קשובים לשותפים שהם בעלי המניות בחברה, ואני מקווה שהם ימצאו את הזמן ויגבשו הסכם חדש. לאורך שנים הם ויתרו על חלק מהתגמולים שלהם, כי הם לא מנותקים מהמציאות".
"בסופו של דבר", הוא מוסיף, "צריך גם להסתכל על ההחזר לבעלי המניות, על התשואה אחרי תשלומי השכר למנהלים ועל צמיחת הדיבידנד. יש קורלציה בין התשואה לבעלי המניות לבין התגמול למנהלי הקבוצה, וזה מה שחשוב".
עוד הוא אומר בעניין זה, כי "ב-20 השנים האחרונות גזית גלוב אימצה את עקרונות השוק של ארה"ב. מהיום שבו נכנסתי לחברה, מה שאני יודע ומאמין בו הוא תגמול המדבר על יחס ישר בין ביצועי החברה לתגמול מנהלים. בגזית גלוב המנהלים הרוויחו כשבעלי המניות הרוויחו. צריך לזכור כי לדירקטוריון יש זכויות וחובות, ואם הוא לא עושה את עבודתו כנדרש, אפשר לתבוע אותו. בתיקון 16 נתנו זכויות לציבור, אבל בלי חובות".
"השאיפה - להיות עם יותר נכסים בערים גדולות"
פעילותה של ענקית הנדל"ן המניב הבינלאומית גזית גלוב פזורה על פני יותר מ-20 מדינות ברחבי העולם, בעיקר בצפון אמריקה ואירופה. החברה מחזיקה קרוב ל-600 נכסים מניבים, הרשומים בספריה בשווי של כ-57 מיליארד שקל (חלק החברה), עם שטחי השכרה של כ-6.7 מיליון מ"ר.
לדברי סופר, מעריכים בקבוצה כי בעשור הקרוב ניתן יהיה לראות בעולם מגמה גוברת של מעבר אוכלוסיות מערים קטנות לערים גדולות. "עניין זה הוא קריטי לעסקי הריטייל שלנו, כי בערים גדולות יש נדירות כלכלית לשטחי מסחר", הוא אומר. "ניצלנו את המשבר להיכנס לאותן ערים, ונמשיך לעשות זאת בעשור הקרוב. מ-2010 השקענו 30 מיליארד שקל ברכישות נכסים ופיתוחם, ומצד שני מכרנו נכסים ב-7 מיליארד שקל - באותן ערים קטנות או נכסים שאינם באסטרטגיה העסקית שלנו".
עוד הוא מספר כי "ב-2008 היו לנו 10 נכסים בשווי של מעל ל-100 מיליון דולר, שהיוו 17% מתיק הנכסים שלנו, והיום יש לנו קרוב ל-50 נכסים בשווי זה, המהווים כ-40% מהתיק. שינוי זה מגדיל את פוטנציאל הצמיחה שלנו, שכן המכירות למ"ר גבוהות יותר, וגם בהיבט הדפנסיבי. איכות תזרים המזומנים שלנו השתפרה, והתזרים גדל משום שהוא מגיע מאותם נכסים. אנחנו בשאיפה שיהיו לנו יותר נכסים בערים הגדולות ופחות נכסים קטנים באזורי משנה".
השפעה עתידית נוספת אותה לוקחים ברצינות בגזית גלוב היא המסחר האלקטרוני. לדברי סופר, "חלק מהנכסים שלנו נהנים מהקניות שנעשות און-ליין, ואנו משקיעים גם הרבה אנרגיה בתמהיל השוכרים. אנחנו מכניסים לנכסים יותר אלמנטים חסיני אינטרנט כמו רופאים, מכוני כושר, אוכל מהיר, וגם תחומי בידור כמו קולנוע, ששוב פופולרי, או הצגות".
