גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חושבים שעדיף לקנות דירה מאשר לשכור? אתם טועים

רכישת דירה גורמת בפועל למרבית הציבור להשקיע את הונם ועתידם בנכס אחד; היא גם משאירה את ההזדמנות ואת הסיכון שמציע שוק ההון בידי עשירים בלבד ■ ניתוח / פרופ' יקיר פלסנר

הבנק המרכזי האירופי (ECB) השווה את רמות העושר של תושבי מדינות אזור היורו. המסקנה: העושר של תושבי קפריסין גבוה למשל בהרבה מזה של תושבי גרמניה (ראו מאמר בנושא של ד"ר אפרת טולקובסקי, "גלובס נדל"ן" ב-6 באפריל).

ככה זה כשמחשבים "עושר בעין" בלבד, דהיינו רכיב של כלל העושר. עושר שהוא ערך הנכסים הקיימים בבעלות משקי הבית - נכסים ריאליים כגון דירות, מכוניות, תכשיטים וכו', לצד נכסים כספיים כגון חשבונות בנק, מניות ועוד. כמובן שאז, מרכיב הבעלות על דירה - שיעור נמוך במיוחד במדינה כמו גרמניה, שבה רבים מעדיפים לגור בשכירות - משפיע מאוד על אותו עושר.

אבל כדי לחשב נכון את עושרו המלא של משק בית, יש להוסיף כמובן לעושר הנקי את תוחלת הערך המהוון של התקבולים העתידיים - שכר, תשלומי ביטוח לאומי, תשלומי פנסיה וכו'. די אם נשים לב לכך שמי שלווה כדי לרכוש דירה, שיעבד חלק מהכנסתו העתידית לפירעון ההלוואה. משמעות הדבר היא שהלווה מונה את הכנסתו העתידית כחלק מעושרו. העסקה שעשה היא בעצם החלפת נכס בנכס: החלפת הערך המהוון של חלק מההכנסה העתידית בדירה. משתלם? לא בהכרח.

השאלה הכללית והמעניינת יותר נוגעת להרכב תיק הנכסים של משקי הבית. בסופו של דבר, דירה היא מרכיב בתיק הנכסים. כמו ביחס לכל נכס אחר, עולה השאלה אם דירה היא מרכיב רצוי בתיק הזה. מחקרים לא מעטים מראים שבטווח הארוך, התשואה על תיק נכסים המכיל דירה איננה בהכרח גבוהה מן התשואה על תיק שאין בו דירה.

יש לעניין הזה השלכות נוספות בתחום הרכב תיק הנכסים. כשמשק בית רוכש מקום מגורים, הוא גורם למיזוג של החלטת החיסכון והחלטת ההשקעה. כלומר, הוא הופך להיות חוסך ומשקיע בעת ובעונה אחת. קודם כל, גורם הדבר לנזק לחלוקת הסיכון בכלכלה: כשמשק בית ממוצע מושקע בדירה, רוב חסכונו נועד לפירעון ההלוואה שנטל למימון הרכישה, ולכן ימעט להשקיע במניות. בכך הוא גורם לריכוז הסיכון בהשקעה בהון עסקי בידי העשירים יותר, כלומר ריכוזיות של הסיכון. וכשזה מרוכז, גם התמורה לו מרוכזת, ואז מתפלאים על עושרו של "העשירון העליון".

מעבר לכך, כמובן שבעלות על דירה גם מקשה על ניידות עובדים - קשה יותר למכור דירה ולקנות אחרת מאשר לעבור מדירה שכורה לאחרת. אי לכך, שיעור בעלות גבוה גורם ליוממות רבה, מה שיוצר עומס על תשתיות תחבורתיות.

בשורה התחתונה, במיקרו של האזרח הבודד ובמאקרו של המדינה, קשה לומר שעדיף לגור בדירה ולא לשכור אחת. וגרמניה תוכיח.

* הכותב כיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל

מכירה מול שכירות

עוד כתבות

איתמר דויטשר / צילום: לירון אלוני

אלקטרה במו"מ לרכישת השליטה בחברת התחבורה אפיקים בכ-150 מיליון שקל

אפיקים מפעילה מספר אשכולות של קווי שירות בתחבורה הציבורית ברחבי הארץ

פקחים מאתרים מבודדים על מנת לוודא שאכן פועלים על פי ההנחיות של משרד הבריאות והממשלה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המשטרה חוקרת: שוחד בתמורה להוצאה מרשימת החייבים בבידוד

משטרת ישראל עצרה חשוד העובד בחברה המספקת שירותים למשרד הבריאות ● אל החשוד הגיעו ערעורים של חייבים בבידוד בעקבות חשיפה לחולה מאומת, ובכוחו היה לאפשר למבודדים לשוב לשגרת יומם

גל גדות בפרסומת של הוט / צילום: יח"צ

טבלת הפרסומות השבועית: כל גל נושא מזכרת

גיאוקרטוגרפיה: גם השבוע הפרסומת של HOT בהשתתפות השחקנית גל גדות כובשת את פסגת הפרסומות הזכורות ● הקמפיין של משרד הבריאות הוא המושקע ביותר מבחינה תקציבית

יורם טורבוביץ/ צילום: יוסי כהן

כונסי הנכסים של דסק"ש מבקשים להחליף את אלשטיין ודירקטורים

עורכי הדין רענן קליר ואלון בנימיני מבקשים למנות את יורם טורבוביץ, יצחק עידן, עומר סרבינסקי, רגינה אונגר ויעקב נימקובסקי לדירקטוריון דסק"ש

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

"לא מתקנים עוולה בעוולה": למה באמת אוסרים על טיסות בסגר

בראיון לרשת ב', נימקה ראש שירותי בריאות הציבור במשרד הבריאות את ההחלטה למנוע מהציבור לטוס בכך ש"יש אנשים שלא יכולים לזוז, ויש אנשים שיכולים לקנות כרטיס טיסה" ● דבריה עוררו סערה בקרב חברות הטיסה ואף בקרב אפידמיולוגים

פרופ' רוני גמזו / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

פרופ' רוני גמזו: "40% מהמאומתים – בחברה החרדית"

בתדרוך לתקשורת, ציין פרויקטור הקורונה גמזו כי "בשלב הזה אנחנו מצפים להפחתה של התחלואה אחרי שיא של תחילת סגר" ● לטענתו, הסגר אפקטיבי: "רואים בצורה ברורה פחות תנועה ומגעים" ● "אם אדלשטיין יבקש ממני להישאר אחרי ה-1 בנובמבר, אני אשקול את זה"

ד”ר שלומית ווגמן–רטנר / צילום: רן יחזקאל

הרשות להגנת הפרטיות לשרי הממשלה: כלי השב"כ לא אפקטיביים ופוגעים קשות בציבור

יו"ר הרשות להגנת הפרטיות הציגה בישיבת הממשלה דוח לפיו ההיתר שניתן לשב"כ לאיכון טלפונים סלולריים של אזרחים כדי לקטוע שרשראות הדבקה בנגיף הקורונה נמצא לא אפקטיבי ● בין הסיבות לאי האפקטיביות: טלפונים לא חכמים בהם משתמש המגזר החרדי וחוסר יכולת לאכן במקומות סגורים כמו בתי ספר, קניונים ובתי כנסת

חזי בצלאל בהשקת WE4G של אקספון \ צילום: איל יצהר

הסגר האט הניודים בסלולר בספטמבר אבל המגמות נותרו דומות

WE4G ממשיכה להוביל את הניודים גם בספטמבר ● החברות פחות או יותר מדשדשות באותם גיוסים לא משמעותיים ● את הטבלה סוגרת הוט מובייל שאבדה 5,100 לקוחות

ערן דוד, בעלים של עסק להתקנת מערכות מולטימדיה ואביזרים לרכב     / צילום: תמונה פרטית

"המדינה תיכנס לכאוס אמיתי בעוד חצי שנה. עסקים פה יקרסו על ימין ועל שמאל"

לערן דוד יש עסק להתקנת מערכות מולטימדיה ואביזרים לרכב בפתח תקווה ● "המשבר הגיע במרץ 2020 וריסק אותנו לגורמים. חטפתי את המכה ביום אחד, בבום" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

עו"ד דינה זילבר, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה / צילום: איל יצהר

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה: אין מניעה שנתניהו יגביל הפגנות

בתגובה לפנייה שהגישה קבוצת "מבצר הדמוקרטיה" כתבה זילבר כי "אכן קיים קושי מסוים בעיסוק של נבחרי הציבור בנושא, אולם בהינתן העובדה שהממשלה מורכבת ממילא מנבחרי ציבור - אין מנוס מהמסקנה שבנסיבות מסוימות מעורבותה בנושא היא בלתי נמנעת"

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

הפרטה ראשונה של ממשלת נתניהו-גנץ: החברה לשירותי איכות סביבה

וועדת השרים לענייני הפרטה אישרה את הצעת השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל להפרטת החברה לשירותי איכות סביבה ● לפי מתווה ההפרטה שהכינה רשות החברות הממשלתיות, המדינה תנפיק עד 49% מהון המניות של החברה בבורסה, כך שתמשיך לשמור בידיה את השליטה בחברה

שי באב"ד / צילום: איל יצהר

שי באב"ד הסיר את מועמדותו לניהול התעשייה האווירית: "עדיף מנכ"ל עם רקע ביטחוני נרחב"

למרות הניסיון והקשרים מנכ"ל משרד האוצר לשעבר ומי שנחשב לאחד המתמודדים הבולטים על תפקיד מנכ"ל התעשייה האווירית החליט לפרוש מהמירוץ ● מקורבי באב"ד: "עמדת משרד הביטחון אותה שי חולק, הינה כי מין הנכון שדמות ביטחונית בכירה תעמוד לפחות באחד התפקידים הבכירים בחברה"

שי נוביק / צילום: תמר מצפי

2 סימני שאלה גדולים על הדיווח האופטימי של אנלייבקס

ההודעה הרשמית של אנלייבקס מקפיצה את המניה בבורסה ביותר מ-100% ● הנה שתי נקודות עיקריות שצריך לשאול לצד ההודעה

ללין  / צילום: יונתן בלום

פועלים במו"מ לרכישת 20% מללין; פוקס תרכוש את השליטה

במסגרת העסקה צפויה פוקס לרכוש עוד 5% מללין ולהגיע לשליטה עם 55% ממניות הרשת ● העסקה משקפת לרשת הטיפוח שווי שוק של 350 מיליון שקל ● לפני כשנתיים פוקס ניסתה לחתום על מכירת 25% לחברת נוקס הצרפתית לפי שווי דומה אולם העסקה התפוצצה

רקדני הבלט הלאומי בצ'כיה עם מסכות פנים / צילום: David W Cerny, רויטרס

עכשיו גם אסור לרקוד? מחקר חדש מראה שהסיכון להידבק עולה

פרופ' דוד קטושבסקי מהיחידה להנדסה סביבתית באוניברסיטת בן-גוריון בנגב טוען כי הריקוד עלול להגדיל את הזמן שבו הווירוסים שוהים באוויר

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל גוגל (מימין) / צילום: רויטרס / HANNIBAL HANSCHKE

גוגל תשלם מיליארד דולר לגופי חדשות בשלוש השנים הבאות

גוגל תשלם לארגוני החדשות עבור הצגת כתבות במסגרת מוצר חדש בשם News Showcase ● גוגל חתמה כבר על הסכמים עם כ-200 מוציאים לאור בגרמניה, ברזיל, בריטניה, קנדה וארגנטינה 

מחסום בגשר מודעי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

תקנות הסגר אושרו בכנסת: מה מותר ומה אסור?

בשלב זה נאסר על הפגנות ברכבים, ניתן לקיים מספר התקהלויות או הפגנות במרחב הציבורי, תוך הפרדה ניכרת וברורה בין התקהלות להתקהלות, מותר לקיים תפילות בסוכות ציבוריות שבהן יש רק 51% דפנות ועד עשרים איש בלבד וסטודנטים יוכלו לטוס למטרת לימודים ● אלו התקנות שאושרו הערב במסגרת הסגר הנרחב

הפגנות נגד ראש הממשלה בכיכר דיזנגוף / צילום: שני אשכנזי

עימותים במחאה נגד נתניהו בתל אביב, רכב פגע במפגינה

המפגינים, שהתכנסו תחילה בכיכר הבימה, צעדו ברחבי העיר ונהדפו על ידי כוחות המשטרה ● הם טענו כי רכב פגע בשתי מפגינות ונמלט מהמקום ● מארגני המחאה: "ההסתה מפי ראש הממשלה מביאה למתקפה נפשעת" ● המשטרה: "בודקים את הדיווח, לא אותר אירוע כזה"

דיון בוועדת החוקה / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

תקנות הסגר: קבוצות של 20 בהפגנות, אך בלי הגבלה על מספרן

ועדת החוקה דנה היום בתקנות החדשות לסגר ●  נציגת משרד המשפטים בדיון הסבירה כי אין הגבלה על מספר הקבוצות בהפגנות ובתפילות כל עוד יש בניהם "מרחק סביר" ● סגן שר הבריאות יואב קיש: "הגענו למעל 9,000 מאומתים ו-854 חולים קשים"

רובע מגורים חדש בצפון מזרח יהוד / הדמיה: פרחי צפריר אדריכלים

אושרה תוכנית שמוסיפה 3,550 יחידות דיור בצפון מזרח יהוד

הוותמ"ל אישרה את תוכנית תמ"ל 1072 להקמת רובע מגורים חדש בצפון מזרח יהוד, אף שלתוכנית התנגדו מספר משרדי ממשלה ● שר הפנים אריה דרעי בירך על אישור התוכנית ואמר כי מדובר על תוכנית המגשימה את חזון הוותמ"ל המתחדש