קוני דירות / צילום: רוני שיצר
תוכנית הרפורמה של שר האוצר משה כחלון בתחום הנדל"ן, כוללת מספר צעדים מרחיקי לכת אולם, אחד הבולטים שבהם הוא הקביעה כי כל המכרזים שיבוצעו בקרקעות המדינה, יהיו מעתה באמצעות מחיר למשתכן. המשמעות היא שכ-80% מהמכרזים יהיו לטובת רוכשי דירה ראשונה והשאר - למשפרי דיור שייאלצו למכור את דירתם.
המשקיעים לעומתם, לא יוכלו כלל לרכוש דירות בקרקעות אלה. בנוסף, נכללה גם התוכנית לפיזור קרקעות המינהל בין כמה גופים כמו עמידר. מטרת הרפורמה כאמור, נועדה כדי לדכא את המשקיעים ולהוזיל את מחירי הקרקעות והדיור.
על כך אומר יזם הנדל"ן שי ניסים, מנכ"ל Lee Marshel יזמות נדל"ן: "התוכנית למיסוי גבוה על משקיעים ומחיר למשתכן כסיוע לצעירים, הם לא הפתרון למשבר הדיור, והם דווקא עשויים להביא בסופו של דבר, למצב של חוסר ודאות והקפאה נוספת של השוק - בדיוק כמו בתקופתו של שר האוצר הקודם לפיד, בתוכניתו מע"מ 0% לרוכשי דירות יד ראשונה. בנוסף, מיסוי גבוה עשוי להבריח מכאן את המשקיעים הישראלים בנדל"ן למדינות זרות - דבר שיפגע בהכנסות המדינה".
"הפתרון הנכון לדעתי למצוקת הדיור, הוא הגדלת ההיצע והקמת תשתיות מתאימות בנגב ובגליל כדי להנגיש את הפריפריה למרכז. הטיפול בהיצע הקרקעות לבנייה למגורים באמצעות הפשרת קרקעות לבנייה, לא רק בקרבת המרכז ובאזורי הביקוש, אלא גם בעיקר בישובי הפריפריה", הוא אומר.
מי שתוהה באמת, כיצד ייתכנו מחירי דיור כל כך גבוהים בישראל, צריך לצרף את הנתונים של היקף נטילת המשכנתאות לעומת היקף התחלות הבנייה, וימצא את התשובה. הישראלים רוצים לרכוש דירה משלהם ולכן הם לוקחים הלוואות מהבנקים - כפי שניתן לראות מנתוני היקף המשכנתאות בשנה האחרונה. אולם, הביורוקרטיה הקשה והמחסור בהתחלות הבנייה, היא זו שיוצרת את מצוקת הדיור הקשה לאותם אלפי זוגות צעירים, המבקשים לרכוש דירה. "זאת צריכה להיות נקודת ההסתכלות של שר האוצר כחלון בבואו לפתור את מצוקת הדיור - להגדיל את ההיצע ולא להילחם בביקושים" אומר ניסים.
הנכונות הזו לרכישת דירות, מתנגשת עם המציאות: היצע דירות נמוך שאינו עונה על הביקוש ואינו הולם את הגידול באוכלוסייה, הוא זה שיוצר את הבעיה וגורם לעליית מחירים בפועל. מחירי הדיור בישראל ימשיכו לטפס ולהאמיר כל עוד היצע הקרקעות הזמינות לבנייה קטן, תשומות הבנייה גבוהות, והמסים המשולמים מגיעים לעשרות אחוזים ממחירה הסופי של הדירה.
בנוסף, "כ-93% מהקרקעות הפנויות של מדינת ישראל שייכות היום למינהל ורק כ- 18% מהם נמצאות במרכז, מה שאומר שכ-70% מהקרקעות המדינה נמצאות בגליל והנגב. על מנת לפתור את משבר הדיור באמת, הממשלה חייבת להשקיע בפיתוח תשתיות לנגב ולגליל ולהנגיש את הפריפריה למרכז. היא צריכה להפחית את המיסוי על זוגות צעירים ולהוזיל את מחירי הקרקעות שהיא משווקת בת"א ובגוש דן, אך בעיקר גם בישובי הנגב והגליל", מסכם ניסים.