תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית
כלל ראשון - תקשורת
תקשרו באופן רציף ותדיר עם כלל מחזיקי הזכויות בבניין ולאורך כל השלבים והתהליכים - תהליך המשא ומתן עם היזם לוקח זמן רב ולעיתים אף מדובר בחודשים. בזמן זה היזם והצוות מקיימים מספר רב של פגישות ודיונים ועד אשר מגיעים לתמהיל עסקה מקובל בין היזם לנציגות הנבחרת. מבחינת שאר מחזיקי הזכויות שלא שותפים לתהליך, לא קורה דבר. הם לא מודעים לעבודה שנעשת, הם לא מודעים לבעיות ולא מודעים לפתרונות. בעולם דיגיטלי שבו התקשורת זמינה בלחיצת כפתור, ניתן וצריך לשתף את כולם בכל מה שקורה. באמצעות מייל, קבוצה בווטסאפ והרשתות החברתיות, ניתן לעדכן אונליין את כלל מחזיקי הזכויות בהתקדמות, בהישגים ובבעיות.
הדבר יגרום לשאר מחזיקי הזכויות להרגיש מעורבים ביצירת הפרויקט, המערבות הרגשית תהפוך לערך וגם אם לא מדובר במעורבות אקטיבית. כמובן שלאחר החתימה על ההסכם ובזמן שהיזם עמל להוצאת היתר בנייה (תהליך שגם יכול לקחת שנתיים) יש לעדכן סטטוס הפרויקט לכלל מחיזיקי הזכויות במתחם אחת לחודש לפחות.
כלל שני - מנהיגות מקבלים ולא לוקחים
הנציגות צריכה לקבל את המנהיגות מכלל מחזיקי הזכויות בבניין. לעיתים ואף רך כלל ללא סיבה מוצדקת, הצוות המוביל נתפס כאינטרסנט ובעייתי להעברת האינפורמציה על ידי שאר מחזיקי הזכויות במתחם. הנציגות צריכה לדעת לקבל את המנהיגות בזכות ולא בחסד. בטרם הצגת הפרויקט והחלק שבו מציגים את היזם, התכנון והדמיה. הנציגות צריכה להציג את פעולתיה שנעשו עד נקודה זו. במצגת של הנציגות יש לפרט: עם איזה יזמים נפגשנו, איזה הצעות קיבלנו, מדוע חשבנו לבחור בחברה היזמית שבחרנו, מדוע בחרנו את העו"ד שבחרנו, מה הדברים שהיה לנו חשוב לקבל במשא ומתן עם היזם ומדוע. לסיכום הדיירים יתנו לכם את המנהיגות ובמידה ותוכיחו שביצעתם תהליך: רציני, מדוייק, קפדני ונקי לרווחת כולם.
כלל שלישי - לזכור שדבר אינו אישי מבחינת הנציגות
מבחינת הנציגות שום דבר לא אישי. תמיד תפעלו מתוך מנהיגות ולא מתוך אמוציות. אל תיקחו באופן אישי התנגדות וגם היא מופנית אליכם באופן אישי. ההרגשה הזאת מאד מתסכלת ומוציאה את הרוח מהמפרשים. קונפליקט עם מתנגד המוביל לפגיעה ברמה האישית מרחיק המתנגדים ומעמיק התנגדותם.
כלל רביעי - לזכור שמבחינת שאר מחזיקי הזכויות - הכל אישי
מבחינת שאר מחזיקי הזכויות הכל אישי. לעולם אל תיכנסו לוויכוח אישי עם מתנגד, מתנגד הופך לאקטיבי בדרך כלל בגלל פגיעה אישית באגו. המתנגד שלדידו עבר השפלה שפגעה בו (לדוגמה כינו אותו סחטן באסיפת דיירים רבת משתתפים וכו') אותו מתנגד יעשה שימוש בכל הערכאות השיפוטיות ובכל הכלים העומדים לרשותו. גם אם הוא מפסיד בכול הזירות ואין שום הגיון כלכלי מאחורי המאבק הוא ימשיך אותו.
כלל חמישי - אל תהדפו התנגדויות
לעיתים התנגדויות שמביעים מחזיקי זכויות נשמעות הזויות. אסור להדוף התנגדויות או להשליכן כחוסר רלבנטיות. נסו להקשיב למתנגדים, להבין לעומק את פשר ההתנגדות והרציונל מאחוריה. להתנגדות רציונלית בדרך כלל יש פיתרון.
כלל שישי - לעולם אל תמדרו מתנגדים
לא כל הדיירים נרתמים למהלך מתחילת התהליך. חיכוחים עם מתנגדים בשלבים המוקדמים של התהליך, גורמים (באופן טבעי ומוטעה) למדר את אותם מתנגדים משאר התהליך. מצד אחד הדבר פוגע משמעותית בסיכוי לרתום אותם תוך כדאי התהליך ומצד שני בתהליך של כפיה מול המפקח/ת על המקרקעין. המידור משחק לידהם ואלה יוכלו לטעון שלא שיתפו אותם בכלום והדבר מעיד על בעיתיות בהתנהלות וחוסר שקיפות ביצירת העסקה. לכן תמיד תשאפו למגע ותקשורת עם המתנגדים. לא תמיד צריך להסכים איתם על הכל, אבל תמיד צריך להקשיב להם. תעדו את הנסיונות לתקשר עם המתנגדים. תיעוד זה ישמש אתכם בתהליך הכפיה מול המפקח/ת וטענת חוסר שקיפות מצד המתנגדים, לא תוכל להטען.
*** אייל אוכמן הוא שותף ומנכ"ל חברת תל דן יזמות בנדל"ן ועוסק ביזום פרויקטים להתחדשות עירונית. אוכמן משמש כיו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר ומנהל האקדמי של תוכנית ללימודי תמ"א 38 והתחדשות עירונית של האוניברסיטה העברית ומרכז פישמן לנדל"ן