קודם כול, אסור לתת לאהוד ברק לאחד את 5 הדירות שקנה בלב תל-אביב, כולן במפלס אחד, לדירה אחת ענקית. לא יכול להיות שימכרו לנו בשנים האחרונות אינספור הצהרות על תכנון דירות קטנות וזולות יחסית בתל-אביב ובשאר ערי ישראל, ואז יבוא המיליונר ופשוט ישבור את הקירות.
בדיוק כמו שזה לא חוקי לפצל דירה אחת במגדל אקירוב (ובכלל) ל-5 דירות קטנות - בגלל העומס על הבניין והתשתיות וכי הייתה לא מעט מחשבה מאחורי התכנון המקורי - כך אמורים להיות גם הדברים בנוגע לאיחוד דירות. בדיוק כמו שקשה מאוד, עד בלתי אפשרי, לקבל בדיעבד את אישור ועדות התכנון לפיצול דירות, כך צריכות רשויות התכנון לדחות כל בקשה (ולאתר פעולות שהתבצעו ללא היתר) לאיחוד דירות.
זאת, למרות הרווח הברור של אותה רשות מהארנונה הגבוהה יותר (צו הארנונה בתל-אביב קובע תעריף שיא לדירות מעל 140 מ"ר) ומהצורך לשרת בסופו של יום פחות תושבים בעיר. האינטרס הציבורי - שמחייב לבנות דירות עממיות גם בעיר כמו תל-אביב - חייב לגבור על שיקולים כלכליים ועירוניים קצרי-טווח.
אבל בסוף עוד יתברר לנו שההבטחה לייצר מלאי של דירות קטנות הייתה בסך-הכול תרגיל תכנון מס של האלפיון העליון. על כל דירה שקנה ב-2.5 מיליון שקל ישלם אהוד ברק מס של כ-139 אלף שקל. על 5 הדירות שרכש, מדובר במס רכישה לא מבוטל בסך 694 אלף שקל.
אלא שעל דירה אחת, במחיר של 12.5 מיליון שקל, החליטה המדינה לא מזמן להקפיץ את מדרגת המס עד ל-8% - שפירושו מס בסך 909 אלף שקל. כלומר, לו יאחד ברק בדיעבד את 5 דירותיו לדירה אחת, הוא עוד עלול ליהנות מחסכון במס בעת הרכישה בסך של 215 אלף שקל. אחלה טריק.
ואחרי שלמרבה התקווה ברק אכן יישאר עם 5 דירות להשכרה, תתכבד נא רשות המסים ותראה בו בעל עסק נדל"ן לכל דבר. לא משכיר דירה פשוט, שנהנה ממסלול מס מופחת בשיעור של 10% מההכנסות מהשכרה (מעל הכנסה של 4,980 שקל לחודש), אלא בעל עסק, המחויב במס הכנסה ככל האדם. ודאי מי שמלבד פירות ההשכרה (5 דירות בתל-אביב יניבו לברק כ-30 אלף שקל בחודש) מקבל פנסיה מכובדת מהמדינה כרמטכ"ל וכראש ממשלה לשעבר וגם משתכר כנראה יפה למחייתו בתפקידו החדש כיועץ אסטרטגי (למנכ"ל הבנק השוויצרי יוליוס בר ועוד).
לא מזמן אמר לי בכיר מאוד ברשות המסים שאחזקה והשכרה של 5 או 10 דירות אכן צריכה להיות מוגדרת "עסק נדל"ני". רק שבפועל, רשות המסים לא ממש יודעת כמה דירות יש לכל אזרח, כמה מהן מושכרות ובאיזה מחיר. לפני כמה חודשים חשפנו שהקימו שם "יחידת אנליסטים", כדי לעשות סוף סוף סדר באנרכיה, לאתר אזרחים שמחזיקים כמה דירות ולמסות אותם בהתאם.
חשוב להבין שמיסוי הוגן כזה, על דיבידנדים מהשכרת דירה כמו על המשכורת החודשית, יעזור למדינה גם לצנן את התלהבות המשקיעים, שלא ממש מוצאים אלטרנטיבות מפתות יותר להשקעה מאשר רכישת דירה וממשיכים מדי חודש לתדלק את השוק ואת המחירים.
30 אלף שקל בחודש, על השקעה של כ-13.2 מיליון שקל (מחיר הדירה ומס הרכישה, עוד לפני הצמדות למדד וכיו"ב שצפויים לייקר עוד יותר את הרכישה), יניבו לברק תשואה של 2.7% ברוטו. מס הכנסה ראוי אמור להקטין לו את התשואה ביותר מחצי. עסקה משתלמת? לא בטוח.
מה גם שהפעם, להבדיל ממכירת הבית בכפר שמריהו או הדירה שמכר במגדלי אקירוב, אין יותר מסלול פטור ממס על רווחי ההון שהצטברו בשנות אחזקת הדירה. משנת 2014, על כל מכירת דירה שאינה דירה יחידה חל מס שבח - שחותך למוכר 25% מהפער בין קנייה למכירה, בלי פטנטים של מכירה בפטור אחת ל-4 שנים.
ואם אכן ברק ישכיר את הדירות בתשואה של 1%-2%, אולי בסוף גם נאמין שנשארו כמה עקרונות חברתיים וסוציאליים אצל הקיבוצניק ממשמר השרון.