משרד האוצר ממליץ לשר האוצר המיועד ויו"ר כולנו, ח"כ משה כחלון, להעלות את מס הרכישה על משקיעים ל-20% מהשקל הראשון. כחלון כבר הצהיר על הכוונה להעלות את המיסוי בשיעור גבוה, במסגרת ההסכם הקואליציוני עם הליכוד שנחתם אתמול (ד').
בהסכם לא צוין שיעור המס החדש. מדובר ברוכשי דירות להשקעה (דירה שאיננה דירת מגורים). ל"גלובס" נודע כי במגעים עם האוצר דיברו אנשיו של כחלון על העלאה גבוהה אף יותר של מס הרכישה, ל-25%. בדיקות פנימיות שנערכו באגף תקציבים הראו כי גובה מס של 20% יהיה האופטימלי מבחינת הכנסות המדינה ממסים, וכל העלאה מעבר לשיעור מס של 20% תביא להפחתת ההכנסות מהמס בגלל הירידה החדה במספר העסקאות.
מדובר בהעלאה דרמטית של המיסוי על רכישת דירה להשקעה, בהיקף של מאות אלפי שקלים לדירה ממוצעת. מס הרכישה המוטל כיום על רוכשי דירה נוספת, שאיננה דירת מגורים, מדורג: החל ב-5% במדרגה הראשונה ועד 10% במדרגה החמישית ממחיר של 15 מיליון שקל ויותר (ראו טבלה).
סימולציה שערכנו לגבי דירה שמחירה 2 מיליון שקל מראה כי המלצת האוצר מגדילה את מס הרכישה המוטל על משקיע פי ארבעה לעומת המס הנוכחי - 400 אלף שקל לעומת כ-108 אלף שקל כיום - בה בעת שרוכש דירת מגורים יחידה ישלם מס רכישה של כ-20 אלף שקל.
הכוונה להעלות את מס הרכישה צפויה לפיכך לחולל רעידת אדמה בשוק רכישת הדירות, שהמשקיעים מהווים 25% ממנו, לפי ההערכות השמרניות ביותר. רשות המסים הוצפה כבר מהבוקר בגל פניות מהציבור בעקבות הפרסומים הראשונים בעניין זה אמש. בשוק הנדל"ן מצפים למבול עסקאות עד לכניסת ההוראות החדשות לתוקף - ולירידה חדה בעסקאות מאותו מועד ואילך. מצד שני, רוכשי דירת מגורים רבים עשויים להחליט להמתין עם רכישת הדירה שלהם, בציפייה לירידת מחירי הדירות לאחר כניסת העלאת המס לתוקף.
על רקע זה נערך האוצר לביצוע מהלך העלאת מס הרכישה במהירות המרבית האפשרית. ואולם האתגר של האוצר אינו פשוט, משום שהעלאת מדרגות מס הרכישה על דירות מגורים (בניגוד לקרקעות) מחייבת לפי בדיקת "גלובס" הליך חקיקה מלא, כלומר את אישור הכנסת בשלוש קריאות. הליכי חקיקת הפטור ממע"מ לרוכשי דירות המחישו היטב כיצד יכולה יוזמת חקיקה להתארך על-פני חודשים ארוכים שבהם שוק הנדל"ן היה שרוי בחוסר ודאות קשה.
העלאת מס הרכישה צפויה להיות הראשון בשורת צעדים שמתוכננים בתקופה הקרובה כדי לרסן את השתוללות המחירים בנדל"ן. צעד נוסף שנבחן בימים אלה באוצר הוא הורדה משמעותית במחירי הקרקעות שמשווקת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מנהל רשות המסים לשעבר, דורון ארבלי, אמר הבוקר ל"גלובס" כי "מדובר בצעד מתבקש".
מס הרכישה הוא מקור ההכנסות העיקרי כיום של המדינה ממסי הנדל"ן והניב אשתקד 4.9 מיליארד שקל, כ-63% מההכנסות ממסי נדל"ן (לא כולל מע"מ), אך לדברי ארבלי המטרה העיקרית מאחורי העלאת המס היא לטפל בהיצע הדירות ולא בהגדלת הכנסות המדינה ממסים. "העלאת המיסוי תיתן יתרון משמעותי לזוגות צעירים ולאחרים המבקשים לרכוש דירת מגורים, שנאלצים כיום להתמודד על הדירות מול משקיעים וספקולנטים בתנאים כמעט שווים", אמר ארבלי. "היצע הדירות יגדל משום שפחות אנשים יבקשו לרכוש דירות להשקעה, אבל צריכים להיות ערים לתופעות לוואי שעשויות להתרחש".
יכול להיות שקבלנים שזכו במכרזי קרקע של המינהל ירצו לעצור ולא לבנות. יהיה צורך לנקוט צעדים כדי לתמרץ קבלנים לעמוד בהתחייבויות שלהם במסגרת המכרזים. בעיה נוספת שצפויה להחריף כתוצאה מהעלאת מס הרכישה היא תכנון המס שלפיו נרשמת הדירה על-שם קרוב משפחה שאין בבעלותו דירה. השאלה היא האם משקיעים ימשיכו לרשום דירות על-שם ילדיהם למרות שבכך הם לוקחים מהם את האפשרות ליהנות בעצמם מהמס המופחת.
"שיעורי מס הרכישה על דירה שניה הועלו מאוד בשנים האחרונות, וכבר עכשיו הם גבוהים מאוד - הן באופן אבסולוטי והן באופן השוואתי למקומות אחרים בעולם", אומר עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר.
"מדובר במס שאיננו מוטל על רווח או על הכנסה כלשהי, אלא מס עקיף על עצם הרכישה, וככזה פוגע בביצוע עסקאות, והטלתו בשיעור גבוה מאוד עלולה להוביל לחוסר יעילות כלכלי. הגיוני הרבה יותר למסות על רווח (לדוגמה הכנסה משכר דירה), מאשר להעלות עוד את מס הרכישה.
"כמו כן, חשוב להבין שכלי המיסוי אינם יכולים לשמש פתרון לכל בעיה. עליית מחירי הדירות לא נבעה ממיסוי אלא מסיבות חיצוניות אחרות (בין אם במישור ההיצע ובין במישור הריבית) ונכון יותר להתמודד עם הסיבות האמיתיות או לחילופין להעניק תמיכה ישירה לזוגות צעירים ביחס לדירה ראשונה".