רשי34 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
תחום קבוצות הרכישה ותחום ההתחדשות העירונית הם כלים צרכניים ותכנוניים (בהתאמה), שבאו לתת פתרון יצירתי לבעיית המחירים הגבוהים בשוק וכן לבעיית חוסר ההיצע הקשה ממנו סובלת המדינה. במבט ראשון קשה למצוא קשר ביניהן, אך מסתבר שיש כאלו שהצליחו וכך נולד המוצר הייחודי של קבוצות רכישה הרוכשות דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.
ההליך עצמו מתרחש כאשר מתארגנת קבוצת משקיעים, לעיתים מאחורי יזם שמוליך את התהליך ולעיתים כקבוצה מובילה מאוחדת וחותמת חוזה אל מול דיירי הבניין לביצוע פרויקט תמ"א 38, בין אם מדובר בהליך של חיזוק מבנים ובין אם בפרויקט של הריסה ובנייה. בסופו של הפרויקט, חברי הקבוצה יהיו הבעלים של הדירות החדשות שייבנו. כמו בכל עסקה רגילה של קבוצת רכישה, כל חברי הקבוצה הופכים ליזמים דה פקטו של הפרויקט ומכאן שלוקחים על עצמם את הסיכון היזמי, שבפרויקט התמ"א 38, שהוא גבוה יחסית. אולם כגודל הסיכון, כך גם גודל הסיכוי ובתחום התמ"א 38, הסיכוי גבוה יותר מפרויקטים רגילים, כך שהרווח הפוטנציאלי של כל חבר בקבוצה הוא גבוה כגודל הרווח היזמי אותו הוא חוסך לעצמו בפרויקט וכן בשל הטבות מיסוי החלות במקרים מסוימים.
גודל הסיכון תלוי גם בסוג הפרויקט. בתחום תמ"א 38 חיזוק המבנים, התהליך, לפחות הקנייני, מורכב פחות מעצם העובדה כי הדיירים נותרים פיזית בדירתם והחשיפה וההתחייבות של חברי הקבוצה כלפיהם מוגבלת. "בעסקאות של תמ"א 38 הריסה ובנייה העניין מורכב הרבה יותר, מאחר והבית המקורי נהרס, חברי הקבוצה לוקחים את סיכון החשיפה היזמית לא רק על חלקם, אלא גם על חלק הדיירים ועל כל מה שמשתמע מכך משפטית, כלכלית, קניינית ועוד", מסביר אייל אוכמן, מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר.
אחת מההתחייבויות הגדולות שלוקחים על עצמם חברי הקבוצה בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה הוא מתן ערבות ובטוחה על דירות הדיירים שיהרסו. בפועל, הפרויקט לרוב אינו מלווה בנקאית, וחברי הקבוצה לא יוכלו להעניק ערבות חוק מכר לדיירים. מכאן שיהיה עליהם לנפק ערבות אוטונומית, אשר מבחינת הדיירים נחשבת לבטוחה עדיפה על ערבות חוק המכר, אך מצד חברי הקבוצה, מצריכה להעמיד את רוב סכום הבטוחה מראש, שהינה על פי שווי הדירה החדשה של הדיירים.
באשר לעניין המימוני נציין עוד כי מאחר וכאמור הבנקים אינם נוטים לממן פרויקטים של קבוצות רכישה במסגרת של תמ"א 38, הרי שעל חברי הקבוצה להזרים חלק גדול מהתמורה הכוללת לה הם התחייבו בשלבים מוקדמים של הפרויקט. לחלופין הם יכולים לממן את הפעילות באמצעות הלוואה חוץ בנקאית יקרה יותר, - בהקבלה מסוימת לפרויקטים רגילים בהם על חברי הקבוצה להזרים על היום הראשון את מחיר הקרקע שנרכשה.
מורכבות העניין אינה נגמרת כאן. על השותפים לעסקה לקחת בחשבון גם את התסריט שמביא אוכמן: "מתארגנת לה קבוצה של עשרה חברים מתוך הנחה שיקבלו זכויות בנייה במסגרת התמ"א 38 לעשר דירות חדשות, אך מסתבר כי חברי הקבוצה היו אופטימיים מדי וזכויות הבניה אותן קיוו לקבל הופחתו, או שנתקבלו אך אושר במסגרתן לבנות רק שש דירות חדשות. נוצר מצב בעייתי שאין לכל חבר דירה משלו, או שיקבל דירה קטנה יותר משתכנן". מקרה זה מקביל, פחות או יותר, למצב בו רכשה קבוצת רכישה קרקע, או אופציה על קרקע, ולאחר התכנון התברר כי יקבלו רק חלק מהזכויות שציפו. אוכמן מציע פתרון: "לרוב העסקה מול הדיירים היא עסקה מותנית, המתבצעת על ידי רכישת אופציה, שלעיתים מסוכם כי התשלום בגינה יממן את תהליכי קידום התכנון. במידה וחברי הקבוצה מבינים כי לא יקבלו את הזכויות להם קיוו או שהתכנון שהגישו לא התקבל, הרי שלא יממשו את האופציה".
הדייר יקבל יותר
ומה באשר לדיירים? מה האינטרס שלהם לחתום על חוזה מול קבוצת רכישה, בעוד שהם יכולים לעשות כן מול יזם בפרויקט תמ"א 38 רגיל, ולחסוך לעצמם חלק מ"כאב הראש"? ראשית, יש לבחון את התמורות שיקבלו. מאחר והרווח היזמי בפרויקטים אילו הוא גבוה יותר, הרי שחברי הקבוצה לעיתים יהיו מוכנים לנגוס בו מעט ולהציע לדיירים יותר מיזם רגיל. אך מלבד עניין התמורה קיים היבט נוסף. "לעיתים, קבוצת הרכישה איננה הפתרון המועדף על דיירי הבניין, אך בשל סיבות מסוימות יזמים רגילים העדיפו שלא לקחת את הפרויקט, כך שרק באמצעות קבוצה ניתן לבצע אותו", מסביר אוכמן, "הסיבות יכולות לנבוע בין היתר ממיקום גיאוגרפי שאינו אטרקטיבי מספיק ליזמים, למשל בניין בפריפריה שאינו כלכלי ליזם ומתאים בעיקר לקבוצות רכישה - להם יש זיקה לאזור או שהרווח היזמי בפרויקט מספק אותם".
יתרון נוסף לדיירים מגיע באופן פרדוקסלי, דווקא ממורכבות התהליך והבעייתיות המבנית שלו, "בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, מאחר וקיימת בעייתיות של ערבויות ובטוחות לדיירים, מסכמים הצדדים, שבמידה וחברי הקבוצה מממשים את האופציה, לאחר שוידאו כי אכן יקבלו את זכויות הבנייה להן ציפו, הם ירכשו את דירות הדיירים, על פי שווי מוסכם של דירה חדשה. כך הדיירים נפגשים עם הכסף באופן די מיידי ויוצאים מהתמונה, ובתום הפרויקט, חברי הקבוצה יהיו הבעלים של כלל הבניין", מסביר אוכמן. לדיירים שיצאו מהתמונה תינתן האפשרות להיכנס אליה שוב, "מי מבין הדיירים שירצו לחזור לגור בבניין, יצטרף לקבוצת הרכישה, כך שלמעשה יזכה בכל זאת לגור בדירה חדשה בבניין שלו", הוא מסכם.
נכון לעכשיו, הפתרון של שילוב קבוצות רכישה בפרויקטים של תמ"א 38, הופך לעיתים ליצירתי מדי, ואין אנו עדים בתקופה זו לפרויקטים רבים הנרקחים בסגנון זה. יחד עם זאת, מאחר והשוק הולך ומשתכלל והתקינה הן בתחום ההתחדשות העירונית והן בתחום קבוצות הרכישה משתנה ודינמית, יכול להיות שבעתיד ייצור כלאיים זה יהפוך בכל זאת לפופולארי.