ההשלכות הנוראיות של בניית 150 אלף דירות להשכרה

מגורים בשכירות יכולים להיות מתכון לאסון כלכלי עבור האזרח הקטן ■ שימו לב מה קורה בגרמניה: הגרמנים הכי פחות עשירים בגוש האירו - והכל בגלל שוק הדיור שלהם

להלן נתון מעניין במיוחד שפירסם לפני כחודשיים הבנק האירופי המרכזי (ECB): אזרחי גרמניה הם הכי פחות עשירים במרחב האירופי (EUROZONE).

זו לא טעות. העושר הכולל של משק בית חציוני בקפריסין הוא 266 אלף יורו, בעוד שהעושר הכולל של משק הבית החציוני בגרמניה הוא 51.4 אלף יורו. כן, אזרחי המדינה עם התוצר לנפש הגבוה באירופה, אזרחי המדינה עם שיעור החיסכון הגבוה ביותר באירופה - צברו פחות מרבע מהרכוש שצברו אזרחי קפריסין, לוקסמבורג, מלטה ובלגיה, פחות משליש הרכוש שצברו אזרחי איטליה וחצי מהרכוש שצברו אזרחי צרפת והולנד.

4% עליית מחירים

הכל קשור למודל הגרמני המפואר של שוק הדיור. חשוב לזכור גם זאת כשמקנאים כל כך בחוקי הגנת הדייר המפתיעים והחזקים שנהוגים במדינה האירופית, שהובילו לכך ש-70% מאזרחי גרמניה הם שוכרי דירה.

אותם חוקי הגנת דייר אפשרו לאזרחי המדינה לגור כל חייהם בדירות להשכרה. אותם חוקים הגבילו את השינויים בשכר הדירה ואת רמת שכר הדירה בשכונות השונות. משקי הבית בגרמניה אינם חוששים משינויים בשכר דירה, גם אם יבקשו לעבור לשכונה או לעיר אחרת.

רק שבעקבות זאת, לא רק שהדור הנוכחי שוחרר ממרכיב החיסכון הכפוי הקיים ברכישת דירה, גם ההורים שלהם היו משוחררים מכך וגם ההורים של ההורים שלהם. לכן, במדד העושר האישי - הכולל בראש ובראשונה את דירתו הפרטית של האזרח - גרמניה בתחתית הרשימה.

עכשיו תשאלו: למי אכפת מה הערך המתחבא בארבעת הקירות של אזרחי העולם האחרים, אם ממילא יכולים הגרמנים לגור בשכירות כל חייהם? אכן, כל עוד מחירי הדירות בגרמניה נשארו נמוכים ויציבים, המערכת עבדה מצוין. אבל בשנת 2013, לאחר שמשקיעים מכל העולם הגיעו לגרמניה, מחירי הדירות במדינה עלו ב-4%. ממשלת גרמניה הזדעקה. הציבור והממשלה החלו לחפש חוקים לצינון השוק.

מדובר בשיעור העלייה הגבוה ביותר מאז החלו למדוד את מחירי הדירות בגרמניה בשנת 2004. מדוע הממשלה מתרגשת מעלייה של 4%? למה רק ב-2004 החלה גרמניה למדוד את מחירי הדירות?

כדי להבין זאת, צריך לחזור ל"שחרור" משקי הבית מהצורך לחסוך דרך רכישת דירה. לחזור ל"שחרור" משקי הבית מהצמדת עושרם למחירי הדירות.

במשך עשרות שנים היו אזרחי גרמניה משוחררים מהצרכים הללו, הודות לשוק מפותח ביותר של דיור להשכרה. רק שעכשיו מסתבר שהשחרור הזה חשף את האזרחים לסיכון גדול, והם אינם מצוידים בחסכונות ובכלים להתמודד עם עליית מחירים. התושבים עצמם אינם בעלי דירות, ולכן הם חשופים בכל לחלוטין לשינויים במחירי הדיור במדינה.

שחרור מחיסכון

בחזרה אלינו: למדינת ישראל אין מדיניות בתחום הדיור.

אי לכך, המדינה עומדת לאבד הזדמנות פז לרפורמה חשובה, כזו שרק משבר, כמו זה שבו אנחנו נמצאים, מאפשר לה לבצע - רפורמה שתדאג ליציבות מחירים לאורך זמן, ולא רק להורדתם במכה אחת. הרי גם אנשים שקנו דירה ומחירה יירד הם אזרחים, בדיוק כמו אלו שעדיין לא קנו.

המדיניות הנוכחית של ממשלת ישראל מתרכזת בשלושה מסלולים: מע"מ 0%; מכירת קרקעות לפי שיטת מחיר מטרה; ייצור המוני של יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. שני הפתרונות הראשונים הם זמניים בהגדרה, ויגדילו בהכרח את התנודתיות במחירי הדיור. האם הפתרון יבוא מהצעד השלישי - דיור בשכירות ארוכת טווח?

מטרת המצדדים בפתרון הדיור להשכרה לטווח ארוך הינה לאפשר למשקי הבית בישראל שלא לקבל החלטת לרכוש דירה לאורך זמן, ובכך להיות "משוחררים" ממשהו.

ממה בדיוק יהיו משוחררים אותם משקי בית שלא ירכשו דירה? האם הם יהיו משוחררים מהביטחון שהם יכולים לגור בדירה עד זקנתם? האם הם יהיו משוחררים מהצמדת עושרם לעלות הדיור, בישראל בכלל ובמקום מגוריהם בפרט?

דבר אחד בטוח: הם יהיו משוחררים בעיקר מהצורך לחסוך. שכר הדירה, גם אצל אותם "חסידי אומות עולם" תאגידיים שאמורים להוות תחרות למאות אלפי משכירים פרטיים שנמצאים בשוק כבר עכשיו, ישקף לפחות את עלות הכסף של ההשקעה באותה דירה. לכן, אם שכר הדירה יהיה נמוך מתשלום משכנתא (במקרה היפותטי של משכנתא בשיעור 100%), הרי זה רק בגלל מרכיב הפחתת יתרת החוב שיש בכל תשלום משכנתא (להבדיל משכר דירה - שכן הדירה המושכרת לא תהיה אף פעם בבעלות השוכר).

המסקנה ברורה ועגומה: כל עוד מדינת ישראל לא מטפלת בתנודתיות מחירי הדירות - תנודתיות קיצונית פי כמה וכמה מגרמניה למשל - דיור להשכרה הוא פלסטר במקרה הטוב, או מדרון חלקלק במקרה הרע.

* הכותבת חברת מועצה בעיריית ת"א (סיעת מרצ), יועצת ראש העיר למדיניות הדיור ומנהלת מכון גזית גלוב לנדל"ן במרכז הבינתחומי

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988