בניין משותף / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
לצד פרויקטים מוצלחים בתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38, ישנם לא מעט כאלו אשר לא הסתיימו. ישנם סיבות מגוונות לכך שפרויקט לא ייצא אל הפועל ודייריו נותרו עם נכס ישן שלא הושבח והיזם זרק לפח מאות שעות של עבודה ותקורות רבות שעלו לו הון ומאמץ שהתבזבז. לרוב הסיבות לכך טמונות איפשהו לאורך התהליך שנעשה. מכאן שאם נדע ללמוד משגיאות העבר, נוכל להצליח בעתיד. כיצד נמנע ממצב בו פרויקטי תמ"א 38 אינם מגיעים לשלבי סיום ולעיתים אף נזנחים, באמצע הדרך ואיך בכל זאת ניתן להוציא אותם לפועל.
ארבעת הגורמים המרכזיים בשדה התמ"א 38 הם הדיירים, המגרש (שעליו בנוי הבניין או החלקה), הרשויות, והיזם. עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'" ומנכ"ל חברת "up to A capital", מאמין כי אם בוחנים את התנהלותם של אילו, מנקודת המבט של היזם אך גם מנקודת מבט של הדיירים, ומשלבים זאת עם עבודת רגליים מאומצת, שקיפות והעברת מידע, ניתן להפוך פרויקט שכשל - לפרויקט מוצלח ביותר.
הדיירים: לדברי עו"ד יהב, פרויקטים רבים כשלו כי היזמים ועימם חלק מהדיירים נקטו בגישת הפרד ומשול. מידרו את אילו שצעקו הכי חזק ועל ידי כך הגבירו אצלם את ההתנגדות לתהליך מבלי שניסו לבדוק את הנושא. "יזמים ודיירים רבים נוטים לבלבל בין אקטיביזם לבין אנטגוניזם, שכן לעיתים הדייר הקולני ביותר הוא מעצב דעת קהל של שאר הדיירים, גם אם אינו נכלל בנציגות, ובמידה וימדרו אותו יאבדו גם אחרים", מסביר יהב, "יש לשתף את כלל הדיירים בכל האינפורמציה הנמצאת ולנהוג כלפיהם בשקיפות מלאה ובמיוחד לאילו הקולניים שכן לעיתים הצעקות וההתנגדות לתהליך נובעים מאי השיתוף והיעדר קבלת מידע עצמה.
לעיתים אנשים נוטים לפחד מאי הסכמות ובוחרים לעבור לפרויקט הבא או להמשיך עם התהליך על ידי מידור אילו שלא מסכימים וזו טעות. "יש לפתוח את הקלפים, לשתף במידע את כולם וכך ניתן יהיה לתאם ציפיות ולעבור לשלב הבא. מתנגד שרואה שמשתפים אותו בתהליך ולא מותירים אותו מאחור מתרכך והאנטגוניזם שלו שוכח בשלב מסוים", מסכם יהב.
המגרש: כל נכס קיים על מגרש ונסמך על זכויות אשר חלקן תב"עיות וחלקן תמ"איות. לעיתים תנאי השטח אינם מאפשרים את הפרויקט עליו חלם היזם ועליו חלמו הדיירים ובשל כך יזמים ודיירים זונחים פרויקטים - מאחר והתוכניות שהוצגו בפניהם אינן תואמות את הציפיות שלהם. אך אולי בכל זאת ניתן להגשים את החלום או לפחות ליצור פרויקט שגם אם אינו עומד בכל אותם יעדים שהוצבו, עדיין כדאי הן ליזם והן לדייר. מכאן, שאם אדריכל אחד בחן את הזכויות והגיע למסקנה שלילית לגביהן, יש לבחון את הנושא התכנוני עם אדריכל אחר שידע לפרש את המידע אחרת, להשיג לפרויקט זכויות בנייה נוספות ותכנון יעיל יותר, כך שניתן יהיה לצאת אל הדרך למרות חוות הדעת הראשונית. "לעיתים יזם כשל בעיקר משום שלא הרחיב אופקיו ולא פתח את ראשו לפתרונות תכנוניים רחבים יותר", מסביר יהב, "כך, למשל, אם הזכויות של הבניין אינן מאפשרות היגיון תכנוני כלכלי של הפרויקט, אז אולי כדאי לפנות לבניין הסמוך, שם יכול להיות שנתקלו בבעיה דומה ולבחון מה נעשה על מנת להתגבר עליה ואף לבחון לשלב כוחות ולהקים פרויקט נרחב על ידי ניצול שני המגרשים".
הרשויות: לדברי עו"ד יהב, פרויקטים רבים כשלו כי הרשויות לא שיתפו פעולה בקידום התהליך או בכלל לא ידעו שהתהליך קיים. "חייבים להבין שכמו בכל מחלקה מוניציפלית, גם במחלקת התכנון, הפוליטיקה מדברת. יש לנסות לבחון את הפרויקט מנקודת מבט של המועצה עצמה והפוליטיקה הפנימית שבתוכה. מאחר ורשות התכנון המקומית היא הגוף הכי מחוזר בעיר חובה להפגין כלפיה רצינות. הרבה גורמים צריכים ממנה דברים ומבזבזים את זמנה ולכן קשה לה לדעת מיהו באמת יזם אמיתי ורציני ורצינות ניתן להוכיח על ידי חתימות של דיירים, חוזים מחייבים ותוכניות מתקדמות שיוכיחו לאלו שיושבים בכסא הפוליטי והמוניציפאלי את מוכנות היזמים והתכנות הפרויקט". עו"ד יהב אף ממליץ להיות מעורב בתוככי העשייה הבירוקרטית. "רשויות עושות במקביל הרבה מאוד תהליכים ואם אתה לא שם על מנת לדעת לאן נושבת הרוח הפרויקט הופך לפסיבי. לצורך כך חייבים לשלוח למשימה את מיטב אנשי המקצוע של היזם והדיירים בין אם מדובר בעו"ד, רו"ח, אדריכל ועוד וכן להפגין את מעורבות דיירים".
היזמים: לעיתים הקשיים נגרמים על ידי הגישה העסקית של היזם. ישנם כאלו שבחנו כלכלית את הפרויקט ובשלב מסויים נטשו אותו כי החליטו שאינו משתלם עסקית. "יזם שבודק פרויקט חייב להתייחס אליו כדף חלק ולא לצאת מתוך נקודת הנחה כי אם היזם שקדם לו לא הצליח להפיק כדאיות כלכלית אז כנראה שה'מספרים לא טובים'", אומר יהב. כמו כן, יש לשתף את הדיירים בתהליך ובמידה ונתקלים במוקש כלכלי לנסות להגיע לפתרון משותף. "הדיירים מצידם כבר נחלו אכזבה מהתהליך בעבר. מצד אחד קשה ליזם החדש לקבל את אמונם, אך מצד שני הם כבר נמצאים עם הרגליים על הקרקע ויודעים שעל מנת להוציא את הפרויקט לפועל יש להתפשר - מכאן שיש לשתפם על מנת להפוך את הפרויקט מדף נייר לבניין לתפארת".
ליצירת קשר עם משרד עורכי הדין "יהב ושות'"