בכל הנוגע להתחדשות עירונית, בגבעתיים הוחלט לשים דגש על פרויקטי פינוי בינוי ■ בעתיד הקרוב יפונו כמה בניינים ישנים ברחוב בראשית בעיר ובמקומם ייבנה בניין חדש בן 10 קומות
שיטת המכרזים, לפיה כמה חברות מעבירות הצעות לביצוע הפרויקט, עשויה להעניק לדיירים תמונה מלאה ומאפשרת בחירה מיטבית ביזם ■ כיצד ניתן להוציא אותה לפועל?
תקן 21 נוצר ע"י מועצת שמאי המקרקעין על מנת לשמש את הוועדות השונות בבואן לבחון היתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי ■ האם הוא ממלא את מטרתו, או שנדרשת חשיבה מחדש לגביו?
עם אישור תוכנית הרבעים ברובע 3 בת"א, תוכל העיריה לגבות היטלי השבחה בגין זכויות הבנייה המוקנות בו ■ גם בערים נוספות ההיטל המדובר עשוי לשנות את כללי המשחק בשוק התמ"א 38 בשל חיוב דיירים בתשלום גבוה והעמסתו על היזמים
מתווכי נדל"ן המתמחים בשוק ההתחדשות העירונית, יכולים לשמש כעזר לנציגות הדיירים במהלך תהליך התמ"א 38 ■ "סוכן המעורה בתחום זה יוכל לספק לדיירים תמונה כוללת על הפרויקט עוד בתחילתו"
ההתחדשות העירונית עברה התבגרות ומיסוד בעשור האחרון ■ המאפיינים המעידים על כך הם התערבות הרשויות בממשק שבין היזם לדיירים, והתנהלות בעלי הדירות, שלמדו את התחום
הפופולריות של תמ"א 38 הביאה רבים לנסות מזלם בתחום ■ אולם לעיתים נאלצים יזמי פרויקטים לוותר עליהם מסיבות שונות באמצע הדרך ולהעביר אותם ליזם אחר שיסיים אותם ■ "הסיכוי למימוש פרויקטים מסוג זה נמוך לעומת אלה המובלים על ידי אותו יזם מראשיתם ועד סופם"
תקן 21 הוחל במטרה לקבוע האם קיימת התכנות כלכלית לפרויקטי פינוי-בינוי ■ אולם לעתים מושת היטל השבחה על היזם, אשר מעביר את הפרויקט אל מתחת לרף הרווחיות הקבוע בתקן ■ כיצד ניתן להתגבר על בעיה זו?
אישור תוכנית רובע 3 בת"א, המעניקה זכויות בנייה באזור המדובר, מעלה את סוגיית היטל ההשבחה בגין פרויקטי תמ"א 38 ■ האם העירייה תגבה היטל שכזה ממוכרי דירות ברובע בגין זכויות הבנייה המוקנות בו, מבלי להתחשב אם בכלל התכוונו לקדם תמ"א 38 בנכס
מנגנון הקרקע המשלימה מאפשר הסבת חלק מהזכויות הניתנות בפינוי בינוי אל עבר קרקע אחרת באותה הרשות, על מנת לייצר רווחיות לפרויקט ■ אולם לעיתים אין בנמצא עתודות בנייה מספקות כדי לממש אותו ■ איך אפשר לפתור מצב שכזה באורח מיטבי?
מגמת הקיפאון במחירי הדירות עלולה לפגוע באופן מהותי בהתחדשות העירונית ■ "במקרה שהרווח ייחתך, חלק מהיזמים עשויים שלא לזכות בליווי בנקאי; התמורות לדיירים יקטנו, ופרויקטים רבים יהפכו לא כדאיים עבור שני הצדדים"
מפת ההתחדשות העירונית במדינה מחולקת לשלושה אזורים – תל אביב ורמת גן, ערי המרכז האחרות והפריפריה ■ מהם המאפיינים של כל אזור ואיזה סוג פרויקטים מועדף בו
יזמים רבים נוטים שלא לקדם פרויקטים בדירות הרשומות כחברות גוש חלקה, שכל נכסיהן הם זכויות במקרקעין ■ מהי הבעייתיות במבנים בעלי סטטוס שכזה וכיצד ניתן להתגבר עליה?
תוכנית המתאר של ת"א, שאושרה לפני כשנה, קובעת את המדיניות התכנונית בעיר ומאפשרת, בין השאר, תוספת של 120 אלף דירות בשנים הקרובות ■ במה עוד היא תשנה את העיר, ומהו היחס בינה לבין תוכנית הרבעים?
בכל פרויקט תמ"א 38 עומדים מול הדיירים היזם והקבלן המבצע, אולם בנוסף אליהם נדרשים לפרויקט יועצים שונים, על מנת שייצא לפועל ■ איך לנהל מולם את התהליך באופן מיטבי?
שוק ההתחדשות העירונית בת"א עומד לעבור שינוי, בעיקר עקב הכניסה ההולכת וקרבה לתוקף של תוכנית הרבעים ■ "צפויה הצפה ראשונית במתן היתרי בנייה של פרויקטים"; תהיה לכך השפעה מהותית על מלאי הדירות באזורי התוכנית בעיר"
בשעה טובה חתמתם על הסכם לפרויקט תמ"א 38 בבניין ■ החוזה מול היזם מאחוריכם, אבל גם בשלבים שלאחריו יש סוגיות רבות שכדאי לשים לב אליהן ולדאוג לפתרונות עבורן בעוד מועד
לאחר שנושא זכויות הבנייה בתמ"א 38 הריסה ובנייה הוסדר כמעט לחלוטין, הדיירים החלו לבחון מי מציע תכנון אופטימלי יותר לבניין החדש ולדירה עצמה, לעיתים עד לרמת מסתורי הכביסה ■ "על היזם להגיע לשלב הפרזנטציה עם תכנון מלא ומי שאינו מסוגל לכך כבר מזמן לא במשחק"
הפופולריות של תמ"א 38 גרמה להצפת השוק בחברות הפועלות בתחום ■ איך הן יכולות לבדל עצמן אל מול כל האחרות ועד כמה הדבר נחוץ?
נושא המיסוי בעסקאות התחדשות עירונית מהותי לבחינת ההיתכנות והכדאיות של פרויקט ■ לא אחת הוא גורם לסכסוכים וחילוקי דעות, המסכנים את הפרויקט ודורשים פתרון מהיר מחוץ לכתליי בית המשפט
מסמך מדיניות שהוציאה לאור עיריית תל אביב, כולל בתוכו מעין אישור להיקף הזכויות הפטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38 הריסה ובנייה
ברבים מפרויקטי ההתחדשות העירונית, משתמשים היזמים בשירותיהם של גורמים מתווכים, המביאים את הפרויקט לשלב המאפשר הוצאתו לפועל ■ כעת הוחלט להסדיר את פעילותם על פי חוק, כדי למנוע התנהלות בלתי ראויה מצידם
קשר בלתי אמצעי עם הדיירים, המאפשר להבין העדפותיהם, ורוכשים בעלי פרופיל אחיד המגיעים מסביבתו הקרובה של הפרויקט, תורמים לשיווק ולמכירת דירות תמ"א 38 ■ "למנהלי שיווק בחברות שעוסקות בהתחדשות עירונית יש יותר כלים לטרגט את הקונה הפוטנציאלי שלהם"
בשל מרכיב אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית, ניהול סיכונים, המייצר יציבות ליזם, הוא קריטי להוצאת פרויקטים לפועל ■ מה נדרש על מנת להשיג אותו
רוב בעלי הדירות בבניינים ישנים אינם מעוניינים לעבור תהליך פינוי בינוי ■ החשש נובע לרוב מהיקפו הגדול של הפרויקט, הזמן הרב הכרוך בהקמתו ובשינויים התכנוניים הנכפים עליו לעיתים כתוצאה ממדיניות הרשויות המקומיות ■ כיצד ניתן בכל זאת להוציא לפועל פרויקטים שכאלה?
בכל פרויקט התחדשות עירונית השאיפה היא לאזן כמה שיותר את התמורות לדיירים ■ אולם צריך לזכור כי לעתים ישנם אילוצים המונעים לעשות כן ■ "הפעולות ליישום עקרון השוויון וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט, הם המפתח להצלחה של הפרויקט"
האירוע המסמל יותר מכל יציאת פרויקט תמ"א 38 לדרך הוא הריסת הבניין הישן לטובת אחד חדש משודרג יותר ■ לצד השמחה, הוא כולל בתוכו קושי מנטלי עצום עבור הדיירים ■ איך יכולים היזמים להקל עליהם את ההתמודדות עימו
מחלוקות בין הצדדים בפרויקטי התחדשות עירונית עלולות לעכב פרויקטים ואף לעצור אותם לגמרי ■ כיצד ניתן להימנע מכך מבלי לערב את בית המשפט
בפרויקט תמ"א 38 בת"א, מוקם מתקן חנייה אוטומטי, המשנע את הרכב ממפלס הרחוב לעמדות חנייה מתחת לפני האדמה
לאור העובדה כי עתודות הקרקע במרכז הארץ הולכות ואוזלות, יותר ויותר מבוגרים מצמצמי דיור פונים לרכישת דירות התחדשות עירונית במרכזי הערים ■ מהן הדרישות של הקהל הזה, ועל מה יש לשים את הדגש כאשר משווקים דירות עבורו?