עד כמה מהווה מיסוי הנדל"ן חסם לבנייה בישראל? על השאלה הזאת ניסו בכירים בענף להשיב במסגרת שולחן עגול שכותרתו "כשלי שוק ואי-ודאות במיסוי תאגידי הנדל"ן", שהתקיים בשבוע שעבר בוועידת הנדל"ן השנתית של "גלובס".
"מתי ישכילו להבין שהמחלה היא עצם מיסוי המקרקעין, ולא יעזרו תיקונים למיסוי קיים?", שאל מנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן, חיים פייגלין. "אם היו מטילים כזה מיסוי על היי-טק, לא היה פה היי-טק. יזמים, עוד לפני שמגיעים לרשות המסים לברר את גובה המס בעסקה, כבר שילמו היטל השבחה של 50% מגובה ההשבחה לרשות המקומית. בגלל זה בדיוק הענף הזה חולה. מטילים מיסוי כל כך גבוה, עם ניגודי עניינים בין מס שבח להיטל השבחה, והתוצאה היא שהאיש הכי חשוב בעסקה בין שני צדדים זה בכלל עו"ד מאיר מזרחי שבלעדיו הולכים על ביצים. לא סתם אקירוב התייאש ולא בונה בישראל".
את השאלות הפנה פייגלין אל מירי סביון, סמנכ"לית בכירה לשומה וביקורת ברשות המסים, שנטלה חלק בדיון, לצד מנכ"ל חברת אזורים דרור נגל, מנכ"ל מליסרון אבי לוי, מנכ"ל ביג מרכזי קניות איתן בר זאב, מנכ"ל גזית גלוב רוני סופר ומנכ"ל קבוצת חנן מור אבי מאור.
את השולחן העגול הנחה רו"ח טארק דיביני, שותף ומנהל תחום מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט, שפתח את הדיון בהערכה כי "בניגוד לענפים אחרים, המיסוי הותיר את ענף הנדל"ן מאחור".
סביון הזכירה, כי המיסוי הוא חסם, אך גם חלק ממימון תקציב המדינה. היא ציינה שרשות המסים ביצעה לא מעט תיקונים שהקלו על קיצור לוחות הזמנים של הליכי המיסוי והפחתת ביורוקרטיה. "אם תבטלו את מערך המיסוי, זה לא יפגע בתקציב המדינה", אמר פייגלין. "במקום לקבוע שיעור מס גבוה ומסורבל, תגבו יותר מס הכנסה".
סביון הזכירה כי במסגרת חוק ההסדרים, ביצעה רשות המסים תיקון למיסוי דירות להשקעה, שכלל ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים והוספת מדרגות גבוהות יותר של מס רכישה, דבר שהביא לירידה בביקושים.
מייצרים את שוק השכירות
"מיסוי דירות משקיעים כקונספט הוא טעות", אמר מאור. "בישראל מעולם לא היה שוק שכירות מסודר, והמשקיעים הם שמייצרים את שוק השכירות. לא כל זוג צריך לקנות דירה, אבל כל זוג צריך פתרון, ולכן צריך מישהו שירכוש דירה כדי שישכיר לו אותה.
"עובדה שהמוסדיים לא ממהרים לבוא לפרויקטים של השכרה, והמשקיעים לא מחפשים תשואות כמו החברות הגדולות. לכן לייצר מערכת מיסוי שמרחיקה משקיעים עד שיקום פה שוק השכרה משוכלל, זה דבר מעוות".
היזמים נתנו דוגמאות לאי-הוודאות השוררת, בשונה מענפים אחרים, שלעתים מביאה לכך שעסקאות אינן נחתמות. "כשיזם נכנס לעסקת קומבינציה, הוא לא יודע כמה מס יוטל עליו", אמר פייגלין. "צריך לעצום עיניים ולקחת סיכון ברמה של הימור, כי אין אפשרות לדעת מה יהיה מס הרכישה, מה יהיה מס השבח של בעלי הקרקע שאיתם אנחנו מתקשרים, שלפעמים הם סתם חקלאים ולא אנשי עסקים, מה יהיה גובה מע"מ שירותי בנייה, ולכן אנחנו נדרשים להמר על דברים שיתבררו רק בהמשך בהליכים מסובכים. בעבר חשבנו שעסקאות קומבינציה הן יותר קלות כי לא קונים קרקע, והיום הן הפכו להימור בעייתי, והמיסוי מהווה חסם עיקרי".
פרמטרים לא ברורים
נגל הוסיף כי גם בהתחדשות העירונית קיים ערפול. "המדינה מצד אחד מעודדת פינוי בינוי, ומצד שני נתקלים בקשיים, לרבות בתחום המיסוי", הוא הסביר. "בעסקת פינוי בינוי יש פרמטרים רבים שאינם ברורים כמו מס רכישה, מס שבח של הדיירים, מע"מ שלפעמים אנחנו נדרשים לשלם כמה פעמים, וגם מצבים שייחודיים לפרויקטים כאלה, כמו חברה שהחתימה דיירים ומבקשת למכור ליזם את החתימות. מה היא בעצם מוכרת? זו עסקת מקרקעין? חברה? מה לגבי יורשים?".
דוגמה נוספת לאי-ודאות נוגעת לשאלה האם מכירת קניון היא מכירת נכס או עסק. "רשות המסים שוגה שגיאה חמורה בהתייחסות אלינו", אמר בדיון מנכ"ל מליסרון אבי לוי. "אנחנו תעשייה לכל דבר. אם בראש העין יש מפעל שבו מייצרים את תרופת הקופקסון, ומחר החברה לוקחת את המפעל ומוכרת אותו, האם רשות המסים תגיד שזה איגוד מקרקעין? בחיים לא. כי מדובר במפעל שמייצר. אז הבשורה שלי שגם אנחנו מפעל שמייצר. אנחנו לא בניין שגובה שכר דירה, אנחנו עסק שמוכר בגדים, נעליים ותרופות בסופרפארם. לא במקרה שכר הדירה בקניון רמת אביב גבוה בהרבה ממקומות אחרים כי שם מוכרים הרבה בגדים ונעליים. לעומת זאת בקניון בנס ציונה לא מצליחים למכור באותם סדרי גודל, ולכן שכר הדירה הוא פונקציה של המכירות. אנחנו משווקים, מפרסמים, עושים מבצעים, ולעולם רשות המסים לא תיתקל בפרסומת שלנו או של ביג על נכס פנוי להשכרה. אנחנו לא משכירים - אנחנו משווקים. אני צריך לגרום לריקי כהן לבוא אליי. בקניון ארנה בהרצליה, למשל, משהו לא עובד ולא מצליחים למכור בגדים ונעליים, ולכן הערך שלו יורד".
סביון הדפה את הטענות והשיבה כי רשות המסים ביצעה כמה מהלכים שמטרתם קודם כל להשיב לרוכשים הפרטיים פשטות, ודאות ופחות ביורוקרטיה. "אפשרנו מקדמות לרוכשים שיכולים לקבל אישורי מסים הרבה יותר מוקדם, קיצרנו במידה ניכרת את משך הזמן לאישורי מסים מה שנותן לרוכשים ודאות גדולה יותר".
בהתייחס לטענות על גבייה מוגזמת של מסים, הסבירה סביון כי "בפועל, אין הרבה גביית יתר במיסוי נדל"ן. המיסוי על רווחים זהה לעסקים רגילים ולכן כך מתייחסים אליהם בהתאם. אין גם הבדל בין מיסוי נדל"ן למיסוי של חברות היי-טק. נכון שיש מסים יחודיים לשוק הנדל"ן כמו מס רכישה שהוא חריג ושונה.
בנוגע לחוסר הוודאות שקיימת במיסוי נדל"ן, בחלק מהמצבים הוא כלל לא תלוי ברשות המסים. העמדה שלנו היא ודאית, ומי שנוקט בעמדה שונה מאיתנו, חושף עצמו לאי-ודאות. אנחנו סבורים שחברת קניון היא כן איגוד מקרקעין, כי כל ההכנסות והפעילות שלה נובעת מהנדל"ן שלה, ומבחינתנו העמדה ודאית. לכן אם יש העברה של נדל"ן יש מס רכישה. ישנם תיקונים נוספים על הפרק לגבי בנייה להשכרה, ולגבי העברת נכסים מחברה קיימת כנגד מניות, נושאים שנמצאים בדיונים".