האם רשאית עירייה לחייב בעלים של נכס בתשלומי ארנונה באופן רטרואקטיבי? זאת, בין היתר, השאלה שעלתה בעתירה מנהלית שהוגשה נגד עיריית תל-אביב.
העותרת, חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ, הינה הבעלים של הבניין המצוי ברחוב טברסקי 8 בתל-אביב. ביום 17.9.08 חתמה העותרת על הסכם להשכרת משרד בבניין. תקופת השכירות נקבעה מיום 1.10.08 ועד ליום 30.9.09.
לאחר חתימת ההסכם הודיעה העותרת לעירייה על העברת החזקה בנכס לשוכר והעירייה אישרה לעותרת כי השוכר נרשם בפנקסי העירייה כמחזיק הנכס. אלא שהשוכר לא שילם את חשבונות הארנונה ממועד החזקתו בנכס. במסגרת ביקורות שנערכו בשנת 2010 ו - 2012 התברר שהנכס סגור והשוכר אינו מצוי בו.
לנוכח זאת הודיעה העירייה לעותרת כי היא נרשמה כמחזיקה בנכס החל מיום 8.5.2012 וזאת לאור הבדיקות שנערכו בנכס ולאחר שהתברר שהשוכר עזב את הארץ עוד בדצמבר 2008.
בנוסף, בחודש יוני 2013 הודיעה העירייה לעותרת כי לאחר בחינה מחודשת של המקרה ומאחר שלא הומצאו מסמכים המוכיחים כי הצדדים פעלו בהתאם להסכם שכירות מחודש הוחלט כי החיוב בנכס יחל מיום 1.10.2008, תחילת השכירות המקורית.
בגין החלטה זו הוגשה העתירה. העותרת טענה כי החלטת העיריה לרשום את העותרת כמחזיקה בנכס במקום השוכר וזאת באופן רטרואקטיבי לתחילת חודש אוקטובר 2008, מבלי שהתקבלה בידי העירייה הודעה על חדילת חזקה בנכס על ידי השוכר או העותרת ולאחר שהעירייה לא הפעילה את סמכותה במשך 4 שנים כנגד שוכר הנכס היא החלטה הלוקה בחוסר סבירות קיצוני ודינה בטלות.
העירייה לעומת זאת טענה כי הייתה רשאית לתקן את הרישום בספריה ולרשום את העותרת - בעלת הנכס - כמחזיקה בו, לאחר שנודע לה כי השוכר אינו מחזיק עוד בנכס, וזאת בהיותה של העותרת בעלת הזכות השיורית בנכס.
בית המשפט דן בשתי שאלות עקרוניות וחשובות. האחת, האם הייתה רשאית העירייה לתקן את הרישום בספריה כדי להתאימו למצב העובדתי בפועל, זאת בזמן שלא ניתנה לעירייה הודעה על חדילת החזקה בנכס ומבלי שהחזקה הושבה בפועל לעותרת. השנייה, בהנחה שהעירייה הייתה רשאית לתקן את רישומיה כאמור, האם בנסיבות העניין היא הייתה רשאית לתקן את רישומיה באופן רטרואקטיבי?
לגבי השאלה הראשונה ציין בית המשפט כי לפי פקודת העיריות החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המחזיק מוגדר, בין היתר, כבעלים או כשוכר הנכס. בנוסף, על מנת לאפשר לעירייה להטיל את החיוב על המחזיק, מטילה הפקודה על הבעלים או המחזיק חובת הודעה על כל שינוי בהחזקה. הפקודה אף מטילה חובה על בעלים או על מחזיק של נכס, החייב בארנונה, להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקת הנכס כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס.
כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס. מכאן שככלל אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים.
עם זאת לכלל זה נקבעו חריגים לפיהם גם כאשר לא קיבלה העירייה מכתב על חדילת החזקה, היא תהא רשאית ולעיתים אף חייבת לשנות את רישומיה. חריגים אלה מתייחסים למצב בו ברור לעירייה כי קיים פער בין המחזיק המצוין ברישומי העירייה לבין המחזיק בפועל בנכס. אי שינוי המחזיק במצב זה מהווה התנהגות שאינה הגונה מצד העירייה.
במקרה דנן אין חולק כי תשלומי הארנונה בגין הנכס לא שולמו תקופה ארוכה. ניסיונות העירייה לגבות את החוב כשלו, משהסתבר כי המחזיק הרשום איננו מתגורר בכתובתו הרשומה. לכך יש להוסיף, שלעירייה לא הומצא הסכם המאריך את השכירות המקורית. משכך קבע בית המשפט כי נכון עשתה העירייה ששינתה את רישומיה וקבעה כי העותרת היא הנחשבת למחזיקת הנכס.
יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי ההחלטה לחייב את העותרת בתשלומי הארנונה באופן רטרואקטיבי משנת 2008 - דינה להיבטל. בעניין זה (בהסתמך על מספר קביעות של בית המשפט העליון) קבע בית המשפט כי בדרך כלל חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל, אשר יצדיקו חיוב זה. בהקשר זה תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו.
בענייננו דובר בנכס שהושכר לתקופה שתחילתה ביום 1.10.08 וסיומה ביום 30.9.09, עם אופציה לשנה נוספת. העותרת הודיעה לעירייה על החזקת השוכר בנכס בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות. דמי השכירות שולמו כסדרם החל ממועד זה ועד לחודש מאי 2012 בקירוב, כפי שעולה מכרטסת הלקוח של השוכר. העירייה מעולם לא פנתה לעותרת, קודם לחודש יולי 2012 במכתב שבו התריעה כי לשיטתה הנכס אינו מוחזק על ידי השוכר וכי השוכר אינו משלם את חיובי הארנונה השוטפים בגין הנכס, וזאת אף שלשיטתה של העירייה חיובי הארנונה לא שולמו למן מועד החזקתו של השוכר בנכס. כך שאין לקבל את טענת העירייה לפיה רובץ אשם על העותרת בכך שידעה כי קיים חוב ארנונה ביחס לנכס. בנסיבות אלה, אינטרס ההסתמכות של העותרת גובר על אינטרס הציבור בגין אי תשלום הארנונה ביחס לנכס עד לשנת 2012.
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה הן למשכירי נכסים והן לעיריות. מצד משכיר הנכס עליו לדעת שבמקרים מסוימים אף כאשר לא נשלחה הודעת חדילה באשר לנכס ניתן יהיה לחייבו בתשלום הארנונה. מצד העירייה עליה להפנים כי חיוב רטרואקטיבי לא יינתן לעיתים תכופות ולפיכך עליה לפעול בזמן אמת על מנת לידע את המשכיר על שינוי הרישום.
ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי, חבר סגל בבית הספר למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה ומרצה באוניברסיטת בר אילן