במסגרת הרפורמה האחרונה במיסוי דירות מגורים, נקבע כי רק תושבי ישראל יהיו זכאים להקלה במס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה. בכך, כפופה ההקלה במס רכישה ל"מבחן התושבות" הקבוע בפקודת מס הכנסה. בעיקרו, בודק מבחן זה היכן נמצא "מרכז חייו" של הנישום כשאחד המבחנים המרכזיים לשאלה זו הינו מספר הימים ששוהה הנישום בארץ במשך השנה. ברגיל, המועד הקובע לשאלת התושבות הינו יום רכישת הדירה. למרות זאת, נקבע כהוראה מקלה כי ההקלה תינתן גם למי שרכש את הדירה בטרם היה לתושב ישראל ובלבד שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או שב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות (תושב חוזר ותיק). לפיכך, מי שעזב את ישראל לפרק זמן הקצר מעשר שנים ומעוניין לשוב ולרכוש דירה בישראל, טוב יעשה אם ירכוש את הדירה לאחר שישוב ויהיה לתושב ישראל וכך יזכה להטבת המס של רוכשי דירה יחידה.
לעומת כל אלה, מי שנחשב "עולה" על פי תקנה 12 לתקנות מס רכישה, זוכה להטבות מס מפליגות הרבה יותר:
- לצורך תקנה 12, "עולה" הוא מי שמחזיק באשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות או אשרה/רישיון לישיבת ארעי לפי תקנות הכניסה לישראל ולפיכך שאלת התושבות, לכאורה, אינה רלוונטית.
- לדירות זולות ששוויין אינו עולה על כ 1,500,000 שקל והן דירתו היחידה של הרוכש - שיעור המס לדירה יחידה עומד על 0% בעוד ששיעור המס לעולה חדש הינו 0.5% מס. אולם, לרוכשי דירות יוקרה (דירה ששוויה מעל כ 4,600,000 שקל), תקנה 12 מקנה הטבת מס משמעותית: בעוד שעל פי מדרגות המס לדירה יחידה, חבים רוכשי דירת יוקרה במס בשיעור 8-10% על חלק משווי הדירה העולה על כ 4,600,000 ₪, זכאי "עולה" כאמור בתקנה 12 לשיעור מס אחיד של 5% על כל שווי הדירה שמעל לכ 1,644,000 שקל.
- ההקלה שלפי תקנה 12 ניתנת גם למי שיש בבעלותו כבר דירות נוספות ובלבד שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו. לעניין זה, וככל שמדובר במי שאינו "תושב ישראל" אנו סבורים כי די בכך שהדירה תשמש למגוריו של העולה בעת שהייתו בישראל גם אם בשאר הזמן היא עומדת ריקה, ואנו סבורים שלעניין זה ניתן לגזור גזירה שווה מהוראות הפטור ממס שבח הקובעות כי יראו תקופה בה לא נעשה בדירה שימוש כלשהוא כשימוש למגורים. עוד אנו סבורים, כי מבחן המגורים אינו חייב להתממש מיד, ודי אם תשמש הדירה למגורי העולה תוך זמן סביר בעתיד, כפי שנפסק על ידי בית המשפט במקרה דומה (ע"א 278/84 דליה פרידמן נ' מנהל מס שבח)
-
הכותב ממשרד זיו שרון ושות'
-
האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי