*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
נושא חישוב זכויות הבניה בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נתון לפרשנויות רבות. כעקרון התב"עות הקיימות מבוססות על שתי שיטות. הגישה הנפחית, שהינה הוודאית יותר, הגוזרת את הזכויות לפי קווי הבניין שהוגדרו בתב"ע ועליהן מוסיפים את הזכויות המוקנות מכורח תוכנית התמ"א 38/1 (חיזוק מבנים קיימים).
השיטה השנייה היא האחוזית ונתונה לשתי פרשנויות מרכזיות: פרשנות הבניין הקיים, לפיה יש להוסיף את זכויות התמ"א 38 על בסיס הבניין העומד, קרי לפי מספר הדירות והקומות בפועל, גם אם לא נוצלו עד תום לפי התב"ע. הפרשנות השנייה הינה גישת הבניין הרעיוני, לפי פסיקת מיכה גדרון, יו"ר ועדת ערר תל אביב לשעבר, הזכויות יוקנו לא על בסיס הבניין הקיים, אלא על בסיס הבניין שניתן היה לבנות לפי התב"ע, ועליו יוספו זכויות התמ"א 38.
כאמור, בכל אחת מהגישות המתבססות על שיטת תב"ע אחוזית ישנן בעיות פרשנות לזכויות הבנייה מהן ניתן לגזור. כך, למשל, חלק מהתב"עות לא פירטו כמה דירות או קומות ניתן לבנות על פי אחוזי הבנייה שניתנו ולכן קשה להסיק לגבי זכויות התמ"א 38 הנגזרות בפועל מנושאים אלו. כך או כך, בשתי הגישות רמת אי הוודאות גבוהה, אך הלכה למעשה, היזמים פועלים על פי גישת הבניין הרעיוני שכן הוא מתירני יותר, למרות שרשויות מסוימות לעיתים מפרשות אותו על הצד המינימלי בהתאם למדיניותן בתחום.
"חוסר אמון ולא באשמתנו"
החלטת ועדת ערר מחוזית מחודש מאי האחרון הגבירה את חוסר הוודאות בנושא. עו"ד גילת אייל, מ"מ יו"ר ועדת ערר מחוז תל אביב, ביטלה למעשה את החלטת הוועדה המחוזית אשר נתנה תוקף להקניית זכויות בנייה לבניין בר"ג על בסיס עקרון הבניין הרעיוני. בהחלטה נקבע כי יש ללכת לפי גישת הבניין הקיים.
"השיטה הרעיונית של גדרון היתה טובה יותר עבורנו היזמים כי למעשה תאמה את רוח המרצת התמ"א 38, אך מאחר והינה רעיונית היא נתונה לפרשנויות ואיננה מוחלטת", מסביר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב.
לדבריו, כעת עם הפסיקה החדשה של עו"ד אייל, אנו חוזרים למעשה שנתיים אחורה, הבלבול גדל כך שאנו צריכים לעבוד על פי שיטת "מצליח". בר מוסיף כי "לא יכול להיות שנושא כה בסיסי וקריטי של זכויות הבנייה המוקנות, לא מוכרע באופן גורף. בעלי הדירות חייבים להבין שאין ליזמים הנחיות ברורות והידיים שלנו למעשה קשורות מאחורי הגב וזה יוצר חוסר אמון שלא באשמתנו".
הדיירים לא יוותרו על חלקם
אייל אוכמן מנכ"ל חברת תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר בתל אביב, מסביר כי "המצב כלל לא הגיוני וההחלטה האחרונה של ועדת ערר רק מוסיפה לכך. יזמים נאלצים לייצר עסקה על בסיס יסודות לא ברורים ולוקחים סיכונים שלעיתים עולים בהפסדים קשים". הוא מרחיב ואומר כי "כיום יש עשרות חברות תמ"א 38 לכן על מנת להיבחר על ידי הדיירים על ההצעה להיות מתירנית ולהתבסס על גישת הבניין הרעיוני, שכן אין סיכוי שתתקבל הצעה על בסיס עקרון הבניין הקיים". הוא מזכיר כי "גם בזו האחרונה אין בהירות לגבי זכויות הבנייה, אך הן נחותות מהגישה הרעיונית".
"יזם שפועל על פי הגישה הרעיונית", מוסיף אוכמן, לוקח על עצמו סיכון רב שרק יילך ויתעצם לנוכח הפסיקה החדשה, שכן לרוב הוא ייתקל בעיכובים בשל הפרשנויות הרבות לנושא הזכויות המוקנות, ועיכובים משמעותם הפסדים של מאות אלפי שקלים שיורדים לטימיון, על אחת כמה וכמה כאשר הפרויקט לא יוצא אל הפועל.
אוכמן טוען כי במידה והוועדות מפרשות את הזכויות אחרת וגורעות חלק מהן, הללו יקוזזו מהחלק של היזם מכיוון שאין זה סביר שהדיירים יוותרו על חלקם מבחינה שיעורית ולכן פרויקטים רבים נופלים בגלל נקודה זאת. לדבריו, בשל המציאות הקיימת הוא נאלץ למזער סיכונים: "אני לא מוכן לפעול תחת איום הזכויות ולכן אני כיום פועל רק באזורים המתבססים על תב"עות הנשענות על פי השיטה הנפחית, שבה אני יודע מהן זכויות שלי, דוגמת תוכנית הרובעים של תל אביב".
לסיכום ניתן לומר כי במציאות הקיימת יש צורך לעבוד על פי שיטה אחת ברורה. המעבר לשיטה הנפחית, המתבססת על "מלבן דמיוני, שיווצר מקווי הבניין אליהן יוצמדו זכויות התמ"א 38, יכולה להוות את אחד הפתרונות לנושא אי הוודאות. פתרון נוסף עליו חשבו באיגוד חברות תמ"א 38 מתבסס על שיטת המכפיל , לפיה יוכפל שטח התב"ע הקיים במכפיל מסויים והתוצאה תיצור את מלוא זכויות הבנייה של פרויקט תמ"א 38/2 שיוקם, כאשר לכל רשות תהיה כמובן הזכות להתאים את המכפיל לפי מדיניותה הספציפית.