כמו רוב חברות הבנייה למגורים בישראל, גםקרדן נדל"ן נהנתה משנה מצוינת ב-2013. מסירת דירות מואצת בפרויקטים שבנתה החברה בפ"ת, רחובות, לוד והרצליה הקפיצה את הרווח הנקי שלה ל-52 מיליון שקל - גבוה כמעט פי 3 מהרווח שהשיגה בשנה הקודמת.
לתוצאותיה העסקיות של קרדן נדל"ן, המהווה חלק מקבוצת קרדן של יוסף גרינפלד ואבנר שנור, מצורף גם הדוח הכספי של החברה המוחזקת הולילנד פארק (30%), שגם היא עוסקת בבנייה למגורים. הללו חושפים תמונה עסקית שונה לגמרי של פרויקט מגלומני, שבגינו הורשעו כידוע בשבוע שעבר בפלילים שורה ארוכה של דמויות בולטות בפוליטיקה ובכלכלה הישראלית, ובראשם ראש הממשלה לשעבר, אהוד אולמרט. חברת הולילנד פארק הורשעה אף היא בפרשת הולילנד בגין מתן שוחד והלבנת הון.
מדוחות הולילנד פארק עולה כי לחברה יש הפסד מצטבר של 230 מיליון שקל מאז הקמתה וגירעון בהון העצמי בסכום דומה. היקף ההתחייבויות שלה עומד על כ-360 מיליון שקל - עיקרן לבעלי המניות ויתרתן לבנקים ולמוכר הקרקע, הלל צ'רני (חוב של 33 מיליון שקל). קופת המזומנים של החברה ריקה כמעט לחלוטין.
לדוחות מוצמדת הערת "עסק חי" של רואי החשבון. הללו מציינים כי להולילנד פארק יש חוב של 71 מיליון שקל (לבנק לאומי) שקיים ספק רב לגבי יכולתה לפרוע אותו, בעיקר על רקע החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים בדבר תכנונו המחודש של המתחם. על פי תכנון זה, צפוי כי החברה תאבד מגרשים שנותרו בידה להקמת יחידות דיור נוספות.
הסתייגות נוספת היא בגין תביעה שהוגשה נגד החברה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שעניינה תשלום היטל השבחה בסך 129 מיליון שקל. היועצים המשפטיים של החברה מציינים כי סיכויי התביעה עומדים על 50%.
הנפגעים העיקריים מההפסדים הכבדים בהולילנד פארק הם בעלי המניות בפרויקט, הכוללים מלבד קרדן נדל"ן גם את חברת פולאר השקעות (60%), זו שבראשה עמד בעבר אביגדור קלנר (ממורשעי הפרשה), ובשנים האחרונות היא הידרדרה להסדר חוב, ובנק לאומי (10%), שהיה גם מממן הפרויקט.
מהולילנד ל"חולי לנד"
לוקיישן מהסרטים, אדריכל בעל שם (רם כרמי ז"ל), בניית מאות יחידות דיור באחת הערים המבוקשות בישראל וכמובן שוק נדל"ן רותח - עם נתוני פתיחה כה מבטיחים, כיצד הגיעה הולילנד פארק למצב עסקי כל כך עגום, ואל סף פשיטת רגל?
פרויקט הולילנד בירושלים, ממנו נשקף הנוף המרהיב של העיר העתיקה, יצא לדרך בשנת 2000. במתכונתו המגלומנית, אמורות היו להיבנות בו 1,015 יחידות דיור בשמונה בניינים בני 20 קומות כל אחד, ושני מגדלים בני 32 קומות כל אחד. בפועל, נבנו בו עד כה חמישה בניינים ומגדל אחד. זכויות הבנייה הנדיבות בפרויקט זיכו אותו בקרב הירושלמים בכינוי "המפלצת שעל הגבעה", וקשה לצפות בו היום מבלי לחוש כי הוא חורג מסביבתו. זה כנראה מה שהביא לכך שזמן קצר לאחר התפוצצות החשדות בפרשה שינה אלמוני את האות הראשונה בשלט הנושא את שם הפרויקט במקום כך שייכתב בו "חולי לנד".
צריך לציין כי עוד לפני התפוצצות הפרשה, דיווחה קרדן נדל"ן כי הולילנד פארק מפגרת בקצב מכירת הדירות בפרויקט, ולפיכך היא אינה עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו לה על ידי בנק לאומי, הבנק המלווה של הפרויקט. אבל מאז 2010, אז נעצרו חשודים ראשונים בפרשה אותה הגדירה המשטרה בזמנו כ"פרשת השוחד החמורה בישראל", חלה התדרדרות מהירה במצבה הכספי של החברה. הפרויקט נעצר, האטה נרשמה במכירת הדירות שכבר נבנו וחלה ירידה בשווי הדירות והקרקעות שנותרו בידי החברה, שכל אותו זמן המשיכה לשאת בעלויות מימון גבוהות.
כאמור, הולילנד פארק הקימה עד כה רק חלק מיחידות הדיור שתוכננו לקום במסגרת הפרויקט, ונותרו לה זכויות בנייה להקמת 258 יחידות דיור ומלון. התפוצצות הפרשה, שממדיה רק הלכו ותפחו ככל שעברו השנים, הביאה למהלך נדיר מצידה של המדינה, שבינואר 2012 הודיעה באמצעות משרד הפנים כי תבצע שינויים במגרשים שטרם נבנו במתחם, במטרה מוצהרת לצמצם את זכויות הבנייה שאושרו בו.
ביוני 2013 הודיעה הוועדה המחוזית על הפקדת תוכנית חדשה שמבטלת את זכויות הבנייה ליחידות הדיור הנוספות של החברה במתחם, והמגרשים המדוברים יופקעו לטובת עיריית ירושלים.
בראיון שהעניק מנכ"ל קרדן נדל"ן, מיקי זיסמן, ל"גלובס" בספטמבר 2013 הוא אמר כי "בתקופה של מחסור בדירות בירושלים, ביטול תכנית לבניית 258 יחידות דיור הוא מהלך לא ברור שפוגע בנו. אם השינוי של התוכנית יאושר ולא יאפשרו לנו לממש את הזכויות שנותרו לנו, אנחנו נתבע פיצויים מהמדינה על הנזקים שלנו, שמוערכים על ידנו בחצי מיליארד שקל".
"הפרשה משפיעה על ערך הדירות"
ומה אומרים בשוק הדירות? לדברי בני לובל, מנכ"ל אנגלו סכסון בירושלים, "אי אפשר להתכחש לזה שהפרשה משפיעה מאוד על ערך הדירות בפרויקט, ומביאה לירידה במחיריהן בכל פעם שהנושא עולה לכותרות". לדברי לובל, דירת ארבעה חדרים בפרויקט שעד לפני שלושה חודשים ניתן היה לקבל תמורתה 2.35 מיליון שקל, קשה למכור היום ב-2.2 מיליון שקל. "מדובר בפרויקט שהוא חלק משכונה שלמה, אך עם התפוצצות הפרשה הבנייה במקום נעצרה", הוא אומר. "אין בפרויקט מכולת, בית ספר או מבני ציבור, ואלה ייבנו רק כשתושלם הבנייה במתחם, אם תושלם".
יחד עם זאת הוא מציין כי הדירות שנבנו בפרויקט הן יפות, עם מרפסות גדולות, שמשקיפות לנוף פתוח במיקום עם נגישות טובה, סמוך לציר בגין. "הבעיה בפרויקט הולילנד היא שהוא מאוד בוטה בחזות שלו, ומפר את האיזון הסביבתי. לא צריך להיות ירושלמי כדי להבין שמשהו לא מסתדר באסתטיקה שלו".