אריה בר / צילום: תמר מצפי
כבר שלוש שנים שאריה בר, מי שהיה בעבר מנכ"ל משרד הפנים, מנכ"ל משרד השיכון, מנכ"ל משרד התחבורה ומנכ"ל נתיבי איילון, עוסק בפעילות נדל"נית מתחת לרדאר עם שני שותפים - מוטי קופרלי, מבעלי חצי חינם, ואלי עזור מבעלי חברת מרקעי תקשורת. השותפות מחולקת על פני שלוש חברות: חברת מגדל טופ נדל"ן שבה שותפים כל השלושה, ושתי חברות נוספות בשם מגדלי שרונים ומגדלי בת הים שבה שותפים רק בר וקופרלי. לחברות פעילות נדל"נית לא קטנה בתחום המגורים, הכוללת 622 דירות בשלבים שונים של אישור ובנייה בהוד השרון, ברמת גן ובאזור, כמה פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) בתל אביב וברמת גן עם פוטנציאל בינוי של מאות דירות וכמה פרויקטים נוספים בשלבים מוקדמים.
"לחברות שלנו, שבכולן השותף המרכזי הוא חצי חינם, יש שני יתרונות: ידע וכסף", אומר בר. "אלה שני היתרונות המרכזיים שצריכים אותם בנדל"ן. לכן מבחינת היכולות שלנו להניע פרויקטים, הן גדולות. בגלל זה בטווח מאוד קצר הגענו להישגים יפים".
- עם ידע וכסף אפשר לפעול בהיקף משמעותי יותר, לא?
"אתה לא יכול להגיע לקנה מידה ענק אם לא תתחיל בקטן. לא מתחילים בניין מהגג ומתחילים לרדת, אלא בונים מלמטה. וגם אסור לנו להשתולל. השיקול שלנו הוא בראש ובראשונה יציבות, וההתפתחות תהיה הדרגתית. אחד הדברים החשובים הוא הניהול הנכון, וזה מתחבר חד משמעית לשותף שלי שהוא חצי חינם. היתרון הגדול שלהם זה יכולת הניהול והשליטה. שליטה אישית של בעלי החברה".
הפעילות של בר במסגרת השותפות מתמקדת בין היתר בפן התכנוני, ומשום שבעבר מילא תפקידי מפתח בשירות הציבורי ובמשרדי הממשלה, הוא מעיד על עצמו שהוא יודע איך "לא להיכנס למקומות שבהם התהליכים לוקחים זמן מיותר".
ההתמודדות של בר ושותפיו עם מוסדות התכנון ועם הרשויות המקומיות העבירו אותו בפעם הראשונה לצד השני, זה של היזמים והקבלנים שעומדים מול הפקידות ומול הרשויות, ומצב זה מוביל אותו למתוח ביקורת חריפה על מקומות שבהם כיהן בעבר כמנכ"ל - וגם על השיטה.
"אנשי משרד הפנים לא מבינים שמה שהם חושבים לגבי הוועדות המקומיות הוא פשוט לא נכון", אומר בר. "גם אני כאשר הייתי מנכ"ל משרד הפנים תמיד אמרתי 'אני אתן כוח לוועדות המקומיות', והיום כשאני בחוץ, אני רואה שחלק מהרשויות המקומיות בכלל לא רוצות מגורים, ורק לא אומרות את זה".
- אז מה הן רוצות?
"מסחר, משרדים, היי-טק. כאילו שכמות ההיי-טק היא כזאת שתכסה את כל מדינת ישראל".
גם בנוגע למשך זמן עד להנפקת היתרי הבנייה ברשויות השונות יש לבר מה להגיד: "גם לאחר אישור תוכנית, קבלת ההיתר לפעמים אורכת שנתיים. כל פקיד הוא מלך, ראשי רשויות לא מתערבים כי הם פוחדים להתערב שמא יתקפו אותם בתקשורת או אנשי האופוזיציה ברשות שטוענים אתה חבר של ההוא ואתה חבר של זה ואנחנו מדינה קטנה, והעסק לא עובד".
"ועדות מיוחדות לפינוי בינוי"
בר מעורב כאמור גם בשלושה פרויקטים של פינוי בינוי, כולם בשלבים מוקדמים יחסית, שניים ברמת גן ואחד בתל אביב. רבות כבר נכתב על הביורוקרטיה הקשה בתחום ועל השנים הארוכות הנדרשות לקידום פרויקטים מסוג זה במוסדות התכנון. לאחרונה נוסף קושי נוסף לרשימה כאשר הממונה על מחוז תל אביב במשרד הפנים ויו"ר הוועדה המחוזית גילה אורון העבירה מכתב לכל מהנדסי הערים והיזמים, ובו הבהירה כי התמורה לבעלי דירות קיימות בפרויקטים של פינוי בינוי צריכה לעמוד על 25 מ"ר בלבד. כל העוסקים בתחום התרעמו על ההוראה וגם לבר יש מה להגיד בעניין.
"יש אקסיומה שנכנסה לדיוני הוועדות בפינוי בינוי, שגם משרד הפנים אשם בה. שבפינוי בינוי צריך להתייחס ליחס בין הקיים לחדש, האם זה 1 ל-3, האם 1 ל-4, 1 ל-3.5, 1 ל-3. ואני מסביר להם שהם מדברים שטויות".
- למה?
"אין סיפור כזה של יחס. הדבר היחידי שיכול לקבוע את הצפיפות במקום מסוים זה גודל המגרש, והצפיפות המותרת על פי התוכנית המחוזית לאותו מקום. שום דבר אחר. הגישה של הוועדות היא פשוט לא נכונה. אני אומר שהתמורה לא יכולה להיות זהה בכל מקום, דין רחוב לה גוורדיה בתל אביב הוא לא דין דירה בבאר שבע או ביבנה. זה לא אותו בניין, ערך הקרקע הוא אחר ולכן התשואה שאותו אחד צריך לקבל היא גבוהה יותר".
- בהקשר הזה בדיוק יצא לפני כמה חודשים מסמך של גילה אורון שקבע שהתמורה לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי צריכה להיות קבועה ולעמוד על 25 מ"ר.
בר: "זו שערורייה והמסמך לא חוקי. בשביל לקבל החלטה כזאת היא צריכה להביא את זה לוועדה. מאחר שזאת החלטה שהיא לא פר תוכנית אלא החלטה כוללת, היא לא יכולה לקבל אותה, רק המועצה הארצית".
- אז מה הפתרון לפינוי בינוי?
"הצעתי את הפתרון לשר הפנים. צריך להקים ועדות מיוחדות לפינוי בינוי ולתמ"א 38. זו תהיה ועדה מיוחדת שמאחדת את הוועדה המקומית ואת הוועדה המחוזית, בראשה יעמוד איש מטעם השר ולא ממשרד הפנים או מהוועדות, והיא תתכנס אחת לשבוע. קל לעשות את זה, זה בסך הכול להקים ועדה כזו בכל מחוז, אבל מחוץ למשרד הפנים. לשכור להם חדרים, להביא אנשי מקצוע חיצוניים ולקבל את האישורים ולקבוע לוחות זמנים. אחד האסונות בתחום התכנון זה שלא נקבעים בחוק לוחות זמנים. אתה יכול להגיש תוכנית אבל היא יכולה לשכב שבע שנים".
- בממשלה ובקבינט הדיור מדברים על זה שיקדמו פינוי בינוי, שיש תוכניות.
"אלה סיפורי מעשיות. כשאתה מגיע לבאר הם סוגרים אותה. אני אומר לך כאחד שמכיר אותם".
- אבל למה? הם לא רוצים?
"גיליתי אצל הפקידות רוע לב וצרות עין וההנהלה שלהם, הממונים עליהם, לא פותרים את זה. אתן לך דוגמה. בכל התפקידים שמילאתי טיפלתי באלה שלא ענו לציבור, ופיטרתי אותם. במשרד הפנים מנהל מינהל שלטון מקומי שלא ענה בטלפון לראשי ערים, קראתי לו ושאלתי אותו 'למה אתה לא עונה?', אמר לי 'אין לי זמן', אמרתי לו 'אין לך זמן, מאה אחוז, מהיום יהיה לך הרבה זמן, אתה לא נשאר בתפקיד'. אז כששואלים למה העסק לא זז, זה לא בגלל שלא רוצים, אלא בגלל שלמטה הכול רקוב".
- ואיך מתקנים את זה?
"אפשר להתחיל לקצור ראשים. כשהייתי חבר הנהלת הפועל באר שבע והיו לנו שחקנים בעייתיים, תמיד לקחתי את הבעייתי שהוא תמיד גם הכוכב ובו טיפלתי. כשהוא טופל היתר הבינו את הרמז. אותו דבר פה, אל תלך לפקיד הקטן שלא עונה - טפל קודם במנהל שלו, הוא יענה".
- איך הדברים הגיעו עד למצב הזה?
"כי אין בקרה ולא משלמים מחיר עבור ההתנהגות הזאת. את כולם מעניין איך הם נראים בעיתונות, תראה את השרים, מה מעניין אותם? הכותרת. מה שכתוב למטה פחות מעניין. נגמרו השרים שהם אנשי ביצוע, ואני עבדתי עם שרים כאלה, אריק שרון, מאיר שטרית מעולה בתחום הביצוע, בקבלת החלטות. אבל היום מי אנשי הביצוע?"
"המחירים יעלו"
הדברים של בר מגלמים ככל הנראה תסכול ארוך אבל מגיעים גם בתקופה קשה שעוברת על ענף הנדל"ן בחודשים האחרונים בעקבות תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר יאיר לפיד. נתוני המכירות של הקבלנים צונחים ובר מספר שגם על החברות שלו המצב משפיע, במיוחד על פרויקט אחד של החברה באזור.
החברה זכתה לפני כשנתיים במכרז, קידמה תוכנית לבניית 270 דירות שאושרה לאחרונה, ותכננה לצאת לשיווק הדירות בימים אלו. "אנחנו כבר בבקשה להיתר בנייה, מתחילים חפירה ודיפון ומתכננים להתחיל בעוד שלושה חודשים מכירות. אם הוא לא היה עושה לנו את מה שהוא עשה לנו בנושא חוק המע"מ, כבר היינו יוצאים לשיווק".
- מי? שר האוצר וחוק המע"מ?
"כן. זה הקפיא הכול. אנחנו לא יוצאים עם 270 יחידות דיור עד שלא נדע מה קורה".
- למרות הביקורת, באוצר מתעקשים שהמחירים ירדו.
"המחירים לא ירדו. הם יעלו. שר האוצר עוד לא היה בבית ספר הזה. הוא עדיין צעיר והוא לא בודק את ההיסטוריה. יש כלל - אתה עוצר, לא מייצרים דירות , ונוצר פער שאי אפשר להדביק אותו. להתחיל להניע את המערכת לוקח זמן והפער שנוצר זה מחסור והמחסור הזה יביא עליית מחיר. לא צריך להיות גאון בשביל זה".
- מה דעתך על שאר התוכניות של קבינט הדיור?
"צריך לשאול מתי הדירות יהיו מוכנות למגורים. לא מתי התחילה הבנייה אלא מתי תסתיים. כי אם הפתרון קיים רק על הנייר, הוא לא פתרון. למשל ראש העין: 14 אלף דירות בתוכנית החדשה. אבל אין שום פיתוח. הפיתוח לוקח ארבע שנים, אז מתי תהיה דירה ראשונה? בא שר האוצר עשה את הסכם הגג עם הרשויות המקומיות, עשו מסיבת עיתונאים עם שר השיכון. זה קשקוש, כי הסכם הגג הזה מועמס על הדירות ומחיר הפיתוח עלה. אם הממשלה הייתה מסבסדת את תשתיות העל, זה היה סיפור אחר. וזה נעשה בעבר. אבל במקום זה מגדילים את דמי הפיתוח".
- אז אתה לא מאמין בכל התוכניות של קבינט הדיור, מע"מ אפס ומחיר מטרה?
"כל זה קשקוש בלבוש. מה זה קבינט הדיור? כל הפטנטים האלה לא צריך אותם. יש דרכים יותר פשוטות לנהל את העניינים האלה, רק בלי כותרות. לא צריך להמציא את הגלגל. יש עליות ומורדות במדינת ישראל ואנחנו מכירים את זה. אנשי מקצוע טובים יודעים גם להביא לכך שה'פיקים' האלה יהיו יותר רכים. אבל היום אין אנשים כאלה.
"אנחנו חייבים להוריד את מחירי הדירות כי לא יכול להיות שמחיר דירה במרכז הארץ גבוה יותר מאשר במנהטן. אבל בשביל להוריד את מחיר הדירה דרושים לא רק הקבלן והיזם, גם המדינה. הרי לעולם אי אפשר שמחיר דירה בערד יהיה זהה למחיר דירה במרכז הארץ. יש הבדל בעלות הבנייה, בפיתוח, בהובלה, במלאי עובדים. אז בעבר הקימו חברה ממשלתית, חברת שיכון ופיתוח, נתנו לה את הקרקעות, היא הוזילה את הדירות לפי מה שסוכם, ואת זה העמיסה על הדירות במרכז הארץ, על מגרשים שקיבלה. ככה קמו המרכזים המסחריים בערי הפיתוח. מי היה מקים את המרכז בערד או בדימונה? שיכון ופיתוח הקימה אותם.
"אפשר לעשות את זה גם היום. יש כלים. אבל השרים של היום אפילו לא יודעים את זה והם גם לא בודקים את ההיסטוריה. במקום זה הם ממציאים מחדש. באים עם אג'נדה אחרת. לפיד בא עם 150 אלף דירות להשכרה".
- ואין לזה היתכנות לדעתך? אתם כחברה לא תיכנסו לבנייה להשכרה?
"לא, כי זה לא שווה כלכלית. אתה תחכה 15 שנה בשביל להתחיל לקבל את התשואה על בניין שאתה בונה? המימון הבנקאי יאכל אותך ב-15 שנים. מי שיכול לבנות להשכרה זו רק המדינה אם היא רוצה לסבסד".
"הנדל"ן למגורים זה תחום שיש בו עוד לאן להתפתח"
אור קופרלי (28), הבן של מוטי קופרלי מבעלי חצי חינם, הוא זה שמנהל את פעילות קניון שרונים בהוד השרון והוא זה שעושה כעת את הצעדים הראשונים בכניסה לתחום הנדל"ן של החברה המתפתח.
"אנחנו מעורבים בהכל בצורה ישירה. גם במגורים וגם במסחר וגם בנדל"ן", אומר קופרלי הצעיר. "מתחם שרונים שהקמנו כאן קבע סטנדרט אחר לאזור והשפיע גם על המגורים מסביב. אנחנו רואים קשר ישיר בין המרכז הזה לבין הפעילות הנדל"נית למגורים בתוך העיר. אנחנו מאמינים שהנדל"ן למגורים זה תחום שיש בו עוד לאן להתפתח לעומת מסחר, שדי מיצה את עצמו בארץ. וזו גם הסיבה להתמקד בהוד השרון, שהיא עיר שיש לה עוד הרבה לאן להתפתח, במיוחד לעומת הערים השכנות".
קופרלי מודה שהקמת מתחם שרונים לא לוותה באסטרטגיית המגורים מההתחלה, אבל הדברים התגבשו במהלך הזמן: "אתה מנסה לתכנן כמה שיותר קדימה אבל הכול במגבלות המדינה שלנו, ומגבלות התכנון. אנחנו מנסים לעבות את הפעילות באותו אזור שאנחנו עובדים בו, בכל הזרועות שלנו, אם זה תעשייה, מגורים, מסחר וכו'".
בשבועות האחרונים נאלץ קופרלי הבן, כמו בעלי עסקים רבים, להתמודד עם השלכות הלחימה בדרום, האזעקות ומצב הרוח הלאומי הירוד. לדבריו, גם המרכז המסחרי בהוד השרון חווה ירידה, אבל פחותה ממקומות אחרים: "זה אזור שספג הכי פחות אש באזור המרכז, ואנשים גם מעדיפים להגיע למקום סגור. לאנשים יש נטייה ללכת למקומות חדשים יותר, כי פסיכולוגית זה יותר מוגן, יש יותר מרחבים מוגנים ויותר פתרונות. מקומות שיש בהם חניונים תת קרקעיים, למשל, מוסיפים לתחושת הביטחון כי אנשים פוחדים מהנסיעה באוטו. אז אנחנו באמת כמעט ולא נפגענו מהמלחמה יחסית למקומות אחרים, שבהם אני יודע שיש ירידה דרמטית. בשבוע הראשון הייתה ממש עצירה ולאט לאט זה משתחרר".