משכנתא / איור : גיל ג'יבלי
הריבית אמנם נותרה ללא שינוי משמעותי בחודשים האחרונים, אבל ריבית המשכנתא בשנה האחרונה עלתה.
המונח "ריבית משכנתא" כמכלול מעט בעייתי: יש מסלול משכנתא בריבית קבועה, בריבית צמודה-קבועה, בריבית צמודה משתנה ובריבית משתנה. לרוב, מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים והשאלה שבה מתחבטים כולם - מה תמהיל המשכנתא הנכון? כמה לקחת בכל מסלול, ומה עדיף, משכנתא בריבית קבועה או ריבית משתנה?
מדריכי משכנתא באתר הון
הנה המסלולים העיקריים המקובלים כיום:
1. מסלול בריבית משתנה הצמודה לפריים - הפריים עומד כיום על 1.6%, מאחר שהוא מוגדר כריבית במשק בתוספת של 1.5%. מסלול זה הוא בריבית הנמוכה ביותר, וזה כמובן יתרונו. אבל חכו - יש גם חיסרון.
2. מסלול בריבית קבועה - הריבית תלויה בתקופת המשכנתא. ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הריבית נמוכה יותר (נתוני ריבית משכנתא מעודכנים).
3. מסלול בריבית משתנה-צמודה לטווח ארוך - 20-25 שנה. במסלול זה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים, הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר. כמו כן, יש משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה ולא כנגזרת מריבית הפריים.
כמו כן, קיימים מסלולים צמודים למדד לטווחים שונים, לרבות מסלול בריבית צמודה משתנה לטווח של 5 שנים; וגם מסלולים צמודים למדד בריבית קבועה. מגוון רחב, אז איך בוחרים?
צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא:
1. עלות המימון השנתית, כלומר: הריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא.
2. ציפיות המדד/אינפלציה לאורך תקופת המשכנתא.
3. ריבית הפריים על פני תקופת המשכנתא.
4. סך ההחזר הכספי על פני התקופה.
5. גמישות המשכנתא, לרבות יכולת לפרוע אותה/למחזר אותה בהמשך .
6. ההחזר על פני זמן.
ריבית קבועה או משתנה - מה עדיף?
בסעיף האחרון מסתתר תרגיל שבמקומות מסוימים עושים לכם - אל תפלו בפח! כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה), ההחזר ההתחלתי נמוך. ניתן לדוגמה לקבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.5%-0.8% כלומר סדר גודל של 0.8% עד 1%, ואילו הריבית השקלית הקבועה לטווח מעל 10 שנה היא סדר גודל של 2.5% עד 3.5%. הריבית המשתנה הנמוכה יוצרת אשליה אופטית מפתה מאוד - לכאורה, הריבית נמוכה יותר ולכן ההחזרים קטנים יותר.
אבל, מדובר רק בההחזרים של תחילת הדרך. ההחזרים יעלו כאשר הריבית במשק תעלה. כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא נכון רק לחלק (ואפילו חלק קטן) מתקופת החזר המשכנתא כולה. אם לדוגמה הריבית במשק תעלה ב-1%, אזי הריבית משכנתא בהתאמה עולה ב-1% לכיוון 2% - עדיין ריבית נמוכה, אבל בפער נמוך יחסית לריבית השקלית הקבועה.
ועוד בעיה בריבית המשתנה: כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, אתם לכאורה לוקחים משכנתא בריבית נמוכה. לדוגמה, משכנתא ל-20-25 שנה בריבית משתנה של 1.6%-2.3% - זו רק הריבית, מה עם ההצמדה? ההחזרים בלי הצמדה לא מבטאים את העלייה שתהיה בהם על פני השנים.
אז נכון, בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך הכולל של ההחזרים עולה.
סיכום ביניים - לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה אמנם מאפשרת לכם להחזיר בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים יילכו ויגדלו.
מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון - מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה.
ריבית קבועה - יקרה, אבל בטוחה
אפשר וצריך להתבונן על זה כך: ההחזר בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים. כלומר, אם במשכנתא עם כמה מסלולים אתם מתחילים לשלם 4,000 שקלים ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 5,000 שקל, אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד - ההחזרים יילכו ויגדלו ובשלב מסוים יעקפו את ההחזר שהייתם צריכים לשלם אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה.
ולהלן כלל האצבע: ההחזרים בריבית הקבועה נמוכים יותר מאשר במשכנתא שהיא ערבוב של כמה מסלולים, לרבות מרכיבים משתנים.
למעשה, ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד - ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדולים יותר, כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים גדול יותר.
גם אחרי שהפנמתם את זה, עדיין ייתכן שתעדיפו לקבוע חלק משמעותי במשכנתא במסלול משתנה וצמוד. אחרי הכל, הריבית פריים נמוכה כיום אבסולוטית וגם ביחס לריבית הקבועה. נכון, מדברים על כך שהריבית תעלה, אבל מדברים על זה כבר כמה שנים טובות, וגם אם היא תעלה, השאלה מתי; ועוד שאלה: האם תוספת התשלום על ההחזרים כתוצאה מהעלייה, מצדיקה מרכיב גדול של הריבית הקבועה?
כל אחד אמור לעשות את החשבון שלו, אבל הכי חשוב: אל תתנו לאקסלים לבלבל אתכם - מה שאתם רואים בהם זה החזרים בלי הצמדה למדד, ובלי עלייה בריבית. המציאות בפועל, תהיה כמובן שונה לחלוטין.
מדריכי משכנתא באתר הון
איך להוריד את ריבית המשכנתא?
ריבית המשכנתא היא נתון גמיש - זוג חברים שלכם קיבל משכנתא בריבית טובה משלכם. איך זה יכול להיות? והאם אפשר להוזיל את ריבית המשכנתא?
ראשית, ההשוואה בין משכנתאות שונות לא פשוטה. המשכנתאות של היום פזורות על פני כמה מסלולים מסוגים שונים (קבוע משתנה, צמוד, לא צמוד), בריביות שונות, ולתקופות שונות. לכן, קשה מאוד להשוות בין הצעות למשכנתא, ובין המשכנתא שלכם למשכנתאות אחרות. עם זאת, יש קווי דמיון, לרבות המרכיב המשתנה, וכן ניתן להגדיר אם המשכנתא טובה ואם הריבית יחסית נמוכה או יקרה.
ואם כך, אז כשהחברים שלכם מספרים לכם שקיבלו ריבית נמוכה במסלול אחד, זה עדיין לא אומר שהמשכנתא בכללותה, טובה יותר. צריך לבחון את המסלולים הנוספים. אבל, זה בהחלט יכול להיות - כן, יכול להיות שהמשכנתא שלכם יקרה. איך זה קורה, ומה גורם להבדלים בתנאים של המשכנתא בין לווים שונים?
ראשית - לקוחות וותיקים של הבנק, שיש להם קשר עם הסניף והכרות שעוזרת למנהל להמליץ - עוזרת להוריד את המשכנתא.
שנית - מעבר להיכרות, יש כמובן משמעות לנתונים הפיננסים שלכם - כמה אתם מרוויחים, וותק במקום העבודה, נכסים, התחייבויות והון. ככל שהמצב הפיננסי שלכם טוב יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.
גורם נוסף - יש קשר הדוק בין הריבית לבין אחוזי המימון על הדירה. אם אתם וקחים משכנתא בשיעור מימון/ אחוז מימון של 70%, אז כמובן שהסיכון שלכם גבוה מאשר מישהו שלוקח משכנתא בשיעור של 30%.
ברגע שאחוז המימון קטן יותר, כך צפוי שהריבית תהיה נמוכה יותר, פשוט הסיכון של הבנק קטן יותר. הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לכמה רמות - עד 45% מימון, זו המדרגה הבטוחה ביותר מבחינתם, ולכן הריביות בה הן הטובות ביותר.
בין 45% מימון ל-60% מימון מערך הנכס זו המדרגה הבאה, אם כי, בנקים רבים גם מתייחסים למדרגת ביניים - עד 50% מערך הדירה.
ומעל 60% מימון זו המדרגה המסוכנת ביותר עם הריבית הגבוה ביותר.
המשמעות היא פשוטה - אם אתם עומדים לקחת משכנתא בשיעור מימון של 63%, אל תעשו זאת - תקבלו מימון ממקורות אחרים בשיעור של 3%, ותדאגו שהמשכנתא תהיה בשיעור של עד 60%. ככה תקבלו משכנתא זולה יותר וזה משמעותי.
ויש עוד דרכים להוזיל משכנתא - אם אתם יודעים לעשות סקר בנקים, יודעים להתמקח, ומסוגלים לקרוא ולהבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול משכנתא, אז תוכלו לעשות זאת לבד - לקחת משכנתא לבד - זה לא פשוט, אבל בהחלט אפשרי. אבל אם אתם לא מסוגלים להתעסק עם בדיקות מול הבנקים והשוואת ריביות, או שאין לכם זמן לכאב ראש הזה, אתם יכולים להיעזר ביועץ משכנתא. זה עולה כמה אלפים טובים. אבל יועץ טוב אמור להניב לכם הרבה יותר מהעלות. הבעיה היא לא דווקא העלות. הבעיה שיש שרלטנים בתחום, ואתם צריכים לבחור נכון (יועץ משכנתא - איך לבחור?).
ריבית המשכנתא - לאן?
ריבית המשכנתא במגמת עלייה קלה בשנים האחרונות. כאן תמצאו את ריבית המשכנתא העדכנית.
השאלה מה יהיה בהמשך?
ריבית המשכנתא עדיין נמוכה בהתייחסות ארוכת טווח. אם אתם בוחנים את ריבית המשכנתא ל-10, 20 שנה האחרונות, תגלו שהריבית הנוכחית נמוכה (אפילו מאוד), אבל היא כבר לא ברצפה כפי שהיתה בעבר.
ריבית המשכנתא מושפעת מכמה קריטריונים, לרבות ריבית בנק ישראל וריבית הפריים. ריבית בנק ישראל נמוכה מאוד וצפוי כי כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות, גם ריבית המשכנתא תעלה.
פרמטרים נוספים שמשפיעים על ריבית המשכנתא הם - הביקושים בשוק הדיור - בתקופות שיש ירידה בביקושים לדירות, יש גם ירידה בביקוש למשכנתאות, והריבית יורדת. בתקופות שהביקושים מתגברים, יש בהתאמה עלייה בדרישה למשכנתאות ועלייה בריבית.
פרמטר נוסף הוא התחרותיות בין הבנקים. כאשר התחרות בין הבנקים יורדת, הריבית עולה, וההיפך. התחרות בשוק הזה לא ברורה. מצד אחד יש מספר שחקנים גדול, מצד שני כמה בנקים גדולים בעצם שולטים בשוק.
השפעה נוספת על הריבית מגיעה משוק האג"ח. בשנים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה / מימון - מנפיק אג"ח, בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח - אולי 0.2%, אולי 0.3%. כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח.
התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים
העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה. מדובר על מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה. ההתייקרות הזו בשנים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה, אבל זה עוד כלום, לעומת תרחיש שהריבית תעלה ב-1%-2%.
העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרי השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10%.
מה יהיה מהמשך?
האם ריבית המשכנתא תמשיך לעלות? ובכן, מה שהכלכלנים טוענים וגם בנק ישראל עצמו לגבי ריבית בנק ישראל - ידוע וברור, היא תעלה כבר ב-2019. עלייה בריבית הזו משליכה על שוק המשכנתאות, ועל ריבית המשכנתאות. מעבר לכך, המדד עדיין נמוך מאוד, וגם כאן הציפיות הן שהוא יעלה מדרגה לתוואי של בנק ישראל - בין 1% ל-3% , עליית המדרגה הזו שקולה לעלייה בריבית המשכנתא.
עם זאת, חשוב להדגיש - אף אחד לא באמת יודע מה יהיה - אין נביאים, יש רק הערכות. למידע נוסף, מומלץ להיכנס למדריך גלובס - איך לוקחים משכנתא.
היקף המשכנתאות גדל
הציבור מגדיל את היקף רכישות הנדל"ן, ובהתאמה היקף המשכנתאות גדל. בנק ישראל דיווח כי קצב לקיחת המשכנתאות בשנת 2019 עולה על 60 מיליארד שקל, עלייה של 10% לעומת שנת 2018 . בחודשים האחרונים הקצב החודשי עולה על 5 מיליארד שקל - רף גבוה שהולך ועולה.
הסיבות לגידול הן העלייה במספר העסקאות במחיר למשתכן והמעבר בפועל של הזוכים בהגרלות לביצוע העסקאות. זוכי מחיר למשתכן מהווים 10% משוק המשכנתאות, והם צפויים לגדול ל-15% בתוך כחצי שנה.
סיבה נוספת לגידול היא רוכשים שהחליטו לרכוש דירות גם בשוק החופשי, ולא להסתמך רק על זכייה אפשרית בפרויקט "מחיר למשתכן".
אל אלו מצטרפים גם הרוכשים שחיכו לשווא שהמחירים ירדו. כלומר, כאלו שחיכו על הגדר וציפו לירידת מחירים, ציפייה שבינתיים אינה מתממשת. רבים מהם מעריכים כיום שרמת המחירים הנוכחית לא תרד ולכן הם חוזרים לשוק ובהתאמה מגדילים את פעילות המשכנתאות.
רמת ריבית המשכנתא נותרה פחות או יותר יציבה בחודשים האחרונים. להערכת הכלכלנים ריבית בנק ישראל ובהתאמה ריבית המשכנתאות לא צפויות לשינוי דרמטי, אם בכלל, במהלך שנת 2019.
כך או אחרת, מסתמנת מגמה על פי נתוני בנק ישראל לפיה, העלייה בהיקף המשכנתאות במינוף גבוה, נמשכת. כ-34% מהמשכנתאות הן ביחס (בין היקף ההלוואה לשווי הנכס הנרכש) של מעל 60%, מדובר על יחס גבוה משמעותית ממה שהיה ב-2018. האם זה מבטא כשל בשוק? ממש לא. הבנקים יודעים לתמחר את המינוף הזה, לריבית גבוה יותר, והם יודעים לדאוג לביטחונות טובים (שעבוד הדירה), כך שמינוף גבוה, אינו בהכרח, סיכון מערכתי גבוה.
למעשה, המהלך נובע מהקלה רגולטורית שהעניק בשנה שעברה בנק ישראל, המעודדת את הבנקים להעניק משכנתאות במינוף גבוה יותר. זאת במטרה למנוע מצב שבו הלווים לוקחים אשראי צרכני בריבית גבוהה יותר במקום הלוואות משכנתא שבה בהגדרה הריבית היא הטובה ביותר.
ומדריכים נוספים מאתר הון:
ריבית משכנתא - נתונים עדכניים
ריבית קבועה או ריבית משתנה- מה עדיף?
יועץ משכנתא - האם צריך?
* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.