מכרז מנומנם שפרסמה רשות מקרקעי ישראל במחצית 2012 לשיווק מגרש המיועד לפרויקט דיור מוגן בעיר כרמיאל מעורר סערה בעיר: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראשות ראש העירייה עדי אלדר, לשעבר יו"ר השלטון המקומי, החליטה לאשר ליזמים של פרויקט דיור מוגן בעיר להגדיל באופן ניכר את זכויות הבנייה, וזאת שנה בלבד לאחר הזכייה במכרז. בכמה גדלו זכויות הבנייה? עד כדי כך שסמוך לשכונת מגורים שבה המבנים הם בני קומה אחת עד שלוש קומות יקום מגדל בן 20 קומות. המגדל ייבנה על רכס הר, ויהיו בו 300 יחידות דיור מוגן ושטחי מסחר שישתרעו על 58 אלף מ"ר, וזאת במקום התוכנית המקורית לבניית כמה מבנים נמוכים מדורגים עם 200 יחידות דיור.
אם לא די בהגדלת זכויות הבנייה, בדירקטוריון החברה היזמית, גרופ 1818 נכסים והשקעות, יושבת לא אחרת מחשבת השכר של העירייה, אתי גרנר אילן, גיסתו של בעל המניות בחברה, רונלד גרנר.
מי שתכריע לבסוף אם לאשר את זכויות הבנייה המפליגות, שהוועדה המקומית המליצה עליהן ללא דיון מקצועי בתוכנית וללא צירוף חוות דעת תומכות הנדרשות בתוכניות בסדרי גודל כאלה, היא הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון. על שולחנה כבר מונחות כמה התנגדויות לתוכנית, ובהן של תושבי העיר ושל עמותת אדם טבע ודין.
העירייה מתעלמת מהנחיותיה שלה
תחילת הפרשה ב-17 ביוני 2012. אז זכתה חברת גרופ 1818 נכסים והשקעות במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת מגרש בן 25 דונם, המיועד להקמת פרויקט דיור מוגן, תמורת סכום של 4.9 מיליון שקל. הצעתה של החברה הזוכה גברה על 7 הצעות נוספות שהוגשו לרכישת המגרש ועמדו על סכומים נמוכים יותר. מאחר שייעוד המגרש נכון למועד שיווקו היה "תיירות", נדרש הזוכה במכרז, בהנחיית רמ"י, לקדם תוכנית בניין עיר שתשנה את ייעוד המגרש לדיור מוגן. זאת בהתאם לתדריך מחייב שהכינה עיריית כרמיאל בשיתוף האדריכל עוזי גורדון וקבע הנחיות להכנת התוכנית החדשה. אותן הנחיות קבעו בין היתר שהפרויקט יכלול 200 יחידות דיור מוגן בלבד בכמה "מבנים מדורגים שישקפו את מבנה הטופוגרפיה", אלא שבפועל מישהו בעיריית כרמיאל החליט להתעלם מאותן הנחיות שקבעה העירייה עצמה והיו חלק בלתי נפרד ממסמכי המכרז, ובפברואר 2013 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר הגדלת זכויות בנייה ניכרת ליזמים ולהמליץ על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית.
כך, התוכנית שאישרה לבסוף הוועדה המקומית כללה הקמת מגדל בן 19 קומות מעל מפלס הכניסה, 300 יחידות דיור מוגן, שטחי בריאות ומסחר, ובסך הכול 58 אלף מ"ר (40 אלף מ"ר שטחים עיקריים ו-18 אלף מ"ר שטחי שירות). הוועדה המחוזית הפקידה את התוכנית להתנגדויות הציבור, ואלה לא איחרו להגיע.
בין הולילנד לכרמיאל
בהתנגדות שהגישה עמותת אדם טבע ודין מציינת ראש תחום תכנון יעל דורי שהתוכנית מגדילה את היקף אחוזי הבנייה בצורה ניכרת - מבנייה מאושרת בהיקף של 35% משטח המגרש בבניין בן 2 קומות, לבנייה בהיקף של 240% משטח המגרש, במגדל חריג בנוף המתנשא ל-64 מטר, בסביבה שבה הבניינים הם עד שלוש קומות. עוד מציינת דורי שבתדריך התכנון שקבעה עיריית כרמיאל צוין שגובה המבנה לא יעלה על 7 מטרים ממפלס רחוב הארזים, ואילו התוכנית משנה את גובה הבינוי ל-64 מטר. "ניתן לראות בבירור שקביעה זו לא נשמרה כלל וכלל", כותבת דורי בהתנגדות העמותה. "על הוועדה לדרוש שהקביעות שנקבעו בתדריך העירייה יישמרו על מנת לצמצם את הפגיעה בתושבים ואת ההשפעה הנופית של הפרויקט על כל חלק זה של העיר. לא מתקבל על הדעת לאשר מרקם כל כך חריג בסביבתו מבלי לבחון את השפעת המגדל על סביבתו". דורי מציינת כי לא נמצאה כל התייחסות להשפעה על הנוף במסמכי התוכנית או הפרוטוקולים. "בניית המגדל עלולה להשפיע באופן דרמטי ובלתי מידתי על המרחב של הגליל ובקעת בית הכרם, כפי שניתן לראות במקרים אחרים שבהם נבנו מגדלים על פני שטחים בעלי טופוגרפיה דומה כגון בתי המלון בירושלים, מלון הר נוף ומבנים אחרים על רכס הכרמל. "יש לבחון העלאה כה קיצונית זו של אחוזי בנייה לאור השפעתם על הסביבה הקרובה והאזורית", צוין בהתנגדות. "אין לאשר את התוכנית כל עוד לא נבחנה באופן מושכל ההשפעה הנופית הנובעת ממנה, בתוך שיתוף קהלים נוספים בהחלטה".
התנגדות נוספת לתוכנית הוגשה על ידי תושבי הרחובות משעול ארז, הארזים והברושים הגובלים בתוכנית. התושבים טוענים אף הם, באמצעות עו"ד נועם קולודני, כי התוכנית חורגת משמעותית מסביבתה. "במסגרת התוכנית שהופקדה בוצע שינוי ייעוד המגרש בתוך הגדלה של מאות אחוזים בנפח הבנייה המבוקש", מציינים התושבים בהתנגדות וממחישים את החריגה הסביבתית על ידי אזכור פרויקט הולילנד בירושלים. "תוכנית זאת עושה עוול לא רק לסביבתה, לנוף ולשכנים הגובלים בה, אלא גם למתעתדים לגור בתחומה, זאת בלא צדק ובלא סיבה נראית לעין וכפי הנראה מתוך רצון למקסם זכויות הבנייה באופן לא סביר", נכתב בהתנגדות.
התושבים מוסיפים כי "התכנון המוצע לא רק שאינו משתלב בסביבה הקרובה אלא הוא מזדקר בה תרתי משמע באופן גס ובוטה בתוך שהוא משלב שני מודלים כושלים אשר נכשלו כבר במחוזות חיפה והצפון ומנסה לשלבם בפרויקט אחד: חוות הברון במורדות זיכרון יעקב, שנסגר לאחר שתוכנן מלכתחילה באופן ברוטלי ולא משתלב בסביבה בעלויות תפעול כבדות שמוטטו בסופו של יום את מבנה האחזקה שלו, ומגדל אשכול באוניברסיטת חיפה, שביקורת רבה הוטחה בגינו". לטענתם, המגדל בכרמיאל ישנה את תבנית נוף הסביבה באותו אופן שמגדל אשכול שינה את תבנית נוף רכס הכרמל.
המתנגדים טוענים, בתמיכת חוות דעת של האדריכלית נועה אוירבך, כי התוכנית תשנה ללא היכר את אורח חייהם מאחר שהיא עלולה לגזול את הנוף המרהיב שנשקף מחלונותיהם ומסביבת התוכנית המופקדת ותביא לפגיעה אנושה בתכנון האורבני של העיר. יותר מכך, הם טוענים כי כלל לא ברור שנדרש בית אבות מפואר כפי שתוכנן. לדבריהם, "לא ברור כי תושבי האזור יוכלו לזכות בשירותיו בשל העלויות הנכבדות של מבנה מפואר זה שעשוי לדברי המתנגדים להפוך לפיל לבן".
המתנגדים מעלים חשש שהוועדות המקומית והמחוזית יתבקשו לבסוף לאשר שינוי של ייעוד הפרויקט למגורים כדי למנוע מצב שהמגדל יעמוד כאבן שאין לה הופכין. לטענתם, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי אין בעיר כרמיאל די לקוחות שיאכלסו 300 יחידות דיור מוגן, ודאי לא כאלה שיכולים לשלם בעבור פרויקט כזה.
"פניות המתנגדים לעירייה לקבלת סקרים כלשהם הבוחנים את השפעת הפרויקט על הסביבה, או שבוחנים את ההיתכנות בפרויקט כזה בעיר, לא נענו", מציינים המתנגדים. "נדמה כי כל שיש הינה הסתמכות על רצונם של יזמי הפרויקט לבנות פרויקט חורג וחריג על קו הרכס בתוך ניצול אחוזי בנייה שאינם מוכרים בסביבת מגורים זו".
"שיהיה בהצלחה"
בדרך כלל אישור של תוכניות משמעותיות המגיעות להכרעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מחייב קודם לכן לא רק הצגת התוכנית על ידי מתכננים מטעם היזם, אלא קיום דיון שבו שואלים חברי הוועדה המקומית שאלות הנוגעות להשלכות התוכנית על העיר ומבקשים הבהרות מהיזמים כדי שיוכלו לשמור על אינטרס התושבים. בדיונים הללו משתתפים גם גורמים מקצועיים בעירייה כגון מהנדס העירייה ואדריכל העירייה. חברי הוועדה גם מבקשים חוות דעת על התוכנית, שניתנת בדרך כלל על ידי מהנדס העירייה.
האם כל זה התקיים בפרויקט הדיור המוגן? בדיון שהתקיים בתחילת פברואר 2013 הציג את התוכנית אדריכל מטעם היזמים, ולאחר מכן הזמין ראש העירייה עדי אלדר את חברי הוועדה לשאול שאלות. "שיהיה בהצלחה", זו הייתה ההערה היחידה שנשמעה. אלדר ציין שהוועדה המקומית ממליצה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בכפוף להנחיות מינהל ההנדסה והוסיף: "צריך להרים כוסית, בשעה טובה".
לטענת המתנגדים, מפרוטוקול הדיון הקצר של הוועדה, שלא צורפה אליו כלל חוות דעת של מהנדס העיר כנדרש, עולה כי כלל לא התקיים דיון בנושא, לא נשאלו שאלות על ידי חברי הוועדה המקומית ומהנדס העיר וצוותו לא העלו כלל סוגיות לדיון. "הוועדה הוכיחה כי אין היא ראויה לאמונם של תושבי העיר כרמיאל".
יותר מכך, התושבים מזכירים בהתנגדותם את העובדה שחשבת השכר של העירייה היא דירקטורית בחברה היזמית. במכתב ששיגר עו"ד קולודני לרשות מקרקעי ישראל, הוא אף דורש לבטל את המכרז. "מסמכי המכרז פירטו באופן מפורש שכמות יחידות הדיור המוגן תהא 200 ונפח הבנייה המתוכנן יהיה 36 אלף מ"ר", כתב, "הוועדה המקומית אישרה בנייה של 58 אלף מ"ר ב-300 יחידות דיור ובתוספות שטחי מסחר ושטחים נלווים. ההתנהלות הזאת יוצרת חשש לעיוות דין בשל ידיעה מוקדמת בדבר האפשרות הוודאית להשביח המקרקעין בוועדה המקומית, בשל מעורבותם של דירקטורים בחברה הזוכה בעיריית כרמיאל". קולודני מוסיף במכתבו כי "החפיפה המוחלטת בין הרשות לחברה היוזמת יוצרת יתרון מסוים לחברה הזוכה. בסופו של יום יתרון זה נתממש והחברה הזוכה ידעה לממש את יתרונה ולזכות בעבור 5 מיליון שקל ב-25 דונמים במרכז כרמיאל לבניית מגדל בן 20 קומות וכאמור 300 יחידות דיור בגודל ממוצע של 80 מ*ר. יוצא כי המחיר המקסימלי לקרקע ליחידת מגורים הינו 16 אלף שקל בלבד וזאת בלא להביא בחשבון שטחי מסחר, יחידות נלוות והטבות שייוותרו בידי בעלי המקרקעין. משכך, נדמה כי דרך המלך הינה לפעול לביטולו של המכרז, לאלתר, להשיב סכומי הז כייה אשר שולמו כבר ולפרסם מכרז חדש ושוויוני שבו יוכלו להתמודד המתמודדים כולם בנקודת התחלה זהה, בלא שאחד מהם הינו בעל תפקיד ברשות המקומית".
מעיריית כרמיאל נמסר בתגובה להתנגדויות: "אם וכאשר ההתנגדות תגיע אל העירייה, היא תטופל באופן מקצועי, על פי החוק ולגופו של עניין, כפי שעיריית כרמיאל נוהגת תמיד. ביחס לחשבת השכר אתי גרנר אילן, המשמשת גם כדירקטורית בחברת גרופ 1818, נמסר: "הדיון בוועדת בניין עיר היה דיון תכנוני בשאלה אם להמליץ על הפקדת התב"ע (תוכנית בניין עיר) של כפר הגמלאים. מהנתונים בשאילתה של "גלובס" עולה כי עובדת העירייה הינה דירקטורית בחברה ולא מעבר לכך. לנתון זה אין רלוונטיות לדיון ולהחלטה שהוועדה קיבלה".
אתי גרנר אילן מסרה: "אין לי כל קשר לתוכנית המקודמת".