בנייה / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה מטעם קבוצת דייברגון
מסכי הבורסות בעולם נראים בימים האחרונים כרכבת הרים תלולה, צבועה באדום בוהק, לצד ניצוצות ירקרקים, שבמהלך מסעה חסר הבלמים מאבדים המשקיעים ומנהלי התיקים חלק נכבד משווי תיקיהם הפיננסי. המשבר הנוכחי, שמקורו בסין ובשווקים המתפתחים, אשר חולשתם היחסית מקרינה על השווקים הגלובאליים, מעלה את חששות המשקיעים מפני האטת הצמיחה העולמית, הינו אחד מיני רבים אותם חווינו בשנים האחרונות. יחד עם זאת, כפי שתמו להם משברים בעבר, גם למשבר הנוכחי סביר כי תמצא התחתית. אולם עדיין נשאלת השאלה, כיצד יוכלו מנהל התיקים והמשקיע הפרטי למתן את רמת הסיכון ההולכת ועולה בתיק ההשקעות מחד, אך מאידך לשמר ואף להגדיל את התשואה שבגינו.
תמיר פורת, יזם נדל"ן ויו"ר ועדת ההשקעות בקרן דייברגון העוסקת במימון פרויקטי תמ"א 38, אשר בעברו כיהן במשרות בכירות של ניהול השקעות בשוק ההון הישראלי, מכיר מקרוב את שווקי ההון ועולם ההשקעות הפיננסיות. כעת, לאחר שעבר ל"צד השני", קרי לתחום ההשקעות הריאליות בנדל"ן, הוא מאמין כי שילוב שני העולמות הללו, עשוי להוליך לתיק יציב, מסוכן פחות ומניב יותר.
"החל מסוף שנת 2014 השווקים עומדים בפני תקופה מאתגרת, לכן סברתי כבר אז כי התנודתיות תלך ותגבר ועימה הסיכון שבתיק הכולל", אומר פורת, "המשבר הנוכחי, לצד הדיבורים ההולכים וגוברים על העלאת הריבית הקרבה בשוק האמריקני, רק תורמים לאווירת חוסר הוודאות בשווקים. אם האיומים יתקיימו, הרי סביר שנראה המשך של תיקון מחירים והתאמות המכפילים להכנסות ורווחי החברות וכפועל יוצא על שוויין הנכון של ניירות הערך השונים", הוא מוסיף וגורס כי יש להסיט חלק מן ההשקעות הפיננסיות לטובת השקעות ריאליות בנדל"ן.
- האם יהיה זה נכון דווקא עכשיו כשהשווקים יורדים לממש אחזקות פיננסיות בהפסד. הרי ידוע שדווקא ברגעים כאלו ניתן למצוא מציאות בזול?
"אין ספק כי יש הזדמנויות רבות בשוק האג"ח ובשוק המניות והן נוצרות דווקא בעת משבר וכמובן שמי שלוקח סיכון ורוכש ני"ע בשעות אילו, יכול להרוויח בדיוק כפי שקרה במשבר הסאב פריים בשנת 2008, אך יחד עם זאת הסיכון רב וקיים צורך לווסתו. ההתייחסות שלי היא איננה דווקא לנקודת הזמן הנוכחית, אלא לאופן שבו יש לבנות את התיק נכון. ההשלכות של התקופה האחרונה רק מוכיחות שאם מראש היו מווסתים חלק מהתיק הפיננסי לטובת השקעות ריאליות בנדל"ן, הרי שהיום התיק היה שווה ומאוזן יותר.
- אם כך, מהו הפתרון שאתה מציע לוויסות תיק ההשקעות והסיכון שבגינו?
"צריך לחסן את התיק מפני רעשים שכאלו והרעיון הוא לגוון את תיק ההשקעות על מנת לא להיות חשוף לחלוטין באותן תקופות של משבר. ומכאן שלצד התמהיל הפנימי הנכון בתוך תיק ההשקעות בניירות הערך - בין המניות לאג"ח הקונצרני והממשלתי - יש להסית כ-10%-15% מהכספים בתיק הפיננסי אל עבר חשיפה להשקעות ריאליות בתחום הנדל"ן שאינו מושפע מהמשברים בשווקי ההון".
- אבל בסופו של יום משבר פיננסי בבורסה משפיע גם על התחום הריאלי
"זה נכון, שוק ההון, בסופו של דבר, משפיע גם על השוק הריאלי ולכן כאשר ישנו משבר אמיתי, הוא ישליך גם על תחום ההשקעות הריאליות וגם על הנדל"ן. למרות זאת, הקורלציה איננה ישירה והפנייה של חלק מתיק ההשקעות לטובת השוק הריאלי ובמיוחד לתחום קרנות הנדל"ן המשקיעות בתחומי הנישה של התחדשות העירונית והתמ"א 38 יכולים לייצר גידור (חיסון), נכון לתיק הכולל ואף להגדיל את התשואה לאורך זמן".
- ואם כבר השקעות ריאליות בנדל"ן, למה דווקא בתחום קרנות התמ"א 38?
"התשואות השנתיות בקרנות אילו הן גבוהות, כמעט דו ספרתיות ומתבססות על פעילות עסקית אמיתית ולא ספקולטיבית. הריווחיות מפרויקטים בתחום התמ"א 38 גבוהה משמעותית מריווחיות של פרויקטי נדל"ן רגילים שנעים סביב 10%-15%, בעוד שהריווחיות בקרב פרויקטים של תמ"א 38 הינה ברמות של 25% ולעיתים אף צפונה מכך. לצד הריווחיות העודפת גם הסיכון קטן (כאשר כספי המשקיע מועברים ליזם עם קבלת ההיתר לביצוע) ולכן לטעמי כיום זו האלטרנטיבה הנכונה בתחום ההשקעות הריאליות".
- מדוע סיכון ההשקעה בקרנות התמ"א 38 קטן?
"כיום מצבו של הענף ברור יותר וטוב יותר מאשר היה לפני 3 שנים ומשכך, גם הסיכון בחובו נמוך יותר. תחום התמ"א 38 הוא עובדה מוגמרת ולא איזושהי הבטחה שזקוקה להוכחות באשר לקיומה, שכן את ההוכחה אנו רואים כל יום מחדש בשטח. אם עד תחילת השנה הנוכחית ראינו מעט מאוד פרויקטים גמורים, הרי שכיום אנו חווים זרם של פרויקטים מושלמים וכאלו שלקראת סיום. זאת בעיקר משום שתיקון 3 לתמ"א 38, אשר הוסיף זכויות בנייה לפרויקטים, נכנס לתוקף בסוף שנת 2012, וכיום כשנתיים וחצי אחרי הפרויקטים מבשילים. כך שגם האזרחים, גם הגורמים המממנים, הרשויות המקומיות והממשלה, מבינים שמדובר בפתרון אמיתי ודוחפים אותו קדימה. מה גם שתמ"א 38, זה תחום המתבצע בארץ (נדל"ן מקומי), קרוב אלינו, אנו יכולים לראות ולעקוב פיזית אחר ההשקעה, זאת בניגוד להשקעה בנייירות ערך, לבטח כאשר מדובר בהשקעה בניירות ערך של חברות הפועלות בחו"ל, שם מידת יכולתנו לעקוב ולראות מוגבלת.
- ואם כבר השקעה ריאלית בנדל"ן, מדוע לא להעדיף ולרכוש דירה?
"כיום לא הייתי ממליץ, למי שלא חייב, לרכוש דירה כנכס להשקעה. עם זאת למשפחות חדשות ולזוגות צעירים הייתי מייעץ שלא לחכות. לאור מה שקורה בשוק ולאור המאמצים הקדחתניים לעצור את מגמת עליות המחירים, הרי שההשקעה בדירה כבר איננה כזו אטרקטיבית כיום. עדיף להשקיע בקרן נדל"ן ובמיוחד בקרנות של תמ"א 38, שם התשואות גבוהות יותר וברורות יותר".