חזון איש 13 ו15ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
הפתגם הדשא של השכן ירוק יותר מקבל משנה תוקף בכל מה שקשור בהליך של תמ"א 38. אחת הנקודות העדינות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בכלל, ובתחום התמ"א 38 בפרט, היא איזו תוספת מ"ר יקבל כל דייר. למרות שבאופן כללי מצבו של כל אחד מהדיירים יוטב לאחר הפרויקט, לא אחת התעכבו ואף בוטלו מיזמים בשל סכסוך פנימי על שאלה מכרעת זו, שכן לעיתים לדייר חשוב לא פחות מה יקבל שכנו מאשר מה הוא עצמו צפוי להרוויח מהפרויקט.
מעבר לחיכוכים הפנימיים בין הדיירים יש לקחת בחשבון איזה סוג פרויקט ניצב בפנינו. בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, מעצם העובדה כי בונים את הבניין מחדש, הרי שגמישות היזם גבוהה יותר. זאת בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים בהם יש לקחת בחשבון כי יכולת התכנון מוגבלת כך שלעיתים קשה יותר לשמור על עיקרון האיזון.
בתחום התמ"א 38 זכויות הבנייה הנמכרות ליזם נמצאות ברכוש המשותף ומכאן ככל ששטח הדירה גדול יותר, כך גם חלקה ברכוש המשותף גדול יותר. לכן, על פניו, היא מחזיקה ביותר זכויות מדירה ששטחה קטן יותר. האם מעצם עובדה זו החלוקה צריכה להיות דיפרנציאלית? לאו דווקא. ניקח לדוגמה בניין בין 12 דירות ו-1,200 מ"ר שטחים דירתיים ובו 4 דירות בשטח 100 מ"ר, 4 דירות בשטח 70 מ"ר ו-4 דירות בגודל 130 מ"ר, כשהיזם מציע תוספת שטחים של 120 מ"ר, מעבר לבנוי. כיצד יחולקו המטרים הנוספים? האם בחלוקה שווה של 10 מ"ר לכל דירה, או שמא באופן דיפרנציאלי, כך שדירת 70 מ"ר תקבל 7 מ"ר נוספים, דירת 100 מ"ר תקבל תוספת של 10 מ"ר, והדירות הגדולות תקבלנה תוספת של 13 מ"ר?
על דיירי הבניין לבדוק כיצד נהגו ותיחזקו עד היום את רכוש המשותף ולדון בין היתר האם מיסי ועד הבית שולמו באופן שווה או באופן דיפרנציאלי? על פי רוב ככל שהדירה גדולה יותר כך גם מיסי הוועד בגינה גבוהים יותר ומכאן שעיקרון זה צפוי להישמר גם בהשבחה עצמה - קרי תוספת שיעורית על פי גודל הדירה. הבעיה עלולה להיווצר במצבים בהם מיסי הוועד נחלקו באופן שווה בין דיירי הבניין ללא כל קשר לגודל דירתם. במקרים אלו יטענו בעלי הדירות הקטנות כנגד התוספת הדיפרנציאלית וסביר כי יידרשו הוספת שטח אחידה לכל דירה ללא כל קשר לשטחה המקורי.
באופן כללי על פי רוב, היזם לא יתערב במו"מ בין בעלי הדירות באשר לשאלה כיצד יחלקו את הזכויות הנוספות, כל עוד אף דירה לא הגיעה לגובה ההשבחה המעניק לה פטור ממסים - תוספת של עד 25 מ"ר מעבר לבנוי בהיתר, שכן אז יהיה חשוף לתשלום מיסים בגין החלק העודף ומכאן שישתדל להימנע מכך. כמו כן, במצב שבו כלל הדירות בבניין יכולות לגדול ב-25 מ"ר רצוי לחלקם באופן שווה ולמצוא הטבה נוספת לבעלי הדירות הגדולות כגון עוד חניה או מחסן וכו'.
כך או כך, חשוב כי בטרם יחל המו"מ מול היזם, או לחילופין בטרם הגשת התוכניות לאישור, יגיעו הדיירים להסכמה באשר לזכויות שיינתנו לכל אחד מהם. כל זאת למען קידום מהיר ויעיל של הפרויקט - יש לנהל את התקשורת הפנימית באופן שלא ישבור את הכלים. נכון שבדרך כלל הדירות הקטנות צריכות לקבל פחות מטרים מהגדולות, אבל יש לזכור שללא הסכמת הקטנות כלל לא יתכן פרויקט.
*** הכותב הוא מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות התמ"א 38