בנייני משרדים / צלם: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
כשהחלו לגבש את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה עמדה לנגד עיניהם של קובעי המדיניות מטרה אחת עיקרית - להתכונן לרעידת אדמה ולנסות להביא לחיזוקם של כמה שיותר מבני מגורים, מבני ציבור וגם בנייני משרדים. כיום, עשור לאחר שאושרה תמ"א 38 במוסדות התכנון והממשלה, יישום התוכנית תופס תאוצה רק בתחום המגורים, כאשר המבנים האחרים, משרדים ובנייני ציבור נותרו מאחור.
רעידת אדמה יכולה להתרחש גם ביום
למרות שנהוג לחשוב כי חיזוק המבנים הכרחי יותר לבנייני מגורים, כבר שנים ארוכות שגורמים שונים טוענים אחרת. הרי בסופו של יום, אף אחד לא קבע שרעידת אדמה באם תתרחש חלילה, תהיה בשעות הערב והלילה כשכולם נמצאים בבתים. במהלך היום רוב הציבור נמצא במקומות עבודה, ומבנים ציבוריים כמו בתי הספר וגנים, בתי חולים ועוד, מלאים. מסיבה זו לא ניתן לקבוע כי חשיבות החיזוק של מבנים אלו פחותה מחיזוק מבני מגורים.
הבעיה האמיתית בתחום חיזוק מבנים שאינם מבני מגורים איננה הנדסית, אלא כלכלית. בעוד חיזוק מבני מגורים מעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה ומאפשר למכור דירות במנגנון כלכלי שנתמך בעובדה שמחירי הדירות נמצאים בעלייה כבר שנים, הדבר אינו כך בכל הנוגע למבני ציבור ומשרדים.
למרות שהצורך בחיזוק מבנים שאינם למגורים ידוע לאנשי המקצוע, הניסוח של תמ"א 38 מתייחס כמעט אך ורק לבנייני מגורים. למעשה, בעוד סעיפים רבים בתוכנית עוסקים בבניינים למגורים ובמצבים שונים, רק סעיף אחד בלבד מתייחס למבנים שאינם למגורים. מדובר בסעיף מספר 14 לתוכנית המתאר הקובע: "על אף האמור בכל תוכנית אחרת, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקיבלה חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, להתיר במבנים קיימים שאינם מיועדים למגורים תוספת בנייה של קומה אחת בתנאים... או תוספת אגף בתנאים... בשטח כולל של קומה טיפוסית אחת של המבנה הקיים ובלבד שהמבנה כולו יחוזק עם התוספת". הפרשנות הנלוות לסעיף זה קובעת כי מדובר בבנייני משרדים, תעשיה, מסחר, מלאכה וגם מבני ציבור.
וכך בעוד תמ"א 38 מאפשרת תוספת של יותר מקומה אחת וגם אז רווח ליזם עדיין בספק, סעיף 14 מאפשר קומה אחת בלבד, או אגף אחד בלבד, בבניין שאינו למגורים. קשה למצוא היתכנות כלכלית בסיסית לפרוייקט שכזה. זו הסיבה שעד היום לא ניתן לראות מגמה של חיזוק מבנים שבוצעו בבניינים שאינם למגורים.
הדבר נכון ביתר שאת גם לגבי מבני ציבור בשל העובדה הפשוטה שבמבנים אלו, גם אם יתקדם יזם או קבלן לקראת פרויקט, לא ניתן יהיה ליישם את המנגנון הכלכלי של התמ"א. זא מכיוון שהיזם או הקבלן לא יוכל לקבל שטחים נוספים למכירה. פרויקט מסוג זה יוכל להיעשות אך ורק על ידי מתן מימון ישיר מהרשות המקומית. מימון שכזה אינו פשוט להשגה, ויש רשויות רבות שלא ימצאו את התקציב לכך, זו הסיבה שחיזוק מבני הציבור ברשויות השונות לא מתקדם.
השינוי בדרך?
למרות המציאות העגומה בכל הקשור לניצול זכויות תמ"א 38 במבנים שאינם למגורים, ייתכן שבקרוב מצב זה ישתנה. לקראת התיקון הרביעי לתמ"א 38, אותו החל לגבש צוות מקצועי במשרד הפנים, הבינו שם לאחרונה כי קיים צורך אמיתי בקידום חיזוק המבנים שאינם מיועדים למגורים. מסיבה זו הודיעו במשרד הפנים לאחרונה כי חלק מתיקון 4 לתמ"א 38 עתיד לכלול גם התייחסות רחבה יותר לחיזוק מבני ציבור, וייתכן שגם למבנים בייעודים אחרים שאינם למגורים. התייחסות זו צפויה להיות במסגרת מתן זכויות נוספות או גיבוש מנגנון כלכלי שונה שיוכל לאפשר יציאה לדרך של פרויקטים חדשים.