בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
הקשר בין השטח הרשום בנסח הטאבו בהיתרי הבניה ובנסחי הארנונה של דירה, שנבנתה לפני חקיקת חוק המכר החדש, לבין שטחה בפועל הוא ברוב הפעמים מקרי בהחלט. גם אם נאמר שלעיתים ישנן דירות בהן שטח הדירה שונה בעשרות אחוזים לעומת הרישום הרשמי, לא נגזים כלל. זאת משום שבעבר הלא כל כך רחוק היו נהוגות מספר רב של שיטות למדידת שטח הדירה - החל מהשיטה הידועה בכינוייה כשיטת הברוטו, דרך שיטת הנטו, ועד שיטת שטח רצפה ועוד מיני שיטות אשר היו תלויות ברשות בשטחה נמצאת הדירה ובתקופת הזמן בה נבנה הבניין. הפער הגדול נובע בעיקר משטח המרפסות הפתוחות שלא נלקחו בחשבון בעת מדידת השטחים לטאבו. במרוצת השנים, דיירים רבים סגרו את המרפסות והפעולה גרמה לכך ששטח הפנים של הדירה בפועל יהיה גדול משמעותית מהרשום.
חשיבות הנושא מקבלת משנה תוקף כאשר עוסקים בתמ"א 38 הריסה ובנייה. על מנת שלא להיות חשופים להיטל השבחה מהעירייה ומס שבח ומע"מ שירותי בנייה, הרי שבין היתר אין לחרוג מתוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה המקורי, המוקנות מכורח חוק התמ"א. אך על איזה שטח מדובר - השטח הרשום או על השטח בפועל?
האדריכל, אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, מדגים את חשיבות הנושא להיתכנותם של פרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה. " דירה שכיום, לאחר סגירת המרפסת, השטח הפנימי שלה הינו 80 מ"ר, בנסח רשומה לדוגמה רק כ-60 מ"ר, כי מרפסת השמש איננה כלולה, למרות שבפועל עם השנים נסגרה על ידי הדייר והפכה לחלק משטח הפנים. היזם מתייחס לגודל כולל המרפסות הסגורות וכאשר מוסיפים את אותם 25 מ"ר לפי חוק התמ"א הרי שגודל הדירה החדשה לדייר יעמוד על 105 מ"ר. פה נכנס נושא המיסוי שכן במידה ורשות המיסים או הרשות המוניציפאלית לא יכירו באותם 20 מ" של המרפסת, שנסגרו כשטח הפיזי של הדירה, הרי שתהיה פה חשיפת מס גדולה מאוד, שכן יחשבו את התוספת כ-45 מ"ר. מכאן שהיזם יהיה חשוף למיסים על אותם 20 מ"ר עודפים".
- מה הדין בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה שהסתיימו?
"בפועל, רק בשנה וחצי האחרונות הסתיימו פרויקטים ראשונים של תמ"א 38 הריסה ובנייה ומאחר ורק אחרי רישום בית משותף, אשר לרוב מתרחש כשנה עד שנתיים מיום קבלת טופס 4, נושא המיסוי מוכרע, הרי שבפועל לא היו מקרים על פיהם ניתן היה להסיק כיצד הרשויות השונות התייחסו לסוגייה. לא רק שאין החלטה קונקרטית לגבי הנושא, אלא שאין גם כל הנחיה בנושא המדידה, ואף אין כל אזכור לכך בחוק התמ"א עצמו. יתרה מכך, גם אם בפרויקטים ספציפיים מגיעים היזמים להבנות מול הרשויות, אין די בכך על מנת ליצור בהירות לנושא, כי מדובר בהחלטה אד הוק לגבי בניין ספציפי או לרשות הספציפית. זו אינה מהווה תקדים או תקנה ולבטח לא חוק. לכן חובה לעגן את הנושא בהנחיה גורפת או בתקנה ברורה".
למדוד דירה לפני תחילת פרויקט
לאייל אוכמן, מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר מס, אין ספק כיצד צריכה להראות הפסיקה בנושא. "בתמ"א 38 חיזוק מבנים אין את הבעיה הזו שכן, קל מאוד לראות ולמדוד את מה שהוסיפו לדירה. כמו שבתמ"א 38 תוספות בנייה מחשיבים את שטח מרפסת השמש שנסגר כחלק טריוויאלי של הדירה, כך שיש לנהוג באופן זהה גם באשר לתמ"א 38 הריסה ובנייה ולהכליל את אותן מרפסות בחישוב שטח הדירה המקורי".
- אך איך למעשה ברשות המיסים ובעיריות יוכלו לברר באותם בניינים ישנים, שכבר נעשתה בהם תמ"א 38 הריסה ובנייה, מה היה הגודל המקורי של הדירה?
שאול: "אמנם מה שרשום בנסח הוא מספרי בלבד ואינו מייצג את המציאות, אך ניתן לשאוב את האינפורמציה מכל הנספחים כגון תשריט הדירה המקורי שם משורטט במדויק היכן היתה ממוקמת אותה מרפסת שמש שנסגרה והיכן היו השטחים העיקריים כך שניתן להגיע די במדויק לשטח בטרם התמ"א 38".
- מהו הפתרון לסוגייה בפרויקטים עתידיים?
שאול: "בחוק המכר שנחקק בשנת 2008 עשו סוף לכל פערי המדידה והגדירו במדויק איך למדוד דירות. החוק, אשר מוגדר בעגה המקצועית כשטח פלדלת, מחושב על ידי שטח הדירה הפנימי, כולל קירות פנימיים,פלוס עובי הקירות החיצוניים פלוס חצי עובי הקיר במשותף עם השטחים הציבוריים. בנוסף, באיגוד חברות התמ"א 38 בלשכת המסחר הגישו הצעה לפתור את הסוגייה על ידי מינוי מודד לדירה בטרם תחילת הפרויקט, על פי הנחיות חוק המכר החדש. אותו מודד יעביר דיווח לרשות המיסים ולעיריות באשר לשטח הדירה וזה ייחשב לשטח הקובע ועל פיו תחושב חבות המס במידה וקיימת, בהשוואה לשטח הדירה החדשה".
אוכמן: "חייבים לעבור לשפה אחידה בכל הפרויקטים העתידיים שצפויים לעבור תמ"א 38 הריסה ובנייה. השפה היום היא שפת חוק המכר ולכן חובה לתרגם נסחים קודמים על פיה. זאת על מנת להגביר את הוודאות בשוק, שכן אם הנושא יישאר בתחום האפור, הרבה פרויקטים טובים לא ייצאו אל הפועל.
- מה יקרה במידה והרשויות המוניציפאליות ורשות המיסים לא יסכימו לכך ויתעקשו על השטח המקורי בנסח?
שאול: "בפרויקטים שנסתיימו תהיה קטסטרופה ליזם כי הוא ימוסה בסדרי גודל של מיליונים על כל פרויקט ובעתיד לא נזכה לראות את התחום צומח. לפי אותה דירה מהדוגמה, הרי שעל מנת שהיזם לא יהיה חשוף למיסים, הוא יוכל לבנות לדייר רק 85 מ"ר (תוספת ל-60 מ"ר) במקום 105 מ"ר, (תוספת ל-80 מ"ר). הדייר לא יסכים לכך שכן לא יהיה כדאי עבורו להיכנס להרפתקה הזו בתמורה לתוספת נטו של 5 מ"ר זניחים, גם אם מדובר בבית חדש לגמרי. היזם מצידו לא יוכל לוותר על חלק מזכויותיו לטובת הדייר, משום שמלכתחילה זכויות התמ"א 38 הכוללות הופחתו. הדבר יוביל לכך, שכאמור, לא יהיו כמעט פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה והתחום יעשה כמה צעדים אחורה אל עבר תמ"א 38 חיזוק מבנים".