חוזה ידוע ככלי לחלוקת סיכונים. בהתאם לכך, קיימים חוזים רבים בהם מודגש כי הקונה רוכש את הנכס במצבו כפי שהוא AS IS.
במקרה מעין זה, לכאורה, לוקח הקונה על עצמו את הסיכון לקיום פגמים בנכס ומשכך אף אם מתגלה בסופו של דבר פגם, לא יכול הקונה לטעון להפרה או לטעות ברכישת הנכס. עם זאת, פסק דין שניתן לאחרונה (תא (י-ם)57651-05-11)קובע מגבלות למושג AS IS.
מקרה שהיה כך היה: ביום 2.2.09 התקשרו חמש מערכות ייזום והפקות בע"מ (התובעת) ואגודת העיתונאים בירושלים (הנתבעת) בהסכם שכירות על פיו השכירה הנתבעת לתובעת, אולם בשטח של כ-115 מ"ר בבית אגרון וכן מטבח, מחסן ומרפסת פתוחה בשטח כ-300 מ"ר. הסכם השכירות נכרת לתקופה של 36 חודשים. מטרת השכירות הוגדרה בהסכם כ"שימוש במושכר לצורכי הפעלת מרכז לארגון אירועים, כנסים, ירידים ופרסום".
במסגרת ההסכם הצהירה התובעת כי בדקה את המושכר, את מצבו התכנוני והפיזי, לרבות בדיקות מקיפות בכל הרשויות המוסמכות וכי היא מוותרת על כל טענת פגם או אי התאמה "בנוגע למושכר והתאמתו". עוד הצהירה כי היא מקבלת את המושכר במצבו ""AS IS, וכי לא תבוא לנתבעת בכל תביעה לביצוע שינויים, תיקונים או שיפוצים. התובעת הוסיפה והצהירה כי היא בלבד אחראית להשיג את כל האישורים והרישיונות הדרושים לצורך התאמת המושכר והעסק שינוהל בו.
עם קבלת המושכר ביצעה התובעת עבודות שונות על מנת להתאים את המושכר לצרכיה, ועד לשלהי שנת 2010 עשתה בו שימוש כמשרד פרסום. בשל רצונה של התובעת לקיים אירועים במושכר בדקה התובעת בעיריית ירושלים את תוכניות המושכר, ואף פנתה למהנדס על מנת שיבחן כמה אורחים יכול המושכר להכיל.
בסיומה של הבדיקה התברר לתובעת כי לפי תכניות הקונסטרוקציה של הבנין והחישובים הסטטיים ועל פי התקנים החלים כיום, לא ניתן לעשות שימוש במושכר כאולם אירועים או כמסעדה, והוא אף אינו יכול לשמש כמשרד. הנסיונות לפשרה לא צלחו ומשכך הגישה התובעת תביעת פיצויים על סך של 4,000,000 שקל בגין הנזקים שנגרמו לה עקב התקשרותה בהסכם שכירות עם הנתבעת ובשל הטעייתה בכל הקשור להתאמת המושכר למטרת השכירות.
התובעת טענה כי הוציאה סכומי כסף רבים לשם התאמת המושכר לצרכיה אך בסופו של דבר התברר לה כי לא ניתן לעשות בו שימוש כמרכז לארגון אירועים וכנסים ולא ניתן להקים בו בית אוכל שכן מדובר בבניין מסוכן. ויתירה מכך, הבניין אף לא היה כשיר לשמש כבניין משרדים שהינו חלק בסיסי במטרת השכירות.
התובעת אף טענה כי הנתבעת ידעה שהמדובר בבניין מסוכן אך היא הסתירה עובדה זו מהתובעת. לעומתה טענה הנתבעת, בין היתר, כי אף אם מדובר היה במבנה מסוכן, על התובעת היה לערוך את הבדיקות והיא לקחה על עצמה את מלוא הסיכון לבירור הפגמים בכך שרכשה את הנכס AS IS. משלא עשתה את הבדיקות הנדרשות, אין היא יכולה להעלות את עילת הטעות ואין לה להלין אלא על עצמה.
בית המשפט ניתח את מטרת השכירות הקבועה בהסכם ובניגוד לטענת התובעת קבע כי מטרת השכירות לא כללה קיום אירועים או ירידים. מטרת השכירות הבסיסית והיחידה היא שימוש משרדי. כיוון שכך לא ניתן לתבוע את הנתבעת על אובדן הכנסות ו/או הפסדים בגין אי קיום אירועים.
באשר לעובדה שלא ניתן היה לעשות שימוש במושכר גם כמשרד עקב היותו חלק מבניין מסוכן קבע בית המשפט קביעה מעניינת. על פיו, הגם שהתובעת שכרה את הנכס AS IS ולכאורה מלוא הסיכון אמור ליפול על כתפיה, הרי שביחס למטרת השכירות הבסיסית (שימוש משרדי) התובעת לא לקחה על עצמה את הסיכון.
לשון אחר, גם כאשר התובעת שכרה את הנכס AS IS עדיין היא לא לקחה על עצמה את הסיכון כי לא ניתן לעשות בנכס דבר. "חוסר האפשרות לעשות כל שימוש במושכר, אפילו לא כמשרד, הוא סיכון שהוא מעבר לסיכון שהתובעת נטלה על עצמה, או יכולה היתה לצפות, בעת כריתת ההסכם. ניתן לומר כי הצדדים הסכימו (מכללא) שתוקף ההסכם יהיה מותנה באפשרות לעשות שימוש במושכר".
בשל כך קבע בית המשפט כי המדובר בטעות משותפת (סעיף 14(ב) לחוק החוזים) לפיה הן התובעת והן הנתבעת טעו ביחס לשימושים האפשריים של המושכר. משיקולים של צדק יחסי בין הצדדים הורה בית המשפט לנתבעת לשלם לתובעת סך של 66,000 ₪ בלבד וזאת בשל הוצאות שהוציאה התובעת לצורך התאמת המושכר לצרכיה.
יודגש, כי פסיקה זו אינה נקייה מספקות שכן אפשר לסבור שכאשר השוכר שוכר את הנכס AS IS הוא לוקח על עצמו את מלוא הסיכון אפילו אם לא ניתן לעשות בנכס דבר. טלו מקרה בו ראובן קונה משמעון מחשב במצבו כפי שהוא AS IS ומתברר כי המחשב מקולקל ולא ניתן לעשות בו שימוש אך שמעון המוכר לא ידע זאת ואף לא יכול היה לדעת זאת (הוא עצמו קנה אותו מקולקל אך אף פעם לא השתמש בו).
ספק בעיני אם צודק לאפשר לראובן לבטל את החוזה עקב טעות שכן הוא לקח על עצמו גם את הסיכון שלא ניתן לעשות במחשב דבר. בכל אופן, בהמשך לפסיקה זו ראוי להדגיש ולפרט במסגרת החוזה כי לקיחת הסיכון מתייחסת לכלל אפשרויות מימוש ומטרות הנכס וכך למזער עוד יותר את הסיכון ביחס למוכר.
ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי. חבר סגל במרכז האקדמי כרמל בחיפה ומרצה למשפט פלילי באוניברסיטת בר אילן.