גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"יזמים שלא מעודכנים בחקיקה עלולים להכשיל פרויקטים"

עו"ד אברהם ללום, מרצה הקורס "חוזים וקניין בהתחדשות עירונית עירונית", מסביר כי על היזמים להכיר את התחום על בוריו על מנת לנהל את הפרויקט בצורה חלקה ■ "הדיירים יותר חכמים מבעבר ומציגים יכולות ניהול מו"מ גבוהות"

בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38

"תחום ההתחדשות העירונית הוא מורכב ומשתנה מיום ליום, יש עשרות גורמים שצריך לעבור בדרך לפרויקט, וכל אחד מהם דורש מהיזם החלטות מורכבות שמשתנות מיום ליום", אומר עו”ד אברהם ללום, מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות עירונית, ומי שמעביר את הקורס "חוזים וקניין בהתחדשות עירונית" במרכז פישמן.

לדבריו,"יזמים שאינם מעודכנים בשינוי חקיקה עלולים להכשיל פרויקטים" באופנים שונים - בין אם להציע לדיירים הבטחות שלא יוכלו לעמוד מאחוריהן, או לחילופין הצעות שלא נבדקו על בסיס תכנון, מיסוי וקניין - ואז כשיתגלו הבעיות יהיה מסובך לשנות את ההבטחות הראשונות לדיירים, והפרויקט ייפול".

לא להסתמך רק על עורכי הדין

הקורס אותו מעביר עו"ד ללום מספק העמקה ליזמים ולבעלי ניסיון בתחום דיני המקרקעין, במטרה להקנות כלים מעשיים ותיאורטיים להבנת מורכבותו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית על כל שלביו, לרבות החסמים הרגולטוריים והכדאיות כלכלית.

"אמנם יזמים היום הם בעלי ידע רב הרבה יותר מבעבר, ולא מסתמכים רק על סיוע של עורכי-דין המתמחים בתחום, אבל גם הדיירים היום הרבה יותר חכמים מבעבר. הם מתעדכנים באינטרנט ומציגים מול היזמים יכולות ניהול מו"מ גבוהות", מסביר עו"ד ללום, "לכן יזם אינו יכול להרשות לעצמו להגיע למו"מ עם ידע דל מדי, ואינו יכול להסתמך על עורכי-הדין בשלבים הראשונים של שיחות מקדימות מול הדיירים".

עו"ד ללום מסביר כי כבר בשלבים הללו על היזם להיות מעודכן בידע הרלוונטי, על מנת לספק תשובות נכונות לשאלות הדיירים. "אפילו בשאלות כמו איזה מסלול תמ"א לבחור - הריסה או תוספות, או לחילופין מסלול פינוי-בינוי. על היזם להסביר את ההבדלים בבהירות, ואף להמליץ על המסלול הנכון המתאים לדיירים שמולו, זאת בהתאם לפטורים הקיימים מבחינת מיסוי ובהתאם לתקנות הקיימות לביצוע כל סוג של פרויקט".

"בקורס אנחנו מביטים על התחום מלמעלה, מטרתנו להעניק למשתתפים בו ארגז כלים שכולל 4 היבטים עיקריים: תכנון, מיסוי, ניתוח כדאיות כלכלית, וקניין וחוזים", מציין ללום, "אנחנו מתעדכנים בכל ההחלטות החדשות של המפקחת על מקרקעין ובתי משפט, עוסקים בנושא הבטוחות שהוא אחד המהותיים בתחום, מספקים מודלים לפרויקטים של תמ"א 38 ומציעים מודלים חדשים - כמו קבוצות רכישה בתמ"א 38 - שיסייעו לפרויקטים להיות כדאיים כלכלית.

"בנוסף, אנו לומדים את הפרקטיקה של העבודה מול לשכת רישום מקרקעין; עוסקים במימון, ומנתחים הסכם בשיטת צעד אחר צעד", ממשיך ומפרט ללום.

חוסר ידע גורם לעיכובים

"חלק חשוב בקורס הוא העיסוק במוקשים הקיימים בתוך חוזים וכיצד להימנע מהם", מפרט ללום, "למשל בפרויקט של מעל 24 דירות ניתן ליצור חיבור בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי מבחינת תכנון ומיסוי. יזם שלא היה מודע לכך הציע לדיירים לבחור מסלול הריסה בתמ"א 38, לו היה מודע לאפשרות הראשונה היה מגלה שהיא מתאימה יותר גם מבחינתו וגם מבחינת הדיירים".

"דוגמא אחרת היא יזם שלא ידע שבפרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות יש צורך ליצור יחידה רישומית חדשה, כדי לשעבד אותה לטובת ליווי הבנק. היזם הגיע עד לשלב ההיתר מבלי שביצע זאת, וכשגילה זאת היה צריך לעצור את הפרויקט לתקופה של למעלה מחצי שנה", מסביר ללום, "את כל אלה ניתן למנוע על-ידי הקניית ידע מקיף ומעודכן", הוא מסכם.

*** שלושת המפגשים המקצועיים יתקיימו במרכז רבין בתל-אביב בנושא חוזים בהתחדשות עירונית - להרשמה לחצו כאן.

*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".

עוד כתבות

שאול שני / צילום: איל יצהר

שנה לאחר כישלון ההנפקה: ספינת הדגל לשעבר של ההייטק הישראלי ECI בדרך למיזוג עם חברה אמריקאית

ריבון קומיוניקיישנס הציבורית חתמה על הסכם למיזוג עם ECI של שאול שני תמורת 32.5 מיליון ממניותיה ועוד 355 מיליון דולר במזומן ● המיזוג מגיע לאחר כישלון הנפקתה של חברת ציוד התקשורת הישראלית הוותיקה בלונדון לפני כשנה ● בעלי המניות של ריבון פחות מרוצים מהמהלך ושווי השוק שלה נחתך ברבע בארה"ב

עיישה באו  / צילום: באדיבות השגרירות האמריקאית בישראל

הדרך משכונת מצוקה לנאס"א: "לא ידעתי שמהנדסת חלל זה משהו שאדם באמת יכול להיות"

עיישה בואו הייתה תלמידה בינונית, חובבת ספרי מדע בדיוני בשכונת מצוקה במישיגן, שרק רצתה עבודה יציבה כפקידה ● איך בכל זאת הפכה למהנדסת בנאס"א? בראיון ל"גלובס" היא מספרת על המורה ששינה את חייה ועל הרגע שהבינה שבו הנראות שלה חשובה יותר מהמדע שהיא עושה

תמר גור קראוזה, רבה רפורמית עורכת חופות / צילום: אורי אלון , גלובס

"יש לך להמליץ על מישהו שהוא ממש כמוך, אבל גבר?"

תמר גור קראוזה כבר חיתנה 300 זוגות אבל עדיין נתקלת בשאלה: 'תוכלי להמליץ על מישהו בדיוק כמוך רק גבר?' ● אבל היא בכל זאת אופטימית: "קורית כאן מהפכה גדולה שמגיעה מלמטה - הציבור קם ואומר לרבנות אנחנו לא רוצים אתכם יותר. ומהפכות כאלה קורות לאט" ● פרק שלישי בסדרה "העבודה שלי"

נלי תגר ורועי אסף ב"בשורות טובות" / צילום: דניאל מילר

איפה הילד? כשטיפולי הפוריות מפרקים כמעט הכול

"בשורות טובות" עוסק בנושא חשוב מאוד - זוג צעיר שעובר טיפולי פוריות - אבל לפעמים מתנחמד מדי

תזונה /  צילום: Gettyimages ישראל

אלצהיימר, סוכרת, מחלות דם ולב: כמה אייג’ס אכלתם היום

חשבתם ששומן, סוכר וטיגון בעייתיים לתזונה שלנו? מתברר שגם לבישול ארוך, צלייה והשחמה יש השפעה, והם עלולים להאיץ תהליכים דלקתיים שיובילו למחלות כרוניות, כולל הזדקנות מוקדמת ● החוקרים מסבירים ל'ליידי גלובס' איך פועל מנגנון האייג'ס, למה זה מזיק לאכול מנת בשר מיד אחרי דג, ולמה חשוב לשתות קפה טורקי לפני הארוחה

פערי שכר / צילום: שאטרסטוק

הנתון שמסתתר בדוחות הביטוח הלאומי וחושף את מצבם האמיתי של עצמאים בישראל

השימוש שעשה הביטוח הלאומי בנתון השכר הממוצע מציג תמונה מטעה, שממנה ניתן לחשוב כי מצבם של העצמאים טוב • בפועל עומדת ההכנסה החציונית של העצמאים על 5,491 שקל בחודש בלבד ● ארבעה עצמאים מעוטף עזה מסבירים איך מתנהלים כשהעסק תלוי בעוד סיבוב לחימה

רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עם הגב לים: קמפוס נמל חיפה נפתח למגורים ומחירי הנכסים עולים

מסילת הרכבת עדיין חוצצת בין העיר חיפה לבין הים, אבל התוכנית של העירייה ל"קמפוס הנמל" מקדמת את התחדשות האזור כבר עכשיו, והיזמים שנכנסו לפני כמה שנים רואים עליות מחירים

פולקסווגן טיגואן / צילום: יחצ

תג מחיר: טיגואן מודל 2019 מרשים, אבל יקר

הטיגואן מודל 2019 מגיע עם מנוע 1.5 טורבו ושלדה משודרגת ושומר על העיצוב המתנשא של קודמו ● המרחב הפנימי מרשים והשלדה הגרמנית מהוקצעת, אבל המחיר ממשיך לזחול כלפי מעלה

שי ניצן בטקס הפרידה של איילת שקד ממשרד המשפטים / צילום: רפי קוץ

המכתב והנזיפה: פרקליט המדינה ניסה לגייס שופטים לתמיכה בפרקליטות

לפי הדיווח, בין המכותבים הם שופט העליון, עוזי פוגלמן, בעבר בכיר בפרקליטות, ועוד שורה של כמה שופטים בבית המשפט המחוזי ● בפרקליטות מסרו: "הנהלת הפרקליטות נוהגת מזה שנים לשמור על קשר עם פורום יוצאי הנהלת הפרקליטות" ● דוברות הרשות השופטת: "מדובר בתקלה והשופטים המכהנים יוסרו מרשימת התפוצה"

סיון שלחין / צילום: גני פפרמן

“קשה להיות עסק עצמאי בישראל, ובעוטף עזה זה קשה פלוס פלוס”

לסיון שלחין (37) יש עסק לשיווק דיגיטלי והיא מלווה עסקים קטנים מאוזר עוטף עזה ● "להיות בעלת עסק בעוטף זה אומר שכל כמה חודשים צריך לעצור הכל" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il 

 איל זמיר  נדב ארגמן  אבי בלוט בנימין נתניהו ואביב כוכבי בחדר המלחמה בבסיס מטכ”ל/ צילום: קובי גדעון לע"מ

הכין לימונדה: כך ניצל נתניהו את פירות הסיכול המוצלח בעזה

אף אחד לא חושד בדרג הצבאי כי פעל למען הצרכים הפוליטיים של ראש הממשלה בחיסול בכיר הג'יהאד האסלאמי ● אבל מהרגע שהמטוסים יצאו למשימת הסיכול וחזרו בשלום, הפך נתניהו כל היבט אפשרי של ההתרחשויות הביטחוניות לכלי לצרכיו הפוליטיים ● פרשנות

וורן באפט, תלמידו של בנג'מין גרהאם / צילום: ריק ווילקינג, רויטרס

ההשקעה של וורן באפט בטבע: השווי עלה, אך ברקשייר הת'אוויי עדיין הפסידה מאות מילוני דולרים

פורסמו ההחזקות הרבעוניות של ברקשייר הת'אוויי (שבבעלות וורן באפט) בחברת טבע. אין שינוי מרבעונים קודמים, עדיין מחזיק בסוף הרבעון השלישי בכ-43.2 מיליון מניות טבע ● השוני המרכזי הוא שמחיר המניה עלה מ-6.88 דולר בסוף הרבעון ל-9.37 דולר נכון לאתמול, לכן שווי ההחזקה של באפט הוא כ-405 מיליון דולר

אושר בן חמו / צילום: תמונה פרטית

"זה עסק שביום נכנסים אליו 30-40 לקוחות, ובעת אירוע ביטחוני - כלום, רק זבובים"

אושר בן חמו (28) הוא בעלים שותף של בית הדפוס "המדפיסים בע"מ" בשדרות ● "יש לנו קירות משותפים עם המפעל שנשרף, וכשנכנס כיבוי האש, הם שפכו המון מים, וזה הרס לנו הרבה ציוד" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il   

פסיכולוגיה / צילום: שאטרסטוק

להסתכל לחרדה בלבן של העיניים: כל מה שרצית לדעת על חרדה ודיכאון ולא העזת לשאול

חרדה ודיכאון: מה ההבדל בין השניים, איך עובד המנגנון, למה צריך לשים לב ובעיקר איך אפשר להיפטר מזה ● רויטל שוורץ מושיבה את החרדה על הכורסה

אלונה בר און בוועידת עושים שוק \ צילום: איל יצהר

אלונה בר און, יו"רית "גלובס": יש לקיים דיון דחוף על תפקיד מועצת העיתונות בשיקום העיתונות ואמון הציבור

"זוהי שעת חירום. עלינו להודות שמועצת העיתונות אינה ממלאת תפקיד משמעותי ורלוונטי כפי שהיה מצופה ממנה בשעה קשה זו" ● מכתב גלוי ששלחה אמש יו"רית גלובס אלונה בר און למועצת העיתונות ● מפאת חשיבות הדברים והרלוונטיות גם ל"גלובס", אנו מביאים אותו כאן כלשונו

שיגורי טילים מצפון רצועת עזה לעבר יישובי העוטף / צילום: רויטרס  Amir Cohen

צה"ל תקף שורת יעדי טרור של הג'יהאד האסלאמי בעזה

פיקוד העורף הודיע על חזרה לשגרה, אך מטח נורה ליישובים הסמוכים לגדר ● בעוטף, באשקלון, בנתיבות ובשדרות לא יתקיימו לימודים ● צה"ל הודיע כי תקף שורה של יעדים של הארגון ברצועת עזה

ורד רמון ריבלין / צילום: רמי זרנגר

יש לי חולשה לחוזקות

ב–2001 התפרסם המחקר של מכון גאלופ, שתפר תוכנה לזיהוי חוזקות אינדיבידואליות. ברור שרצתי לבדוק מה החוזקות שלי ● הטור הפותח בגיליון נובמבר של 'ליידי גלובס'

 מייק ויקינג /  צילום: Chris McAndrew

"אני האיש הכי מאושר בעולם כיום? אני אחד המועמדים לתואר": ראיון עם האיש שהקים מכון לחקר האושר בקופנהגן

איך זה שהסקנדינבים כובשים פעם אחר פעם את המקומות הראשונים בדירוגי האושר העולמיים? מייק ויקינג החליט להקים את המכון לחקר האושר בקופנהגן, כדי להגיע למסקנות שיסייעו לשפר את איכות החיים של האנושות כולה ● ראיון מיוחד ל'ליידי גלובס'

תלמיד עם מחשב נייד / צילום: שאטרסטוק

בכיר באפל: תלמידים שישתמשו במחשבים של גוגל לא צפויים להצליח

פיל שילר, סגן נשיא בכיר לשיווק באפל, התייחס בראיון לאתר "CNET" למחשבי "כרומבוק" של גוגל: "אם כל מה שאתה רוצה זה לעשות מבחנים לילדים, אולי מחשב זול יוכל לעשות זאת. אבל התלמידים לא הולכים להצליח"

כרמים במחוז מרלבורו. עמק הלואר של ניו זילנד  /  צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

סוביניון בלאן שחבל על הזמן: היקבים הניו זילנדיים מפתיעים

לאחרונה עוקפים הסוביניון בלאנים הניו זילנדיים בסיבוב את מקביליהם הצרפתיים ● אפילו הצרפתים התחילו לפזול לכיוונם