לפני ארבע שנים נרשמה בשוק הנדל"ן קריאת התפעלות כאשר רונן שטרית, אז סוכן נדל"ן בן 36 מלוד, רכש מאפריקה ישראל את הבעלות על רשת התיווך אנגלו סכסון. הרשת מנתה אז 60 סניפים, ובמעמד העסקה אמר שטרית כי הוא צופה לרשת גדולות ונצורות. בראיון ל"גלובס" אף הצהיר כי "יכפיל פי חמישה את שווי הרשת בתוך חמש שנים".
אלא שגם הוא עצמו מודה כיום כי לא עמד ביעדים שהציב לעצמו. בראיון ל"גלובס" לרגל 50 שנה להיווסדה של רשת אנגלו סכסון אומר שטרית: "כשרכשתי את החברה עוד לא ידעתי מה המבנה שלה. לקח שנתיים לעשות סדר ברשת, להחליף זכיינים ולהטמיע את החדשים. עד שרוכשים את אמון הזכיינים לוקח זמן, וכדי להגדיל את הפעילות והרווחים צריך קודם כל לחזק את הקרקע, שעליה מבוססת הפעילות הקיימת".
יחד עם זאת, שטרית משדר אופטימיות: "כל מה שבנינו בשלוש השנים האחרונות הוא בעצם פלטפורמה לשינויים שנתחיל לראות מעכשיו. היינו צריכים להגדיל את המטה ולגייס אנשי שיווק, פרסום, אינטרנט. הרי אם אין מטה לתמוך בשינוי, הוא לא יקרה. עכשיו אנחנו ערוכים לשינוי, והחזון הוא שהמתווך של 2014 לא יהיה המתווך של שנות ה-70 או ה-80. זה עולם אחר, של אינטרנט וטלפון סלולרי".
- האם זה נכון שלוחות אינטרנטיים כמו הומלס ויד2 עשו נזק גדול למתווכים?
"לא הייתי אומר שהלוחות עשו נזק, אבל הם הכריחו מתווכים להיות מקצועיים וניפו החוצה אחרים שאין להם מקום. היום חייב להיות למתווך ערך מוסף. אצלנו הסוכנים הם כלכלנים, יועצי נדל"ן מקצועיים, ובמשרדים יושבים גם יועצי משכנתאות, מנהלי נכסים למשקיעים וגם מומחים לביטוח. אנחנו מוציאים את הסוכנים שלנו לקורסים בנושא מיסוי נדל"ן או ניהול משא ומתן, כדי לתת להם כלים נוספים. המטרה שלי היא להתרחב עם מותג אנגלו סכסון לאפיקים נוספים: אנגלו סכסון ייעוץ משכנתאות, אנגלו סכסון ניהול נכסים, אנגלו סכסון ביטוח, אנגלו סכסון השכרות לטווח קצר, אנגול סכסון נדל"ן מניב, אנגלו סכסון התחדשות עירונית ואנגלו סכסון קבוצות רכישה".
10% מההכנסות הזכיינים
אז ממה בעצם מרוויחה הנהלת הרשת? זכייני אנגלו סכסון מפרישים להנהלת הרשת 10% מהכנסות הסניפים. לדברי שטרית, הרווח אמנם לא גדל פי שניים כפי שצפה, אבל צמח בעשרות אחוזים, בין היתר בזכות מכללה לנדל"ן שנפתחה בשנה האחרונה וגובה שכר לימוד מהתלמידים.
"נוסף לכך, מספר הסניפים גדל מ-56 בעת הרכישה ל-80 כיום", אומר שטרית. "לראשונה פתחתנו סניפים בנתיבות ובטבריה. היעד היה שנהיה ב-100 סניפים ולא עמדנו בו, אבל נהיה בו בוודאות בעוד שנתיים".
- באילו סניפים אתה מרגיש שהפעילות התחזקה ובאילו נחלשה?
"בפרדס חנה, בקרית גת ובלב השרון הייתה עלייה מרשימה בהיקף העסקאות. לעומת זאת, הקצב הרבה יותר איטי בסניף גבע בנימין, שחולש על יישובי הקו הירוק. מדובר שם על מעט יחידות דיור שמתפרשות על פני שטח עצום. גם הסניף בשכונת גני אביב בלוד ש-50% מהדירות בה מושכרות, נמצא בירידה, לעומת מרכז לוד שרשם עלייה משמעותית בפעילות".
מתחזק 5,000 דירות
לשטרית פעילויות יזמיות נוספות במסגרת חברת סאל שבבעלותו, וחברות נוספות כמו חברת הניהול "אורית אור", שמנהלת את הבניינים בשכונת גני אביב בלוד, שאותה רכש בזמנו מחברת מגדל הזוהר שהיתה בבעלות אנשי העסקים דודי אפל ועו"ד דרור חטר ישי. "החברה מתחזקת 5,000 יחידות דיור והיא מחליפה למעשה את התפקיד של ועדי הבתים", מסביר שטרית. "אם בלוד הייתה חברת ניהול כמו בגני אביב, העיר הייתה נראית הרבה יותר טוב. גם שכונות פחות ישנות מגני אביב, כמו גני יער, ונאות יצחק, לא נמצאות במצב תחזוקתי טוב כמוה".
- לראש העירייה החדש בלוד, יאיר רביבו, שכיהן כמנכ"ל העירייה לפני הבחירות, היו טענות קשות כלפי תפקוד חברת הניהול שלך והגשת תביעת דיבה נגדו. אומרים שאחרי בחירתו הסרת אותה.
"אני כרגע בהליכים להסיר אותה. הדברים נאמרו בתקופת בחירות והוצאו מהקשרם. אני וראש העירייה יישרנו את ההדורים ואנחנו ביחסים מצוינים".
בשנה האחרונה מימש שטרית נכסים רבים בבעלותו, בדגש על החזקות בפרויקטי נדל"ן שהיו בבעלות סאל, רובם בשותפות עם חברות נוספות. "החלטנו לפנות לאפיקים נוספים", מסביר שטרית. "מימשתי נכסים כמו מרכז מסחרי בשוהם ואת השותפויות שלי עם חיים גבסו בפרדס חנה, ובלוד. בכסף הזה סאל נכנסה לרכישת קוטג'ים בפלורידה בתשואות של 14%-15% ואנחנו נממש אותם אחרי שנשפץ אותם. מעבר לכך, החזרתי הלוואות שהעיקו עליי, כולל מרבית ההלוואה לרכישת אנגלו סכסון.
בנוסף, סאל רכשה עם שותפים ירושלמים 16 סוויטות ואולם כנסים במלון איילנד בנתניה מחברת בריגה תמורת 22 מיליון שקל. זו עסקת השבחה לאחר שהייתה שם חברת ניהול שלא עבדה כל כך טוב, וכעת הדברים ישתנו, שכר הדירה יוגדר מראש, ואז נממש את הסוויטות".
- החזקת בקרקע בפרדס חנה וכעת הכנסת את אלמוג כ.ד.א.י כשותף, והחלפת את השם מסאל לשטרית החזקות. לאן נעלמה בעצם סאל?
"ממש לא נעלמה. מדובר במיתוג מחדש: כל החברות שבבעלותי ירוכזו תחת שטרית החזקות. אנחנו פונים להרבה פעילויות, כמו קבוצות רכישה למשל, לאחר שגילינו שיש הרבה עסקאות שניתן לבצע לא ביזמות אם אין לך תזרים מזומנים לכך, אלא בקבוצות רכישה".
- ואנגלו סכסון פרויקטים שאמורה לשווק דירות חדשות? היא עדיין לא אלדר או נווה העיר.
"אנגלו סכסון פרויקטים היא חברה מצוינת שמשווקת היום 20 פרויקטים חדשים וטובים כמו אשדר בבת ים, נתנאל פסגת זאב ירושלים ופרויקט MOMA של חני הורוביץ בהרצליה. היא רק תלך ותגדל ואני צופה לה התרחבות רצינית".
- איזו חוויה חישלה אותך?
"לפני 22 שנה גויסתי במסגרת טרום שירות צבאי לנחל מוצנח ביטבתה", מספר שטרית. "הראייה שלי לא הייתה כך כך טובה וידעתי שהפרופיל הצבאי מושפע מהראייה, וככל שהראייה משובשת כך הפרופיל יורד. בגלל שכל כך רציתי לשרת בקרבי עליתי אוטובוס לחר"פ כדי להראות שם שהראייה שלי השתפרה ולמדתי בעל פה את כל המספרים שבלוח שמציגים בבדיקת הראייה. הרופאים מאוד התפעלו לראות שהראייה שלי השתפרה והצלחתי להעלות את הפרופיל.
"אבל כנראה הגורל לא רצה שאשרת בקרבי, ובדרך חזרה ליטבתה האוטובוס שנסעתי בו התדרדר בירידות סדום כי הנהג מיהר למשחק כדורגל. הבחורה שישבה לידי נהרגה. הייתי שלושה חודשים בסורוקה על כסא גלגלים, חצי שנה בבית לוינשטיין, ואמרו לי שאולי לא אלך על הרגליים. בסוף התגברתי על הקשיים הפיסיים וחזרתי ללכת, אבל הרגשתי שכל החברים שלי התקדמו במהלך התקופה ואני נסוג לאחור. זה הטריגר שנתן לי את התחושה שצריך להספיק דברים בחיים".
"מחירי הדירות יירדו ב-10%, השכירות תעלה"
עם כל הכבוד לקבלנים או לשר השיכון, למעלה מ-70% מעסקאות הנדל"ן שמתבצעות בישראל הן עסקאות של רכישת דירות יד שנייה. המתווכים הם הרבה פעמים ראשונים לזהות שינויים בהתנהגות של רוכשים, הרבה לפני עו"ד, קבלנים ושמאים.
- איך אתה מאפיין את השוק היום?
שטרית: "ישנה תופעה ברורה שמשפרי דיור לא קונים דירות, אלא משכירים ושוכרים", אומר שטרית. "נוצרה אנומליה שבה מחירי השכירות אינם תואמים את מחירי הדירות. פער המחירים בהשכרה אינו מתקרב לפער המחירים בקנייה. בשכונת רמת דן ברמלה, למשל, דירת 4 חדרים עולה 950 אלף שקל ומושכרת ב-3,500 שקל. בתלמי מנשה, יישוב מבוקש לא רחוק מרמלה, ניתן לשכור את אותה דירה ב-4,000 שקל, אבל לקנות אותה יעלה 1.4 מיליון שקל. משפרי דיור שירצו לעבור מרמת דן לתלמי מנשה יצטרכו להוסיף עוד 450 אלף שקל למשכנתא, אבל רק 500 שקל לשכר דירה".
שטרית עצמו, אגב, מתגורר בדירה מפוארת בשוהם ומשלם שכר דירה של 8,500 שקל. "שווי הדירה שאני גר בה הוא 4 מיליון שקל ואין שום היגיון כלכלי לקנות אותה", הוא אומר.
- אז שוק השכירות יעלה?
"המצב שבו לאנשים אין יכולת לקנות דירה יחמיר ויילך. גזירות המיסוי אולי יוציאו מהשוק כמות מסוימת של משקיעים, אבל בגלל שאפיקי השקעה אחרים אינם רלוונטיים אז מס רכישה של 2-3% לא ירתיע. בכל עיר יש אזור שהמשקיעים מאמינים שעוד צפויות לו עליות".
- ומה יקרה למחירי הדירות?
"מחירי הדירות יירדו בתוך שנתיים ב-10% בממוצע - בחלק מהמקומות יותר, ובחלקם פחות. הסיבה העיקרית היא שהצרכן פשוט לא יכול לקנות, בגלל שאין לו הון עצמי. להעמיד 450 אלף שקל לטובת רכישת דירה שעולה 1.5 מיליון שקל זה דבר בלתי אפשרי. מחירי השכירות יעלו ב-10%. לפני שנתיים לאנשים הייתה פריבילגיה והם אמרו לא נקנה ונחכה שמחירי הדירות יירדו. היום אין להם את הפריבילגיה הזו כי אין להם את ההון העצמי".