הבנק המרכזי האירופי (ECB) השווה את רמות העושר של תושבי מדינות אזור היורו. המסקנה: העושר של תושבי קפריסין גבוה למשל בהרבה מזה של תושבי גרמניה (ראו מאמר בנושא של ד"ר אפרת טולקובסקי, "גלובס נדל"ן" ב-6 באפריל).
ככה זה כשמחשבים "עושר בעין" בלבד, דהיינו רכיב של כלל העושר. עושר שהוא ערך הנכסים הקיימים בבעלות משקי הבית - נכסים ריאליים כגון דירות, מכוניות, תכשיטים וכו', לצד נכסים כספיים כגון חשבונות בנק, מניות ועוד. כמובן שאז, מרכיב הבעלות על דירה - שיעור נמוך במיוחד במדינה כמו גרמניה, שבה רבים מעדיפים לגור בשכירות - משפיע מאוד על אותו עושר.
אבל כדי לחשב נכון את עושרו המלא של משק בית, יש להוסיף כמובן לעושר הנקי את תוחלת הערך המהוון של התקבולים העתידיים - שכר, תשלומי ביטוח לאומי, תשלומי פנסיה וכו'. די אם נשים לב לכך שמי שלווה כדי לרכוש דירה, שיעבד חלק מהכנסתו העתידית לפירעון ההלוואה. משמעות הדבר היא שהלווה מונה את הכנסתו העתידית כחלק מעושרו. העסקה שעשה היא בעצם החלפת נכס בנכס: החלפת הערך המהוון של חלק מההכנסה העתידית בדירה. משתלם? לא בהכרח.
השאלה הכללית והמעניינת יותר נוגעת להרכב תיק הנכסים של משקי הבית. בסופו של דבר, דירה היא מרכיב בתיק הנכסים. כמו ביחס לכל נכס אחר, עולה השאלה אם דירה היא מרכיב רצוי בתיק הזה. מחקרים לא מעטים מראים שבטווח הארוך, התשואה על תיק נכסים המכיל דירה איננה בהכרח גבוהה מן התשואה על תיק שאין בו דירה.
יש לעניין הזה השלכות נוספות בתחום הרכב תיק הנכסים. כשמשק בית רוכש מקום מגורים, הוא גורם למיזוג של החלטת החיסכון והחלטת ההשקעה. כלומר, הוא הופך להיות חוסך ומשקיע בעת ובעונה אחת. קודם כל, גורם הדבר לנזק לחלוקת הסיכון בכלכלה: כשמשק בית ממוצע מושקע בדירה, רוב חסכונו נועד לפירעון ההלוואה שנטל למימון הרכישה, ולכן ימעט להשקיע במניות. בכך הוא גורם לריכוז הסיכון בהשקעה בהון עסקי בידי העשירים יותר, כלומר ריכוזיות של הסיכון. וכשזה מרוכז, גם התמורה לו מרוכזת, ואז מתפלאים על עושרו של "העשירון העליון".
מעבר לכך, כמובן שבעלות על דירה גם מקשה על ניידות עובדים - קשה יותר למכור דירה ולקנות אחרת מאשר לעבור מדירה שכורה לאחרת. אי לכך, שיעור בעלות גבוה גורם ליוממות רבה, מה שיוצר עומס על תשתיות תחבורתיות.
בשורה התחתונה, במיקרו של האזרח הבודד ובמאקרו של המדינה, קשה לומר שעדיף לגור בדירה ולא לשכור אחת. וגרמניה תוכיח.
* הכותב כיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל
