תחנת הרכבת במודיעין / צילום: אמיר מאירי
בנק שטחי הנדל"ן הפוטנציאלי של רכבת ישראל עתיד להניב לה הכנסות עתק, בזכות שיווק שטחי המסחר בתחנות. שוויים של שטחי המסחר שאותם מבקשת הרכבת לשווק גבוה, אך לרכבת ישראל צפויות גם מחלוקות עם הרשויות המקומיות שידרשו לממש בשטחים החדשים גם שימושים פחות רווחיים.
בימים אלה עוברים ברכבת ישראל על הטיוטות הסופיות של מכרזי הנדל"ן אשר יובילו להשכרת שטחי המסחר הרבים שהרכבת זכתה לקבל כבעלים לפני שנה. המכרז הראשון צפוי להתפרסם בתחילת 2015 במודיעין, בתחנת הרכבת המרכזית של העיר, ליד קניון עזריאלי.
ברכבת ישראל אישרו כי הם מתכוונים לשווק את השטח הממוקם בעורף אולם הנוסעים בתחנת מודיעין להקמת שטחי מסחר. "זה אולם בגודל כ- 1,200 מ"ר שיחובר באמצעות מעבר תת קרקעי לתחנת האוטובוסים המרכזית שתיבנה בסמוך". ברכבת הוסיפו כי הוועדה המקומית מודיעין אישרה לאחרונה תב"ע הכוללת 3,000 מ"ר שטחי מסחר בתחנה, חלקם באותו אולם וחלקם במסגרת פרויקט עתידי לבניית משרדים ומסחר מעל התחנה.
בעיריית מודיעין-מכבים-רעות אומרים כי הם רואים את השימושים הנדרשים לאו דווקא כשטחי מסחר ומשרדים והתב"ע שאושרה כוללת שימושים אחרים ובהם מלונאות ודיור מוגן או מעונות לסטודנטים.
אלא ששימושים אלה צפויים להניב לרכבת ישראל הכנסות נמוכות בהרבה מאשר הכנסות משיווק שטחים למסחר ומשרדים. ואמנם מדובריה נמסר כי שימושים אלה ייבחנו רק בשלב מאוחר יותר.
"בימים אלה מקדמת עיריית מודיעין הקמת מרכז עירוני", נמסר מהעירייה. "במסגרת תכנונו, בנוסף ל-470 דירות, ייבנו שטחי מסחר, מלונאות, דיור מוגן ומשרדים. מגרש רכבת ישראל הוא חלק ממכלול המגרשים שירכיבו את המרכז. העירייה תעמוד על כך שבמכרז רכבת ישראל יהיה מיצוי מלוא השימושים וזכויות הבנייה בהתאם לתב"ע, ושיכלול דיור מוגן, מגורי סטודנטים או מלונאות, בנוסף למשרדים ומסחר. מטרת תוכנית הקמת המרכז העירוני היא לפתח מסחר, תעסוקה, בילוי, פנאי ותוספת דיור, בתמהיל ובעירוב שאינם קיימים כיום בעיר".
נציין כי כיום, תחנת מודיעין, למרות מיקומה המרכזי, אינה משופעת בנוסעים וברכבת מתכננים כבר יותר משנה מהלכים שיגדילו את הפופולריות של הקו היוצא ממנה לתל אביב.
"במקום להמתין לתקציב מהאוצר"
פוטנציאל הבנייה למסחר ולתעסוקה בכלל שטחי הרכבת מוערך ב-2.5 מיליון מ"ר והפוטנציאל לבנייה באזורים הצמודים לתחנות עומד על כ-4.5 מיליון מ"ר נוספים (ראו מסגרת). בסך הכול, אמר לנו לפני שנה מנכ"ל הרכבת בעז צפריר, כי הוא מאמין כי מימוש פוטנציאל הבנייה יניב לקופתה 1.5 מיליארד שקל ב-15 השנים הקרובות. זהו רווח כפול לרכבת, מאחר שבניית אזורי תעסוקה בצמוד לתחנות צפויה לדעת צפריר גם להגדיל את מספר הנוסעים ב-10 מיליון לשנה.
"ההכנסה המצטברת צפויה להיות בהיקף 1.5 מיליארד בתקופת הפיתוח, ואנחנו מצפים להכנסה קבועה לרכבת בגובה 400 מיליון שקל אחרי השלמת הפרויקטים ב-30 התחנות הראשונות", אמר לנו צפריר. "כיום, היקף הסובסידיה ('דמי הפעלה') שהאוצר משלם תמורת השירותים שאנחנו מספקים לנוסעים נעה בין 1 ל-1.25 מיליארד בשנה, עלויות ההפעלה עומדות על 2 מיליארד שקל וההכנסות העצמיות הן 800 מיליון שקל. החשבון מראה שההכנסות שיניב ההסכם, בתנאיו הנוכחיים, יאפשרו לנו לשפר את התנאים לנוסע, בעצמנו, במקום להמתין לתקציב מהאוצר לשם כך".
30 תחנות, 1,500 עד 6,000 מ"ר בכל תחנה
הסכם הנדל"ן שנחתם בין הרכבת לרשות מקרקעי ישראל בתחילת 2014 בא במקומו של ההסכם המקורי שנחתם בין שני הגופים ב-2004. ההסכם החליף את מנגנון ההיוון בשותפות בין שני הגופים, שהקשה על הרכבת לממש את השטחים שלה, ותכליתו לקדם תוכניות בנייה בעיקר למסחר ולמשרדים באזור תחנות רכבת ובקרקעות הסמוכות להן.
הקרקעות שיש בידי הרכבת מתרכזות ב-30 תחנות שיש בסביבותיהן ובתוכן תכניות בנייה וב-15 אזורים נוספים שנמצאים בבדיקת היתכנות. היקפי הבנייה שסוכמו בהסכם הם עד 1,500 מ"ר לתחנה קטנה, 3,000 מ"ר לתחנה בינונית, 6,000 מ"ר לתחנה גדולה. הרכבת קיבלה פטור ממכרז ברכישת לרכוש זכויות הבנייה במתחמים.