פרוייקט מגורים בגבעת שמואל / צילום: דרור מרמור
משבר דיור אינו נחלתה הבלעדית של מדינת ישראל. משבר דומה קיים בעולם כולו - בבריטניה המשבר עצום, בין היתר כתוצאה מהפסקת הבנייה בתקופת המיתון; ניו יורק במשבר דומה בשל עליית מחירים חריפה של דירות להשכרה, ובצרפת, התחלות הבנייה ב-2013 היו צריכות להיות בהיקף 500 אלף יחידות דיור, אך נבנו רק 330 אלף. אפילו בגרמניה, שבה צמצום האוכלוסייה היה אמור לשפר את המצב, מצהירה הממשלה על משבר דיור בערים הגדולות.
טעות 1: קופצים בין תוכניות
השאלה אינה אם חוק מע"מ אפס טוב או רע, אלא האם צריך להתחיל ביישום פתרון חדש, לפני שהושקעו כל המאמצים ביישום פתרונות קיימים. בשנות ה-80 היה שיקום שכונות, בשנות ה-2000 פינוי בינוי, אחר כך הגיעה תמ"א 38 שהתחילה כמדיניות הגנה מרעידות אדמה, והפכה בלחץ משרד השיכון למדיניות בזק להתחדשות ובינוי והגיעה עד ניתוק הקשר בין הבנייה החדשה לחיזוק הבניינים הישנים.
על כל אלה ייצרה הממשלה הנוכחית כלים חדשים שמותגו כחדשניים, ובהם "בינוי פינוי" וחברת "דירה להשכיר", זאת במקום להסיר את חסמי התוכניות הקודמות ולחילופין - לבטלן, אם הוחלט שהן כישלון.
הוספת פתרונות בלי מדדי הצלחה ברורים ובלי התמודדות עם שונות, באזורים שונים, בערים שונות ובקהלים שונים, מייצרת כלים ורעיונות לבעלי קרקע, יזמים ורשויות, אך מקשה עליהם לבחור את הפתרון בעל ההיתכנות הגבוהה ביותר.
טעות 2: דירות גדולות מדי
בכל העולם המשבר נובע מהאטה בקצב הבנייה בשילוב עם הנהירה הגוברת של אזרחים לערים. בישראל, הבעיה אינה קשורה לנהירה העירה - שכן הרוב בישראל כבר גרים בערים.
הבעיה שלנו היא כבר שנים נבנות ומתוכננות כאן רק דירות גדולות, וכך זוגות צעירים בלי ילדים, וזוגות מבוגרים שילדיהם כבר לא גרים עמם, מתגוררים בדירות גדולות מכפי צרכיהם. המשבר נולד משילוב של מחסור בדירות בגודל הדרוש, ועלויות הדירות קיימות, הנובע ממחיר הקרקע והשטח המיותר של הדירות.
המחסור בדירות שיאפשרו להתחיל משפחה בדירה קטנה, ולאחר מכן כשיתעורר הצורך לרכוש דירה גדולה, מוביל להוצאות עודפות ומיותרות, למצוקת היצע וקשיים פיננסיים. חסרה מדיניות שתתקן כשל שוק זה.
טעות 3: רשויות רבות מדי
גופים חופפים, בעלי מטרות שונות ולעתים מנוגדות, מולידים מציאות מסורסת ובזבזנית. רשות להקמת דירות להשכרה הוקמה, גם רשות להתחדשות עירונית בדרך. כבר יש לנו רשות למקרקעין, היא רמ"י, וכן קיימות חברות דיור ורשויות שיכון תחת משרד השיכון ורשויות עירוניות. אבל במדינת ישראל, אם הרשויות הקיימות לא יכולות לפתור בעיה, מקימים רשויות חדשות. ואלה, אשר גם הן באות עם שדירת ניהול ופוליטיקה משרדית, ארגונית ומפלגתית שמניעה אותן, רק מסרבלות את הדרך לפתרון הבעיה.
מודל רשויות ביצוע קיים במדינות אחרות, ביניהן בריטניה. ההבדל הוא שתנאי להקמתן הוא הסדרת יחסי הגומלין ביניהן, וסמכות הביצוע קיימת, אך היא תמיד לצד השלטון המקומי.
טעות 4: ובתוכה הפתרון
כינון גורם מרכז לתחום התכנון והבנייה, שאותו תבע השופט זיילר ב-2004 ועליו המליצה ועדת המנכ"לים ב-2006, נפל בינתיים על אוזניים ערלות. המצב בכנסת הנוכחית רק החמיר. קבינט הדיור, במקום להיות הגורם המנהל, הפך למקום שבו משרדים מעלים רעיונות, וכך גדל מספר המנהלים והמובילים, שכל אחד מהם מושך לכיוון אחר, כמו דרקון עם ארבעה ראשים.
את משבר הדיור ניתן לפתור רק אם יהיה גורם אחד שינהל, שהאחריות והסמכות יוטלו רק עליו, ויינתנו לו המשאבים הנדרשים לכך. את ריבוי הדעות והאינטרסים ניתן להכיל באמצעות מועצה ציבורית, בדומה למועצה הארצית לתכנון ובנייה הפועלת כיום, ומורכבת ממשרדי ממשלה ובעלי עניין.
הגורם המרכז לא יבנה ויתכנן, תפקידו יהיה להתוות מדיניות, לאפשר ולבקר. הגורם צריך להיות בעל כלים להבנת המשמעויות ההנדסיות, הכלכליות והאנושיות הנובעות מהאתגרים והפתרונות המוצעים ולהתמקד במענה חד לסוגיות, לתת עדיפות לפתרון אחד על פני אחר, בהתאם לגודל, לכלכליות ולחסמים תכנוניים.
הגורם המבצע לעומת זאת, צריך להיות השלטון המקומי. לבדו או בסיוע רשות ביצוע ממשלתית, שכל תפקידה יהיה לסייע אם הרשויות המקומיות לא יוכלו לעמוד במשימה לבדן.
הבחירות בפתח ולא כולם שמחים לקראתן, אבל טמונה בחובן גם הזדמנות. זו אינה הזדמנות להציע פתרונות חדשים, טובים ככל שיהיו, אלא לחתור למענה לאתגרים בנמצא ובקיים. זאת, תוך מענה לשונות בין מקומות, ריכוז מאמצים ניהוליים וגיבוש היררכיה של פתרונות בניהול אחיד, ברור, עם מבט רחב וכולל.
- הכותב אדריכל, לשעבר מנהל אגף בכיר לבנייה במשרד הפנים, כיום מנכ"ל SUITS לפיתוח אסטרטגיות וטכנולוגיות לעירוניות חכמה