עסקה צלם: פוטוס טו גו
במאמר קודם גרסתי כי החסם העיקרי אשר מונע ביצוע מאסיבי של פרויקטים לפי תמ"א 38 היה ונשאר בעלי הדירות. חשדנות, חששנות והססנות שהינם תוצאה של התנהלות בתנאים של חוסר וודאות ופערי ידע, בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבין היזמים העומדים מולם, יוצרים חסם אשר מטבע הדברים הפיתרון להסרתו אינו מצוי בידי המחוקק.
ניתן לחלק את התנהלותם ויחסם של הדיירים בכל הנוגע לתוכנית החיזוק ל-3 סוגי טיפוסים שונים:
? המובילים: דיירים אלה מבינים את הפוטנציאל והיתרונות הרבים הגלומים בקידום פרויקט לפי תמ"א 38. הם ערים ליתרונות הכלכליים שהינם פועל יוצא של ביצוע הפרויקט, מודעים לאפשרות שהעניקה להם המדינה לשיפור דרמטי בתנאי הדיור שלהם, ללא השקעת משאבים כספיים, ומודעים גם לסכנה הקיימת בהמשך מגורים בבניין ישן ומט ליפול. דיירים אלה נכונים להשקיע משאבי זמן וכסף, במטרה להביא לקידום הפרויקט. הם מתעניינים, בודקים, שואלים, חוקרים, מנהלים משא-ומתן מול יזמים שונים, מנסים לרתום את שכניהם לפרויקט ונכונים לשמש כנציגות הבניין. למרבה הצער, עם קבוצה זו נמנים בדרך-כלל מיעוט בעלי הדירות בבניין.
המתנגדים: דיירים אשר עצם הרעיון העומד בבסיס התוכנית מרתיע אותם. על סוג זה של דיירים נמנים בדרך-כלל דיירים קשישים, המתגוררים בדירתם עשרות שנים, אין להם כל עניין בהרפתקה נדל"נית או בשיפור תנאי הדיור. האפשרות של התרחשות רעידת אדמה או נפילה של טילים אינו מדיר שינה מעיניהם, והיא בבחינת "אחרי המבול". לעיתים נמנים עם קבוצה זו גם זוגות צעירים, כאלה אשר זה עתה העתיקו את מגוריהם לבניין, שיפצו מן היסוד ובעלות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים את הדירה שרכשו. רשמו את הילדים לגנים ולבתי-ספר חדשים, ואין להם שום כוונה לגור במשך תקופה ממושכת באתר בנייה ואף לא לשוב ולהעתיק את מגוריהם לדירה שכורה למשך תקופת ביצוע הפרויקט.
את הסוג השלישי של הדיירים, עמו נמנים רוב בעלי הדירות, ניתן לכנות "הבלתי מעורבים". אלה טרודים בשגרת החיים האינטנסיבית, אין להם את הפנאי, הנכונות או האמביציה הנדרשים כדי לפעול לקידום הפרויקט ואף לא את הנכונות להשקיע את המשאבים המינימליים הנדרשים על מנת לבחון את החלופות העומדות בפניהם, לחקור את תוצאות הבחירה בכל אחת מן החלופות ולקבל החלטות. הנחת המוצא של חברי הנציגות המובילים את הפרויקט היא שהדיירים הבלתי מעורבים ילכו בסופו של דבר אחרי דעתם של הרוב. במרבית המקרים מתבררת הנחת מוצא זו כשגויה.
על-פי היכרות קרובה עם השטח, מרבית חברי הנציגות סבורים כי השלב הראשון בקידום פרויקט לפי תמ"א 38 הוא בחירת היזם. הם משקיעים חודשים ארוכים בבחינת הצעות ובבדיקת יזמים שונים, ולאחר שנדמה להם כי התקבלה בידיהם ההצעה המיטבית, הם מגייסים עורך דין לתהליך ומבקשים ממנו לקדם את ההתקשרות המשפטית מול עורכי הדין של היזם.
וכך, לאחר תקופה של מספר חודשים נוספים, כאשר הסכם ההתקשרות יהיה ערוך ומוכן לחתימה, מכנסים חברי הנציגות אסיפה של כלל בעלי הדירות, מציגים בפניהם את ההסכם, תוך שהם סבורים כי אותם דיירים אשר עד אותה עת לא היו מעורבים - יברכו על המוגמר ויוסיפו את חתימתם.
ואולם, למגינת-ליבם של חברי הנציגות, סמוך לשלב החתימה נכונה להם הפתעה. מתברר כי גם לדיירים הבלתי מעורבים, יש עמדות נחרצות, תנאים קשיחים, צרכים ורצונות שטרם זכו להגשמה בהסכם שיתגבש. דייר אחד אינו מוכן לוותר על כיוון אוויר בדירתו החדשה, דייר אחר מבקש כי הממ"ד ייבנה לכיוון מערב ולא למזרח, דייר נוסף אינו מוכן להמיר את מקום החניה הרגיל שלו בחניה במתקן רובוטי, ועוד דייר שמע כי בפרויקט אחר קיבלו הדיירים גם תמורה כספית עליה הוא מסרב לוותר. או-אז ילך הפרויקט עשרות צעדים לאחור ולמעשה יחזור שוב לנקודת ההתחלה.
לפיכך, המלצתי הראשונה לאותם חברי נציגות המעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38 אצלם בבניין, היא להשקיע כבר בתחילת הדרך את מירב המאמצים על מנת לרתום כמה שיותר דיירים לתהליך. עליהם לצאת לדרך רק כאשר יש בידיהם הסכמה פוזיטיבית והשתתפות אקטיבית של מספר דיירים אשר תואם, לכל הפחות, את הרוב המינימלי הקבוע בחוק החיזוק לשם קידום פרויקט לפי תמ"א 38.
כיצד יוצרים הסכמה פוזיטיבית ואקטיבית כזו? כיצד רותמים גם את הדיירים הבלתי מעורבים לתהליך?
בשלב הראשון יש לכנס אסיפה של כלל בעלי הדירות. יש לוודא מראש כי באסיפה יהיה נוכח מספר הדיירים המינימלי הקבוע בחוק לשם קבלת החלטות בנוגע לתמ"א 38. יש להצטייד מראש ביפויי-כוח שיינתנו על-ידי דיירים שאינם מתכוונים להשתתף באסיפה או לקבל מראש את עמדתם בכתב.
באסיפת הדיירים יש לקבל החלטה עקרונית, על-פי השיעור הקבוע בחוק לגבי כל סוג של פרויקט, בדבר נכונותם של הדיירים לבחון הצעות לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבות) או לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).
יש צורך להסמיך את חברי הנציגות ולהגדיר מפורשות את סמכויותיהם. כבר בראשית התהליך יש למנות לצידם של חברי הנציגות, אנשי מקצוע מתאימים ובהם עורך הדין אשר ייצג את הדיירים ומפקח אשר ילווה את תהליך גיבוש המפרט, עריכת התוכניות וליווי הבנייה. יש לנהל פרוטוקול מסודר אשר תוכנו יאושר על-ידי כלל הדיירים הנוכחים באסיפה אשר תומכים עקרונית בקידום פרויקט.
בשלב השני על חברי הנציגות לפעול, בסיוע אנשי המקצוע המלווים אותם, לשם קבלת הצעות ממספר יזמים שונים. על ההצעות להיות ברורות, מפורטות ומלוות בתוכנית סכמטית ראשונית אשר תאפשר להבהיר לדיירים איך עתיד להראות הפרויקט המתוכנן (יש להניח כי תנאי שיעמיד היזם לשם הגשת הצעה כזו היא נכונות של הדיירים להעניק לו תקופת בלעדיות. מוצע לדיירים שלא לחתום על מסמכים מסוג זה, אלא בליווי ואישור של עורך דין המייצג את עניינם).
לאחר שתתקבל בידי חברי הנציגות ההצעה המיטבית, מוצע לכנס אסיפה נוספת של כלל הדיירים ולהביא את ההצעה לאישורם. במידת הצורך ועל-פי רצונות וצורכי הדיירים כפי שיועלו באסיפה, יש לפעול לביצוע מקצה שיפורים מול היזם.
רק לאחר שיתחוור כי קיים בבניין רוב מספק להצעה שעומדת על הפרק, ניתן יהיה להתקדם לשלב הבא ולהתחיל בגיבוש הסכם ההתקשרות בין הדיירים לבין היזם.
חברי נציגות אשר יפעלו בדרך המתוארת לעיל, עתידים לגלות כי הדרך הארוכה הנדרשת לתהליך היא בסופו של יום הקצרה יותר.
* עו"ד רן ברא"ז הוא שותף בפירמת עורכי הדין לוי טילר ושות' ומתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38.