תמא 38 תל אביב / צלם: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
"תחום התמ"א 38 הוא מנוע צמיחה עיקרי בשוק הנדל"ן המקומי למגורים. לא אופתע אם הענף יהווה בשנים הקרובות 25-30% מהתחלות הבנייה הכוללות במשק, ולכן אין ספק שהבנק רואה את התחום כמרכזי בהתפתחות האשראי הנדל"ני". כך אומר ג'קי כהן, מנהל אגף הבנקאות המסחרית בבנק הפועלים".
העלייה בהיקפי הפרויקטים בתחום התמ"א 38, במיוחד בשנתיים האחרונות, לא נעלמה גם מעיניהם של הגורמים המממנים, המבינים, כאמור, כי הענף איננו אפיזודה חולפת, אלא תחום שעשוי להוות פתרון מוצלח למצוקת הדיור במדינה. בשל כך, הבנקים המקומיים נכנסים יותר ויותר למשחק ומגדילים את נפח האשראי הניתן ליזמים הגדולים והקטנים כאחד בתחום ההתחדשות העירונית. "נכון להיום אנו בשלבי ליווי שונים לכ-110 פרויקטים בתחום התמ"א 38 ובכללם פרויקטים שכבר נסתיימו, כאלו בהקמה ולקראת יציאה", מציין כהן ומוסיף כי רוב האשראי ניתן לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
יחד עם זאת כהן לא מתכחש לעובדה כי תחום התמ"א 38 הוא מורכב ומצריך התייחסות בפני עצמה במיוחד לאור מגבלות הנדל"ן הרגולטוריות מצד הממונים השונים על הבנקים ולאור ניהול הסיכונים הפנימי של הבנק. "אנו מתנהלים באופן שמרני וזהיר ולא נכנסים להתחייבויות ליווי כל עוד נושא ממשות הפרויקט אינו סגור סופית", אומר כהן, "כך, למשל, לא ניכנס לפרויקט כל עוד אין אנו בטוחים באשר להתכנות הטכנית במסגרת יחסי הגומלין עם הדיירים, לא ניכנס לפרויקט עד אשר היזם יוכיח מכירות מראש בהיקף מספק ולא ניכנס לפרויקט הרגיש לירידות מחירים".
הכל תלוי בלקוח
אחד הגורמים הבעייתיים בתחום התמ"א 38 הוא נושא עיתוי מתן האשראי. ענף התמ"א 38, להבדיל מפרויקטי נדל"ן אחרים, מצריך את היזם להעמיד הון לא מבוטל עוד בטרם התחלת הפרויקט. כל נושא הדו שיח עם הדיירים, הסרת המגבלות הרגולטוריות, בחינת התכנות הפרויקט גוזל אף הוא הון רב, על אחת כמה וכמה מכיוון שרוב השחקנים בשוק הינם יזמים בקנה מידה קטן-בינוני שאין באמתחתם הון זמין שאינו ממונף. הבנקים מצידם, בשל שיקולי שמרנות, נכנסים לתמונה לרוב רק לאחר קבלת היתר הבנייה, כך שפער הזמנים לעיתים מאלץ את היזם לפנות לאפיקים חוץ בנקאיים המוכנים לממנו בשלבים מוקדמים יותר.
בהקשר זה כהן מציין כי אמנם, לרוב הבנקים לא יעניקו מימון בנקאי כל עוד פרויקט התמ"א 38 לא קיבל היתר בנייה. אך יחד עם זאת ישנם מקרים המוגדרים כיוצאי דופן. "לרוב, אכן הליווי המלא יתחיל מרגע הוצאת ההיתר ומשם אנו נרוץ עם היזם לכל אורכו של הפרויקט ולא נמתין להתקיימות אבן דרך נוספת. במקרים מסוימים נשקול אף כניסה בשלבים מוקדמים יותר, וזאת משום שאנו בנק עם מערכות יחסים ארוכות טווח אל מול לווים. כאשר יש לנו לקוח אמין וטוב בעל היסטוריה אנו נעניק לו בתנאים מסוימים ובכפוף לבדיקות שלנו הלוואת ביניים, שאיננה חלק מהסכם הליווי, עוד בטרם קבלת ההיתר".
ללכת לקראת היזם
כמו בכל פרויקט נדל"ני, לאחר קבלת היתר הבנייה המיוחל הליווי הבנקאי מותנה בהשתתפות היזם בחלק מנטל ההון. לרוב גובה ההון העצמי הנדרש מיזם לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן עומד על כ-15-20% ובתחום התמ"א 38, הנחשב למעט יותר מסוכן השיעור לעיתים אף גבוה מכך. זאת, בין היתר, לאור העובדה שיזמים מעדיפים שלא למהר ולמכור דירות מראש (אחד מתנאי העמדת האשראי הבנקאי), ולחכות לעליית הערך במהלך שלבי הבנייה ובשל כך נאלצים להזרים שיעור הון עצמי רב יותר. בנוסף נדרש היזם להעמיד הון עצמי נוסף, על פי חלקו פרופורציונלית, גם לכל הקשור לערבויות שיש לתת למפונים.
גם בנושא הזה, כהן מציין כי הבנקים לעיתים מוכנים ללכת לקראת היזם. "פיתחנו בבנק הפועלים מוצר ייחודי ובפרויקטים מסויימים, הנראים לנו איתנים ומועדפים אנו נותנים מימון נוסף, כך ששיעור ההון העצמי שעל היזם להעמיד פוחת". אולם אין ארוחות חינם ומאחר ומדובר בשכבה יותר "מסוכנת", הרי שהריבית הנדרשת על חלק זה של ההלוואה גבוהה יותר, אך לדברי כהן, עדיין תחרותית לריבית שמציעים גופים חוץ בנקאיים העוסקים במימון ההון העצמי של היזמים. כמו כן, מציין כהן כי "מלבד נושא הריבית, ליזם יש עוד יתרון בבנקים, שכן אין הוא צריך להתנהל מול גוף נוסף, אנו באים ומעניקים לו סל מימון כולל".
בהקשר זה נציין כי גם אם היזם השיג מימון ביניים חוץ בנקאי, באשר להון העצמי שעליו להעמיד למען קבלת הליווי הבנקאי הבנק ידרוש כי "ילכלך את הידיים". "אנו לא נותנים מימון ליזם אשר מגייס את כל ההון העצמי שלו כהלוואה", אומר כהן, "חשוב לנו בכל פרויקט נדל"ן שהיזם יפנים את הסיכונים הנלווים ואת העובדה שקיים גם אלמנט של דאונסייד וזאת הוא יוכל להבין רק אם יכניס פיזית את היד לכיס".
ההתקשרות המימונית בתחום התמ"א 38 מורכבת יותר מפרויקט רגיל גם בשל היבטי הערבויות והשעבודים אותם ניתן לייחס לבנק. בתמ"א 38/1 מייחסים את זכויות הבנייה של היזם ליחידה מסויימת בבניין ומשעבדים אותה לטובת הבנק, בעוד שבפרויקטים של 38/2 מאחר והקרקע אינה בבעלות היזם, יש להחתים את כלל הדיירים על שעבוד הקרקע לבנק כך שמדובר בפרוצדורה משפטית לא פשוטה. "הבנק עובד בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38/2 שזה בעצם סוג של פינוי-בינוי ולכן עומדות לפנינו גם שאלות משפטיות מאתגרות והבנק פיתח לעצמו עם השנים מומחיות ספציפית לנושאים אילו". בהקשר הזה מוסיף כהן כי המממנים השונים המעניקים הלוואה כהשלמה להון העצמי של היזם, במידה וקיימים כאלו, לא מקבלים שעבודים על הקרקע שכן זו משועבדת לבנקים שאינם מוכנים לתת על כך שיעבוד שני.